Comprei uma casa sem escritura e o dono faleceu: o que fazer?

Se você comprou o imóvel, pagou e o vendedor morreu antes de assinar a escritura, o direito de exigir a transferência continua existindo. A obrigação do vendedor passa para o espólio e para os herdeiros, que respondem por ela dentro das forças da herança. Os caminhos são três: receber a escritura do espólio, por meio do inventário; pedir a adjudicação compulsória contra o espólio ou os herdeiros; ou, quando o contrato não é suficiente, recorrer à usucapião.

Acontece com frequência. O vendedor era um senhor de idade, a venda foi feita por contrato particular, combinou-se de “passar a escritura depois”, e ele faleceu antes. Os filhos, muitas vezes, nem sabem da venda, ou sabem e não se entendem sobre o inventário.

O primeiro passo: entender a situação do inventário

A solução depende de três perguntas:

• O inventário do vendedor já foi aberto?
• Ele é judicial ou está sendo feito em cartório?
• Os herdeiros reconhecem a venda?

Se o inventário está aberto e os herdeiros reconhecem a venda

No inventário judicial, o inventariante pode pedir ao juiz um alvará que o autorize a assinar a escritura em nome do espólio, para cumprir a obrigação que o falecido deixou. Com o alvará, a escritura é lavrada no tabelionato e registrada normalmente.

No inventário em cartório, a escritura de inventário pode nomear um inventariante com poderes para cumprir as obrigações deixadas pelo falecido, inclusive outorgar a escritura definitiva ao comprador, sem autorização judicial.

Em ambos os casos, o imóvel não entra na partilha como bem dos herdeiros, porque já havia sido vendido. A venda deve ser informada no inventário.

Se o inventário não foi aberto

O comprador não precisa esperar indefinidamente. Ele tem duas opções.

Pedir a abertura do inventário. O Código de Processo Civil permite que o credor do falecido requeira a abertura do inventário (art. 616, VI), e o comprador com contrato quitado, que tem o direito de receber a escritura, pode usar essa via.

Pedir a adjudicação compulsória. A ação ou o pedido extrajudicial é dirigido ao espólio ou aos herdeiros. No cartório, se não houver inventário aberto, notificam-se os herdeiros. Explicamos o instrumento em o que é adjudicação compulsória.

Se os herdeiros não reconhecem a venda

Quando os herdeiros negam a venda, dizem que o preço não foi pago ou arrolam o imóvel no inventário como se fosse deles, o caminho tende a ser judicial. No cartório, uma impugnação sem fundamento pode ser rejeitada, mas uma disputa real sobre a venda ou o pagamento acaba na Justiça. Na ação de adjudicação compulsória, você apresenta o contrato e as provas do pagamento, e o juiz decide.

Nessas situações, os comprovantes fazem toda a diferença: recibos assinados pelo falecido, transferências bancárias, testemunhas da negociação, documentos que mostrem que você ocupa o imóvel desde a compra.

Quando a usucapião é o melhor caminho

A adjudicação depende de um contrato capaz de levar à escritura. Se o contrato se perdeu, se o vendedor falecido não era o dono que aparece na matrícula ou se a cadeia de contratos tem elos faltando, a usucapião costuma ser mais adequada, desde que você ocupe o imóvel como dono pelo prazo legal. Veja o guia completo de usucapião.

Um exemplo

Pense na Teresa, um caso hipotético. Em 2015 ela comprou uma casa de Seu Jorge, pagou à vista com transferência bancária e se mudou. Seu Jorge morreu em 2022. Os três filhos abriram inventário em cartório e reconhecem a venda. Nesse cenário, o caminho mais simples é incluir na escritura de inventário a nomeação de um inventariante com poderes para outorgar a escritura à Teresa. Ela paga o ITBI, assina a escritura com o inventariante e registra.

Se, ao contrário, um dos filhos negasse a venda, a Teresa precisaria da ação judicial de adjudicação compulsória. E, como ocupa a casa como dona desde 2015, a usucapião também poderia ser uma alternativa, conforme a prova disponível.

Perguntas frequentes

Os herdeiros podem me tirar da casa?

Se você comprou e pagou, o contrato vale contra o espólio e os herdeiros, que respondem pelas obrigações do falecido. Eles não podem simplesmente desconsiderar a venda. Se houver disputa, ela será resolvida no inventário ou numa ação judicial.

Preciso pagar ITBI?

Sim, na escritura ou na adjudicação compulsória, porque há transmissão. Na usucapião, o ITBI não incide.

O imóvel entra no inventário do vendedor?

Em regra, não deve entrar como bem a partilhar, porque já havia sido vendido. Mas a venda precisa ser informada no inventário, para que o inventariante cumpra a obrigação.

E se o vendedor era casado?

Se o imóvel era do casal, o cônjuge sobrevivente assina a escritura como meeiro, ao lado do inventariante. Se era só do falecido, ele pode participar como herdeiro. E, se não assinou o contrato de venda, confira o regime de bens: em muitos casos a concordância dele será necessária.

Para entender o quadro completo

Esse é um dos casos tratados no guia completo de regularização de imóveis. Para os herdeiros que estão do outro lado, também pode interessar o que é preciso para o inventário extrajudicial.

Enquanto isso, guarde o contrato, os comprovantes de pagamento e as contas do imóvel em seu nome. São eles que vão sustentar qualquer um desses caminhos.