Usucapião
Judicial ou em cartório. A via é definida a partir da posse, do tempo e dos documentos que você já tem.
CC, arts. 1.238 a 1.244 · Lei 6.015/73, art. 216-A · Prov. CNJ 149/2023
Ler mais sobre usucapiãoDireito Imobiliário · Estado de São Paulo
Advocacia em Direito Imobiliário, usucapião e regularização de imóveis
Do contrato de gaveta à matrícula registrada. Conduzimos usucapião judicial e em cartório, regularização de imóveis sem escritura, inventários e contratos imobiliários, com sede em São Sebastião e unidades em Mogi das Cruzes e Caçapava.
Matheus Dias CaldeiraOAB/SP 426.198Especialista em Direito ImobiliárioCRECI/SP 321.082-F
Registro de ImóveisLivro nº 2 · Registro Geral
Matrícula00.000
IMÓVELTerreno urbano com 286,00 m², com frente para a via pública, conforme planta e memorial descritivo arquivados.
R.1Compra e venda. Transmitente e adquirente qualificados no título (1981).
AV.2Averbação da inscrição imobiliária municipal.
R.3Usucapião extrajudicial, reconhecida nos termos do art. 216-A da Lei 6.015/73. Adquirentes qualificados no requerimento.
+10anosde atuação em Direito Imobiliário no Litoral Norte
192artigos publicados no blog sobre usucapião, registro e herança
3unidades: São Sebastião, Mogi das Cruzes e Caçapava
4,9Googlenota média em 362 avaliações de clientes
Áreas de atuação
Tudo o que liga uma pessoa ao registro do seu imóvel
Seis frentes de trabalho. Cada uma tem página própria e artigos no blog, com a base legal, os documentos e os prazos.
Imóvel sem escritura ou sem registro
Contrato de gaveta, escritura que nunca foi registrada, área diferente da matrícula. Adjudicação compulsória e retificação de área em cartório.
Lei 6.015/73, arts. 212, 213 e 216-B
Ler mais sobre regularização de imóveisREURB e loteamentos irregulares
Regularização fundiária de núcleos urbanos informais, em conjunto com o Município, para moradores, associações e loteadores.
Lei 13.465/2017 · Decreto 9.310/2018
Ler mais sobre REURBImóvel na herança
Inventário judicial e em cartório, venda de imóvel do espólio, cessão de direitos hereditários e extinção de condomínio entre herdeiros.
CPC, art. 610 · CC, art. 1.793 · Res. CNJ 35/2007
Ler mais sobre inventário e herançaCompra e venda segura
Due diligence da matrícula e das certidões do vendedor antes de assinar, compromisso de compra e venda e acompanhamento até a escritura.
CC, arts. 481 e 1.417 · Lei 7.433/85
Ler mais sobre compra e venda de imóveisCondomínio e locação
Cobrança de cotas condominiais, convenção e assembleias, despejo, ação renovatória e locação por temporada.
CC, arts. 1.331 e seguintes · Lei 8.245/91
Ler mais sobre condomínio e locaçãoTambém atuamos emFamília e sucessõesContratos empresariaisDireito condominialRegistros públicos e cartório
Referência rápida
Prazos da usucapião
O tempo de posse exigido vai de 2 a 15 anos, conforme a modalidade. Na mais comum, a extraordinária, são 15 anos, reduzidos para 10 quando o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos (Código Civil, art. 1.238).
| Modalidade | Tempo de posse | Requisitos centrais | Base legal |
|---|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos10 anos com moradia, obras ou serviços produtivos | Posse contínua, sem oposição e com intenção de dono. Dispensa justo título e boa-fé. | CC, art. 1.238 |
| Ordinária | 10 anos5 anos se o registro foi cancelado e há moradia ou investimento | Justo título e boa-fé, como um contrato de compra não registrado. | CC, art. 1.242 |
| Especial urbana | 5 anos | Área urbana de até 250 m², usada como moradia, por quem não tem outro imóvel. | CF, art. 183 CC, art. 1.240 |
| Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares, tornada produtiva e usada como moradia, por quem não tem outro imóvel. | CF, art. 191 CC, art. 1.239 |
| Familiar | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. | CC, art. 1.240-A |
| Coletiva | 5 anos | Núcleo urbano informal em que a área dividida pelo número de possuidores fica abaixo de 250 m² por possuidor. | Lei 10.257/2001, art. 10 |
Em cartório ou na Justiça. Desde o CPC/2015, a usucapião pode ser pedida diretamente ao Registro de Imóveis, sem processo judicial, quando não há conflito (Lei 6.015/73, art. 216-A, e Provimento CNJ 149/2023). A via judicial continua sendo o caminho quando há oposição ou falta documento essencial.
O tempo não basta sozinho. A posse precisa ser provada com documentos: contas, IPTU, fotos, contratos, declarações de vizinhos. Leia mais sobre usucapião para ver a lista e o passo a passo.
