Para regularizar um imóvel no Litoral Norte, comece pela certidão da matrícula no Registro de Imóveis da cidade e descubra o que falta: o seu nome como dono, a área correta, a construção averbada ou o próprio loteamento aprovado. Cada falha tem um instrumento próprio, que pode ser a adjudicação compulsória, a retificação, a averbação da construção, a usucapião ou a Reurb.
Antes de escolher o instrumento, olhe para o mapa. Na região, uma parte dos imóveis fica em terreno de marinha, que pertence à União, e outra parte fica dentro do Parque Estadual da Serra do Mar, do Parque Estadual de Ilhabela ou em áreas de preservação permanente. Essas duas condições mudam o caminho, e às vezes mudam o que é possível pedir.
Por que tantos imóveis da região estão irregulares
Quem procura casa no Litoral Norte encontra com frequência os mesmos documentos: uma cessão de direitos possessórios passada de mão em mão, uma escritura antiga que nunca foi registrada, um loteamento que só existe na planta da prefeitura ou uma casa de veraneio ampliada sem projeto. Some a isso as heranças que nunca foram inventariadas e a ocupação de encostas e de áreas próximas ao mar, e o resultado é um imóvel que existe de fato, mas não aparece direito no papel.
O efeito prático é sempre parecido. O banco recusa o financiamento, o comprador desconta o risco no preço e os herdeiros não conseguem partilhar. O artigo sobre como saber se um imóvel está regularizado na prefeitura ajuda a fazer a primeira checagem.
Qual caminho serve para cada situação
| Situação | Caminho | Base legal |
|---|---|---|
| Contrato de compra quitado, e o vendedor não assina a escritura | Adjudicação compulsória, em cartório ou na Justiça | CC, art. 1.418; Lei 6.015/73, art. 216-B |
| Posse antiga sem título que sirva para registro | Usucapião, em cartório ou na Justiça | CC, arts. 1.238 a 1.244; Lei 6.015/73, art. 216-A |
| Área real diferente da que consta na matrícula | Retificação de área no Registro de Imóveis | Lei 6.015/73, arts. 212 e 213 |
| Casa construída ou ampliada sem averbação | Habite-se na prefeitura e averbação da construção | Lei 6.015/73, art. 167, II, 4 |
| Imóvel de pessoa falecida | Inventário e registro da partilha | CPC, art. 610 |
| Loteamento ou bairro inteiro irregular | Reurb, conduzida pelo Município | Lei 13.465/2017 |
| Ocupação em terreno de marinha | Inscrição de ocupação ou aforamento na Secretaria do Patrimônio da União | Decreto-Lei 9.760/1946; Lei 9.636/1998 |
| Sítio ou chácara sem georreferenciamento | Georreferenciamento, certificação no Incra e averbação | Lei 6.015/73, art. 176, §§ 3º e 4º |
Às vezes dois instrumentos se somam. Uma casa em Caraguatatuba comprada por contrato de gaveta, ampliada sem projeto e com área maior do que a da matrícula pode precisar de adjudicação, retificação e averbação, numa ordem definida caso a caso.
Escritura, área e construção
Contrato de gaveta
Se o preço foi pago e o vendedor sumiu, morreu ou se recusa a assinar, a adjudicação compulsória obriga a transferência. Desde a Lei 14.382/2022 ela também pode ser pedida direto no Registro de Imóveis (Lei 6.015/73, art. 216-B). O artigo sobre adjudicação compulsória explica os requisitos. Se o vendedor que consta na matrícula já morreu, o caminho passa pelos herdeiros e, em regra, pelo inventário, tema do artigo sobre inventário e herança no Litoral Norte.
Área diferente da matrícula
Medições antigas e descrições do tipo “segue pela cerca até a pedra grande” são comuns nos loteamentos mais velhos da região. Quando a diferença vem dessa imprecisão, a retificação é feita no Registro de Imóveis, com planta, memorial e a anuência dos vizinhos (Lei 6.015/73, art. 213, II). Se a área a mais foi ocupada sem título, essa parte depende de usucapião. O artigo sobre área maior do que a da matrícula ajuda a separar os dois casos.
