Para fazer usucapião extrajudicial no Litoral Norte, você contrata advogado, encomenda a planta e o memorial do terreno a um engenheiro ou arquiteto, pede a ata notarial ao tabelião do município onde fica o imóvel e protocola tudo no Registro de Imóveis competente. O oficial notifica o dono, os vizinhos e o Poder Público, publica edital e, se ninguém se opuser, registra a propriedade em seu nome.
Na região há um detalhe que confunde muita gente: quem tem casa em Ilhabela faz a ata notarial na própria ilha, mas o pedido corre no Registro de Imóveis de São Sebastião. Nas outras três cidades, tabelião e registro ficam no mesmo município.
O que é a usucapião extrajudicial
É o reconhecimento da usucapião feito pelo oficial do Registro de Imóveis, sem juiz. A Lei 6.015/73 prevê o procedimento no art. 216-A, e o Provimento CNJ 149/2023 detalha cada passo a partir do art. 398. A via é opcional: você pode escolher a Justiça desde o início, e quem já tem processo judicial pode pedir a suspensão por 30 dias ou desistir dele para seguir no cartório, aproveitando as provas já produzidas (Provimento CNJ 149/2023, art. 399, §§ 2º e 3º).
Os requisitos são os mesmos nas duas vias. No cartório não há audiência nem sentença, e a prova da posse chega pronta, em documentos e na ata notarial. O artigo sobre os requisitos da usucapião extrajudicial trata de cada um deles, e a página de usucapião de imóveis compara as modalidades e os prazos de posse.
Quando o cartório faz sentido
A via extrajudicial funciona bem quando a posse está documentada, os vizinhos aceitam assinar a planta e o dono da matrícula pode ser localizado ou já lhe transferiu os direitos por contrato. Se há briga com herdeiros, disputa de divisa ou dúvida séria sobre a área ser pública, a Justiça tende a ser o caminho mais curto, porque a oposição no cartório levaria o pedido para lá de todo modo.
Passo a passo no cartório
- Leitura da matrícula. Tudo começa pela certidão da matrícula ou da transcrição. Se o imóvel não tiver matrícula, o requerimento informa isso (Provimento CNJ 149/2023, art. 400, IV), e a certidão de buscas do Registro de Imóveis passa a ser o documento de partida.
- Planta e memorial descritivo. Um engenheiro ou arquiteto mede o terreno e assina planta e memorial com ART ou RRT. Os vizinhos que concordam assinam também, com firma reconhecida (art. 401, II e § 6º). Apartamento em condomínio regular dispensa essa etapa (art. 401, § 5º).
- Certidões. Distribuidores da Justiça Estadual e da Federal da comarca, emitidas nos últimos 30 dias, em nome de quem pede, do dono da matrícula e dos possuidores anteriores cujo tempo será somado, e também dos respectivos cônjuges ou companheiros (art. 401, IV). Também é exigida certidão que diga se o imóvel é urbano ou rural (art. 401, VIII).
- Ata notarial. O tabelião de notas do município do imóvel descreve a posse, o tempo, a forma como você a adquiriu e o valor do imóvel. Ele pode ir ao local, ouvir testemunhas e anexar fotos, e a ata não pode se apoiar só no que o próprio requerente declara (art. 402, §§ 1º e 2º).
- Protocolo. O advogado assina o requerimento, que indica a modalidade de usucapião, a origem da posse e os possuidores anteriores, e o protocola com os documentos originais no Registro de Imóveis (arts. 400 e 401). A partir daí o pedido tem prenotação e número próprio.
- Notificações. O dono que consta na matrícula e os vizinhos que não assinaram a planta são notificados e têm 15 dias para responder. Quem não responde é tratado como concordante (Lei 6.015/73, art. 216-A, § 2º). União, Estado e Município também têm 15 dias para se manifestar (Provimento CNJ 149/2023, art. 412).
- Edital. O oficial expede edital, publicado às custas do requerente, para que terceiros possam se manifestar em 15 dias (art. 413).
- Exigências e decisão. O oficial pode pedir documentos ou fazer diligências. Se faltar prova da posse, ela pode ser feita em justificação administrativa no próprio cartório (art. 414, § 1º). Cumpridas as etapas sem oposição, a usucapião é registrada e o reconhecimento é averbado na matrícula existente, se o pedido abrange o imóvel inteiro, ou abre-se matrícula nova em seu nome (art. 417).
Em imóvel rural, o registro depende ainda do CAR, do CCIR e da certificação do georreferenciamento pelo Incra, nos casos e prazos da Lei 10.267/2001 (art. 416). A lista completa de papéis, separada por etapa, está no artigo sobre documentos para usucapião.
