O advogado de incorporação imobiliária confere se o prédio vendido na planta tem a incorporação registrada, lê o contrato antes da assinatura e atua quando a obra atrasa ou quando o comprador quer desistir. Para quem é dono do terreno, o trabalho começa mais cedo, na negociação da permuta por apartamentos e nas garantias de que a obra vai sair do papel.
Quase tudo depende de um ato do cartório: o registro do memorial de incorporação na matrícula do terreno. Sem ele, a incorporadora não pode vender nem prometer vender unidades (Lei 4.591/1964, art. 32), e a incorporadora que negocia nessas condições comete contravenção (art. 66, I).
Antes de comprar na planta
Pense em um apartamento anunciado em estande, com maquete e tabela de preços. Antes de pagar o sinal, peça cinco coisas:
- A certidão da matrícula do terreno. Ela precisa trazer o registro da incorporação, e o número desse registro deve constar do contrato (art. 35-A, XI).
- O termo de afetação. Se estiver averbado na matrícula, o empreendimento tem patrimônio próprio, separado das demais dívidas da incorporadora (arts. 31-A e 31-B).
- Os ônus do terreno. Hipoteca ou alienação fiduciária ao banco que financia a obra precisam aparecer no quadro-resumo (art. 35-A, X).
- O prazo de entrega. A tolerância de até 180 dias só vale se estiver escrita no contrato (art. 43-A).
- O quadro-resumo. Fica na abertura do contrato e traz preço, entrada, corretagem, índices de correção, juros e, em negrito, as consequências da desistência (art. 35-A).
O guia sobre incorporação imobiliária explica o procedimento inteiro, e o artigo com dicas para comprar imóvel com segurança traz as certidões que valem para qualquer compra.
Patrimônio de afetação: o que protege o comprador
No patrimônio de afetação, o terreno, a obra e os recursos de cada empreendimento ficam separados do patrimônio da incorporadora e só respondem pelas dívidas daquele prédio (Lei 4.591/1964, art. 31-A, § 1º). Se a incorporadora falir, a falência não alcança esse patrimônio (art. 31-F), e os compradores, reunidos em assembleia, decidem se continuam a obra ou liquidam o que existe (art. 31-F, § 1º).
A afetação é uma opção da incorporadora. Por isso convém conferir na matrícula se o termo foi averbado e acompanhar o trabalho da comissão de representantes dos compradores, que pode contratar fiscalização própria para o patrimônio afetado (art. 31-C).
Atraso na obra e desistência da compra
A Lei 13.786/2018 incluiu na Lei 4.591/1964 regras objetivas para os dois problemas mais comuns de quem compra na planta. A tabela resume o que vale para os contratos assinados depois dela.
| Situação | O que a lei prevê | Base legal |
|---|---|---|
| Atraso de até 180 dias, com cláusula expressa | Sem multa e sem direito de desfazer o negócio | Lei 4.591/64, art. 43-A |
| Atraso maior, e o comprador quer sair | Devolução de tudo o que pagou, corrigido, mais a multa do contrato, em até 60 dias | Art. 43-A, § 1º |
| Atraso maior, e o comprador fica | Indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, que não se soma à multa do item anterior | Art. 43-A, §§ 2º e 3º |
| Desistência, sem patrimônio de afetação | Retenção da corretagem e de até 25% do que foi pago; saldo em parcela única 180 dias após o desfazimento | Art. 67-A, II e § 6º |
| Desistência, com patrimônio de afetação | Retenção de até 50%; saldo em até 30 dias após o habite-se | Art. 67-A, § 5º |
| Compra fechada no estande ou fora da sede | 7 dias para desistir, com devolução de tudo, inclusive a corretagem | Art. 67-A, § 10 |
Nos contratos anteriores, vale a jurisprudência. O STJ entende que a restituição deve ser imediata, integral se a culpa foi exclusiva da construtora e parcial se foi do comprador (Súmula 543). Nos Temas 970 e 971, julgados em 2019, fixou que a multa por atraso, em regra, não se soma a lucros cessantes e que a multa escrita só contra o comprador serve de base para indenizá-lo quando a construtora atrasa. A hipoteca que a construtora dá ao banco também não tem eficácia contra quem comprou a unidade (Súmula 308).
O artigo sobre contrato de compra e venda de imóvel mostra as cláusulas que merecem atenção. Quando o que se vende é uma fração de tempo em um empreendimento de praia, as regras são outras, e o texto sobre multipropriedade explica como desistir desse contrato.
Para o dono do terreno: a permuta por unidades
No Litoral Norte é comum que uma família dona de um terreno receba a proposta de uma incorporadora: o lote em troca de alguns apartamentos do prédio que será construído. O negócio pode ser bom, desde que o contrato trate dos riscos de quem entrega o terreno antes de a obra começar.
Pontos que o contrato de permuta precisa resolver:
- as unidades dadas em pagamento, com a quota-parte da área delas que corresponde a cada unidade do prédio, em metros quadrados, além da parte paga em dinheiro, se houver (art. 39);
- a forma da promessa, que para permitir o registro da incorporação deve ser irrevogável, prever a imissão na posse e autorizar demolição e construção (art. 32, a);
- o prazo de carência, período em que a incorporadora ainda pode desistir do empreendimento (art. 34), e o destino do terreno se ela desistir;
- as garantias de entrega, como a afetação do empreendimento e a devolução do terreno se a obra não começar no prazo combinado;
- as obrigações do dono do terreno, que os documentos do negócio precisam declarar (art. 39, parágrafo único).
O próprio dono do terreno também pode ser o incorporador (art. 31, a) e, nesse caso, responde pelas obrigações da incorporação.
Do registro da incorporação à matrícula da unidade
O Registro de Imóveis tem 10 dias úteis para apontar exigências sobre o memorial e outros 10 para concluir o registro depois de atendidas (art. 32, § 6º). Se o empreendimento não se concretizar em 180 dias, com venda de unidade, financiamento ou início de obra, a incorporadora precisa atualizar as certidões antes de vender (art. 33).
Com a obra pronta, a prefeitura expede o habite-se e a incorporadora deve averbar a construção na matrícula. Se demorar, responde perante os compradores pelas perdas e danos (art. 44). Com a averbação, as unidades ficam individualizadas, e o comprador pode registrar em seu nome a escritura ou o contrato quitado. Em alguns cartórios, a matrícula da unidade é aberta já no registro da incorporação. O artigo sobre a diferença entre registro e averbação ajuda a ler essa etapa.
Onde atuamos
Atendemos compradores e donos de terreno no Litoral Norte, no Alto Tietê e no Vale do Paraíba, a partir das unidades de São Sebastião, Mogi das Cruzes e Caçapava, e por vídeo em todo o Brasil. No Litoral Norte, muitos terrenos estão sujeitos às restrições do Zoneamento Ecológico-Econômico (Decreto estadual 62.913/2017), que limitam o que pode ser construído e precisam entrar na conta antes de qualquer permuta.
Incorporadoras e construtoras encontram a nossa atuação para o empreendedor na página de assessoria jurídica para incorporadoras e construtoras. Os demais temas de compra, venda e locação estão na página de advogado imobiliário.
