Seu imóvel em São Sebastião sem escritura? A solução é a Usucapião.
Moradia ou terreno sem registro há anos? A Caldeira Advogados regulariza imóveis em São Sebastião, Maresias, Boiçucanga e Juquehy — pela via cartorária ou judicial, com segurança e agilidade.
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Por que tantos imóveis em São Sebastião não têm escritura?
São Sebastião possui mais de 102 núcleos urbanos informais identificados — resultado de décadas de ocupação acelerada ao longo de seus mais de 100 km de costa. Loteamentos aprovados de forma irregular, terrenos vendidos por contratos de gaveta e imóveis passados de geração em geração sem registro cartorário criaram um cenário em que boa parte dos imóveis do município ainda está sem escritura.
Bairros como Varadouro, Pontal da Cruz, Sertão de Maresias, Juquehy e Canto do Mar concentram muitos desses casos. Sem a escritura registrada em cartório, o imóvel não pode ser vendido por financiamento, não serve como garantia bancária e pode gerar disputas em inventário.
Atenção — terrenos de marinha: imóveis às margens do mar em São Sebastião podem estar sujeitos à faixa de terrenos de marinha (33 m da Linha de Preamar Médio). A SPU está concluindo a demarcação na região. Essa verificação é parte da análise que realizamos antes de qualquer providência.
Qual tipo de usucapião se aplica ao seu caso?
O prazo de posse e as características do imóvel definem a modalidade correta. Nossa equipe faz essa análise antes de qualquer providência.
5 anos
Usucapião Especial Urbana
Imóvel urbano de até 250 m², usado como moradia. Não pode ter outro imóvel. Art. 183, CF e art. 1.240, CC.
5 anos
Usucapião Especial Rural
Área rural de até 50 ha, tornada produtiva ou com moradia. Art. 191, CF e art. 1.239, CC.
10 anos
Usucapião Ordinária
Exige justo título e boa-fé. Reduz para 5 anos com moradia ou investimento produtivo. Art. 1.242, CC.
15 anos
Usucapião Extraordinária
Independe de título ou boa-fé. Reduz para 10 anos com moradia habitual ou obra social. Art. 1.238, CC.
Cartório ou Justiça: qual caminho para o seu imóvel?
Desde o CPC/2015, a usucapião pode ser feita no cartório — mais rápida — ou pela via judicial. A escolha depende das particularidades do caso.
Ação de Usucapião
Ajuizada na Vara Cível da Comarca de São Sebastião. Indicada quando há conflito com confrontantes, imóvel sem matrícula ou documentação incompleta. Mais demorada, mas resolve casos complexos.
Usucapião no Cartório
Processada no Cartório de Registro de Imóveis de São Sebastião (Rua Anjolino Viola, 465 — Centro). Sem sentença judicial. Com documentação organizada, pode ser concluída em 4 a 12 meses.
📋 Cartório de Registro de Imóveis — São Sebastião
Rua Anjolino Viola, 465 — Centro · Tel. (12) 3892-4700
Titular: André Luis Mendes · Seg–Sex: 9h às 16h
Abrangência: São Sebastião e Ilhabela
📋 Tabelionato de Maresias (Boiçucanga)
Av. Walkir Vergani, 473 — Boiçucanga · Tel. (12) 3865-1880
Região: Toque Toque Pequeno a Boracéia
Seg–Sex: 10h às 17h · Sáb: 9h às 12h
Como funciona o processo conosco
Análise gratuita do seu caso
Verificamos a situação do imóvel — se é passível de usucapião, qual a modalidade aplicável e qual a via mais adequada. Em São Sebastião, também checamos a situação perante a SPU (terrenos de marinha) e o Programa de REURB da Prefeitura.
Levantamento das provas de posse
Orientamos e organizamos toda a documentação: IPTU, contas de consumo, contratos antigos, fotos, declarações de vizinhos e planta do imóvel. Trabalhamos mesmo com documentação escassa.
