Multa de Rescisão Antecipada do Contrato de Locação: Quando a Cláusula é Considerada Ilegal?
Um tema que frequentemente ocupa debates nos tribunais e no dia a dia das imobiliárias, administradoras de bens e locadores é a multa aplicada em caso de rescisão antecipada do contrato de locação. Neste artigo, buscamos esclarecer esse assunto.
A legislação aplicável, Lei nº. 8.245/91, conhecida como “Lei do Inquilinato”, aborda essa questão logo em seus primeiros artigos. Entretanto, apesar da resposta direta, diversas dúvidas e questões complementares surgem.
Em termos diretos, o artigo 4º dessa lei estabelece que nos contratos por prazo determinado, o locatário que desejar rescindir o contrato deve pagar a multa acordada. Importante destacar que a lei não especifica valores, deixando essa definição a cargo das partes envolvidas.
As multas mais comuns costumam corresponder a duas ou três vezes o valor do aluguel vigente na época da devolução do imóvel. No entanto, em 2009, a Lei nº 12.112 trouxe uma modificação relevante ao acrescentar ao final do artigo 4º a possibilidade de uma multa proporcional ao período de cumprimento do contrato ou, na falta de estipulação, a que for judicialmente determinada.
Essa mudança visa equilibrar os direitos do locador e do locatário, favorecendo aquele que permaneceu por mais tempo no imóvel. Em outras palavras, com essa alteração, o locatário que permanece por mais tempo paga uma multa proporcionalmente menor do que aquele que permaneceu por menos tempo.
Por exemplo, imagine dois contratos idênticos de locação, um com Pedro, que devolveu o imóvel após dois meses, e outro com José, que o devolveu após dez meses. Com a redação atual do artigo 4º, Pedro deverá pagar uma multa maior do que José, pois este último cumpriu a maior parte do prazo contratado.
É importante destacar também as exceções ao pagamento da multa, previstas no parágrafo único do mesmo artigo 4º. O locatário fica dispensado da multa em caso de transferência de emprego para outra localidade, desde que notifique o locador com antecedência mínima de trinta dias.
No entanto, contratos que não preveem essas exceções podem ser considerados irregulares. Nesses casos, é recomendável que o locatário consulte um advogado especializado em Direito Imobiliário para buscar uma negociação ou recorrer ao Judiciário.
Por outro lado, a legislação não permite que o locador se beneficie da mesma multa para reaver o imóvel. Nos contratos por prazo determinado, o locador é obrigado a respeitar o prazo até o fim. Nessas situações, a solução é um acordo com o locatário para desocupação voluntária, com uma possível indenização negociada, cujo valor pode ser equivalente à multa prevista para a entrega antecipada pelo inquilino.
Continue se informando sobre o assunto para entender todos os detalhes relacionados à rescisão antecipada do contrato de locação. Acompanhe-nos em nossas redes sociais para ficar por dentro de novos conteúdos!