Construção sem averbação
A obra é regularizada primeiro na prefeitura, com projeto aprovado e habite-se, e depois averbada na matrícula com a certidão de regularidade da obra junto à Receita Federal. Antes de aprovar o projeto, a prefeitura confere a obra com as regras de uso do solo do município e com as restrições ambientais do lote.
Reurb: quando o problema é do bairro
Quando o loteamento inteiro é irregular, regularizar casa por casa costuma ser mais caro e mais lento. A Reurb permite que o Município regularize o núcleo urbano informal e entregue o título a cada morador (Lei 13.465/2017). Ela tem duas modalidades: a Reurb-S, de interesse social, voltada à população de baixa renda, e a Reurb-E, de interesse específico, para os demais casos (art. 13). Podem pedir a Reurb os moradores, suas associações, o proprietário ou loteador, a Defensoria Pública e o Ministério Público, entre outros (art. 14).
Em São Sebastião, os processos de Reurb são conduzidos pela Secretaria de Habitação e Regularização Fundiária, com levantamento topográfico e cadastro social das famílias. Se o núcleo estiver em área de preservação permanente ou em unidade de conservação de uso sustentável, a regularização depende de estudo técnico que demonstre melhora das condições ambientais (Lei 13.465/2017, art. 11, § 2º; Lei 12.651/2012, arts. 64 e 65). O artigo sobre Reurb no Litoral Norte e o de loteamentos antigos tratam do tema em detalhe.
Terreno de marinha e a SPU
Terrenos de marinha são os situados numa faixa de 33 metros medida para dentro da terra a partir da linha do preamar médio de 1831 (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 2º). Eles pertencem à União (Constituição Federal, art. 20, VII) e são administrados pela Secretaria do Patrimônio da União, a SPU. Como bem público, não podem ser usucapidos (CF, art. 183, § 3º), e uma matrícula particular antiga não vale contra a União nessa faixa (Súmula 496 do STJ).
Isso não deixa o ocupante sem saída. A SPU pode reconhecer a ocupação por inscrição ou conceder o aforamento, e a partir daí passam a ser devidos a taxa de ocupação ou o foro anual e, nas transferências, o laudêmio (Decreto-Lei 9.760/1946; Decreto-Lei 2.398/1987; Lei 9.636/1998). Quem recebeu notificação da SPU sobre demarcação ou cobrança deve responder dentro do prazo indicado na própria notificação. Em lotes que só em parte tocam a faixa de marinha, a parte de fora pode seguir outro instrumento, como a usucapião.
Serra do Mar, parques e áreas de preservação
O Parque Estadual da Serra do Mar, criado pelo Decreto Estadual 10.251/1977, alcança Ubatuba, Caraguatatuba e São Sebastião, e o Parque Estadual de Ilhabela, criado pelo Decreto Estadual 9.414/1977, cobre a maior parte da ilha. Parque é unidade de conservação de proteção integral, de posse e domínio públicos, e as áreas particulares incluídas nele estão sujeitas a desapropriação (Lei 9.985/2000, art. 11, §§ 1º e 4º). Por isso a usucapião de áreas dentro do parque costuma encontrar a resistência do Estado e tende a terminar na Justiça. A Reurb também esbarra na lei: o art. 11, § 2º, da Lei 13.465/2017 trata apenas de área de preservação permanente, de unidade de conservação de uso sustentável e de área de mananciais, e não das unidades de proteção integral, como os parques.
Fora dos parques, o que mais aparece são as áreas de preservação permanente: margens de rios, restingas, manguezais e encostas íngremes (Lei 12.651/2012, art. 4º). A área de preservação permanente continua com o dono ou possuidor, que deve manter a vegetação (art. 7º), e construir ali depende das exceções da lei. A vegetação da Mata Atlântica tem ainda a proteção da Lei 11.428/2006. Para sítios e chácaras, o artigo sobre regularização de imóveis rurais em São Sebastião trata de CAR, CCIR e georreferenciamento.