Protocolo no cartório ou ajuizamento
Via extrajudicial: ata notarial lavrada no tabelionato competente e protocolo no CRI de São Sebastião. Via judicial: ajuizamento na Comarca de São Sebastião com todos os atos processuais.
Notificação dos confrontantes
Intimação dos vizinhos e do titular registral. Se houver oposição na via extrajudicial, o caso é redirecionado para a via judicial.
Registro em seu nome
Com o deferimento do cartório ou a sentença judicial, o imóvel é registrado na matrícula em seu nome. Escritura em mãos, propriedade garantida.
Litoral Norte de São Paulo
Caldeira Advogados Associados
A Caldeira Advogados Associados é um escritório especializado em Direito Imobiliário e Regularização de Imóveis, com mais de 12 anos de atuação no Litoral Norte de São Paulo.
O escritório é conduzido pelos sócios Dra. Daniela Caldeira e Dr. Matheus Caldeira, ambos com sólida formação e experiência prática em direito imobiliário, usucapião judicial e extrajudicial, regularização fundiária, retificações de registro e consultoria preventiva.
Com uma equipe multidisciplinar que alia rigor técnico e profundo conhecimento das particularidades imobiliárias do Litoral Norte, o escritório oferece soluções completas, seguras e personalizadas para cada cliente — de São Sebastião a Ubatuba.
O que dizem nossos clientes
"Escritório competente e ágil. Estamos em processo de usucapião e, apesar de termos novidades a cada etapa, os advogados são extremamente prestativos em resolver as demandas."
"Além de cordialidade e profissionalismo, tivemos êxito na ação. Muito obrigado à equipe Caldeira Advocacia."
"Ambiente acolhedor e organizado. O mais importante: advogados comprometidos em prestar serviço de excelência."
Perguntas frequentes sobre usucapião em São Sebastião
Meu imóvel está em área de marinha. Posso fazer usucapião?
Imóveis em terrenos de marinha são bens da União e não podem ser usucapidos (art. 183, §3º, CF). A demarcação da Linha de Preamar Médio (LPM) pela SPU ainda está em andamento em São Sebastião. É indispensável verificar a situação do imóvel antes de qualquer providência — essa verificação faz parte da nossa análise inicial.
São Sebastião tem programa de regularização fundiária. Isso substitui a usucapião?
Não necessariamente. A REURB (Lei n.º 13.465/2017) é um processo coletivo promovido pela Prefeitura para núcleos informais cadastrados. Quando o imóvel não está em área de REURB ou o processo está parado, a usucapião individual é o caminho mais rápido e com resultado garantido.
Posso somar o tempo de posse do antigo dono ao meu?
Sim. O art. 1.243 do Código Civil permite a accessio possessionis — a soma das posses contínuas de antecessor e sucessor. Em São Sebastião, onde imóveis passam de geração em geração sem escritura formal, esse mecanismo é essencial para completar o prazo legal.
Meu imóvel fica em Maresias ou Boiçucanga. Qual cartório é responsável?
Para a lavratura da ata notarial, o tabelionato competente é o Ofício de Registro Civil e Tabelionato de Notas de Maresias (Boiçucanga — Av. Walkir Vergani, 473), que cobre de Toque Toque Pequeno a Boracéia. O registro final, no entanto, é sempre feito no Cartório de Registro de Imóveis de São Sebastião (Rua Anjolino Viola, 465 — Centro).
Quanto tempo demora e quanto custa?
Via extrajudicial: 4 a 12 meses com documentação completa. Via judicial: variável conforme a complexidade, podendo levar vários anos. Os custos incluem honorários advocatícios, taxas cartoriais (em torno de 1% do valor venal do imóvel) e eventuais despesas com ART de engenheiro. Fazemos uma estimativa completa na análise inicial.
O atendimento é presencial em São Sebastião?
Sim. A Caldeira Advogados atua presencialmente no Litoral Norte — São Sebastião, Maresias, Boiçucanga, Caraguatatuba, Ubatuba e Ilhabela. Também realizamos atendimento remoto por videoconferência para quem prefere ou está fora da região.
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