Onde cada ato é feito no Litoral Norte
| Imóvel em | Ata notarial | Pedido de usucapião | Ponto de atenção local |
|---|---|---|---|
| São Sebastião | Tabelião de notas de São Sebastião | Registro de Imóveis de São Sebastião | Faixa de praia com terreno de marinha e encostas dentro do Parque Estadual da Serra do Mar |
| Ilhabela | Tabelião de notas de Ilhabela | Registro de Imóveis de São Sebastião | O registro fica no continente, e boa parte da ilha está no Parque Estadual de Ilhabela |
| Caraguatatuba | Tabelião de notas de Caraguatatuba | Registro de Imóveis de Caraguatatuba | Loteamentos antigos e áreas próximas ao mar sujeitas à demarcação da União |
| Ubatuba | Tabelião de notas de Ubatuba | Registro de Imóveis de Ubatuba | Boa parte do território dentro do Parque Estadual da Serra do Mar |
Confirme horário e forma de atendimento com cada serventia. Certidões e protocolos também podem ser pedidos pela internet, no registro eletrônico.
Situações que levam o pedido à Justiça
Quatro situações aparecem com frequência na região, e convém olhar para elas antes de pagar a planta e a ata.
Terreno de marinha
São terrenos de marinha os situados numa faixa de 33 metros medida a partir da linha do preamar médio de 1831 (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 2º). Pertencem à União (Constituição Federal, art. 20, VII) e, como todo bem público, não podem ser usucapidos (CF, art. 183, § 3º; Provimento CNJ 149/2023, art. 399, § 4º). Mesmo uma matrícula particular antiga não vale contra a União nesses casos (Súmula 496 do STJ). Se o imóvel encosta na praia, a consulta à Secretaria do Patrimônio da União vem antes do resto.
Parques estaduais e áreas protegidas
O Parque Estadual da Serra do Mar (Decreto Estadual 10.251/1977) alcança Ubatuba, Caraguatatuba e São Sebastião, e o Parque Estadual de Ilhabela (Decreto Estadual 9.414/1977) cobre a maior parte da ilha. Parque é unidade de posse e domínio públicos, e as áreas particulares dentro dele estão sujeitas a desapropriação (Lei 9.985/2000, art. 11, §§ 1º e 4º). Quando o Estado aponta essa sobreposição na resposta à notificação, o cartório encerra o procedimento e o remete ao juiz (Provimento CNJ 149/2023, art. 412, § 3º).
Ilhabela e as ilhas costeiras
Em Ilhabela, alguns casos ainda enfrentam a discussão sobre o domínio da União antes da Emenda Constitucional 46/2005, que retirou do patrimônio federal as ilhas costeiras que sediam municípios, ressalvadas as áreas afetadas ao serviço público e a unidade ambiental federal (CF, art. 20, IV). Os terrenos de marinha da ilha continuam da União. A data de início da posse, e a de cada possuidor anterior, passa a pesar na análise.
Impugnação de vizinho ou herdeiro
Se o dono, um vizinho, um ente público ou um terceiro apresentar impugnação, o oficial tenta a conciliação ou a mediação. Mantida a impugnação, o pedido segue para o juízo da comarca e passa a correr como ação judicial, com emenda do requerimento (Lei 6.015/73, art. 216-A, § 10; Provimento CNJ 149/2023, art. 415). A rejeição do pedido no cartório também não impede a ação (Provimento CNJ 149/2023, art. 414, § 3º). O guia sobre como dar entrada na ação de usucapião mostra o caminho judicial, e o artigo sobre os imóveis que não podem ser usucapidos traz outras hipóteses.
Custos e tempo
O custo soma os honorários do advogado, o trabalho do engenheiro ou arquiteto, a ata notarial, as certidões e os emolumentos do Registro de Imóveis. Enquanto o Estado não editar lei específica, o Provimento CNJ 149/2023 (art. 423) manda calcular a ata notarial sobre o valor venal do imóvel, que é o do último lançamento do IPTU ou do ITR. No Registro de Imóveis, metade dos emolumentos do registro é cobrada no processamento e a outra metade só se o pedido for deferido. Notificações, editais e certidões são cobrados à parte, pela tabela paulista.
O tempo depende mais do caso do que da lei. Documentos completos no primeiro protocolo e vizinhos que assinam a planta encurtam o caminho. Cada nota devolutiva e cada notificação que volta sem resposta acrescentam semanas. O artigo sobre quanto custa e quanto tempo leva a usucapião detalha cada parte, e a página de advogado de usucapião no Litoral Norte reúne o atendimento do escritório na região.