Método de trabalho
Como conduzimos um caso, do primeiro documento ao registro
- 01
Leitura dos documentos
Você envia o que tem: matrícula, contrato, carnê do IPTU, certidões. A primeira leitura já mostra o que falta.
- 02
Diagnóstico
Indicamos a via cabível, cartório ou Justiça, o que precisa ser produzido e quanto tempo o procedimento costuma levar na comarca.
- 03
Proposta por escrito
Honorários, custas de cartório e despesas com planta, memorial e ata notarial ficam descritos antes de começar.
- 04
Condução
Levantamento topográfico, ata notarial, notificações e acompanhamento no cartório ou no processo, com aviso a cada andamento relevante.
- 05
Registro
O trabalho se encerra quando o título está registrado na matrícula do imóvel, em nome do cliente.
O escritório
Quem conduz o seu caso
A Caldeira Advogados Associados começou em São Sebastião, no Litoral Norte, e hoje atende a partir de três unidades no Estado de São Paulo. O dia a dia do escritório passa por matrícula, certidão, planta, memorial descritivo, ata notarial e nota devolutiva de cartório.
Matheus Dias Caldeira
Sócio · OAB/SP 426.198 · Corretor de imóveis, CRECI/SP 321.082-F
Especialista em Direito Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito (EBRADI), com mais de 12 anos de atuação em usucapião, regularização de imóveis, due diligence e contratos imobiliários. Assina os artigos do blog.
Daniela Dias Caldeira
Sócia fundadora · OAB/SP 371.734
Especialista em Direito Imobiliário e Direito Civil. Coordena os casos de família e sucessões que envolvem imóveis.
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Perguntas frequentes
O que mais nos perguntam
Respostas curtas, com o artigo de lei. O detalhe de cada tema está no blog.
Como fazer usucapião em cartório?
A usucapião extrajudicial é pedida ao Registro de Imóveis da cidade onde fica o imóvel, sempre com advogado (Lei 6.015/73, art. 216-A, e Provimento CNJ 149/2023).
O pedido reúne ata notarial lavrada por tabelião, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões negativas e os documentos que comprovam a posse. Se os confrontantes e os entes públicos notificados não se opuserem, o oficial registra a aquisição na matrícula.
Qual o prazo da usucapião?
Depende da modalidade. Na extraordinária são 15 anos de posse, ou 10 se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos (CC, art. 1.238). Na ordinária, com justo título e boa-fé, 10 anos (CC, art. 1.242).
Há prazos menores para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia (5 anos) e para a usucapião familiar (2 anos). A tabela de prazos, acima, resume todas as modalidades.
Contrato de gaveta dá direito à usucapião?
Pode dar. O contrato não registrado prova a origem da posse e pode servir de justo título na usucapião ordinária.
Se o preço foi pago por inteiro, outra saída é a adjudicação compulsória, que hoje também pode ser feita em cartório (Lei 6.015/73, art. 216-B). O registro do compromisso não é exigido para a adjudicação (Súmula 239 do STJ).
Como regularizar um imóvel sem escritura?
O primeiro passo é descobrir por que não há escritura: vendedor falecido ou desaparecido, contrato de gaveta, loteamento irregular ou posse sem documento algum. Cada origem tem uma via própria, entre adjudicação compulsória, inventário, REURB e usucapião.
A análise começa pela certidão da matrícula do imóvel ou, se ela não existir, pela certidão de buscas do Registro de Imóveis.
A área do terreno é maior que a da matrícula. O que fazer?
Se a diferença vem de erro de medição antiga, cabe retificação de área no próprio Registro de Imóveis, com planta, memorial descritivo e anuência dos confrontantes (Lei 6.015/73, art. 213, II).
Se a área a mais foi ocupada de fato, sem título, o caminho para essa parte é a usucapião.
É possível vender imóvel de herança sem inventário?
A escritura de venda depende da partilha. Antes dela, os herdeiros podem ceder os direitos hereditários por escritura pública (CC, art. 1.793) ou pedir alvará judicial para vender no curso do inventário.
Quando todos os herdeiros estão de acordo, o inventário pode ser feito em cartório, com advogado (CPC, art. 610, § 1º).
Vocês atendem clientes de outras cidades e estados?
Sim. Além do atendimento presencial em São Sebastião, Mogi das Cruzes e Caçapava, fazemos consultas on-line, por vídeo, para clientes de todo o Brasil.
Os documentos são enviados e assinados digitalmente, sem necessidade de ir ao escritório.
Unidades
Atendimento presencial em três cidades e on-line em todo o Brasil
- (12) 98187-5192
- Telefone
- (12) 2132-6900
- contato@caldeiraadv.com.br
- Horário
- Seg. a sex., 8h às 18h
Sáb., 8h às 12h
Mande a matrícula, o contrato ou o carnê do IPTU
Com o documento em mãos fazemos a primeira leitura do caso e dizemos qual caminho cabe. O atendimento começa pelo WhatsApp e pode seguir por vídeo ou em uma das unidades.
Enviar documentos pelo WhatsApp
(12) 98187-5192