O advogado imobiliário cuida da parte jurídica do imóvel: confere se é seguro comprar, prepara e revisa os contratos, acompanha a escritura e o registro e atua quando surge um conflito. A maior parte do trabalho é preventiva. Uma certidão lida antes de assinar costuma evitar o processo que viria depois.
Em todos os casos o ponto de partida é a matrícula do imóvel, que mostra quem é o dono, o que pesa sobre o bem e o que foi construído.
O que faz um advogado imobiliário
| Situação | O que o advogado faz | Base legal |
|---|---|---|
| Compra de imóvel | Análise da matrícula e das certidões do vendedor e do imóvel antes do sinal | Lei 13.097/2015, art. 54 |
| Contrato | Redação ou revisão do compromisso de compra e venda, permuta ou cessão | CC, arts. 481 e 1.417 |
| Escritura e registro | Acompanhamento do ITBI, da escritura e das exigências do Registro de Imóveis | CC, arts. 108 e 1.245 |
| Imóvel irregular | Usucapião, adjudicação compulsória, retificação de área, averbação de obra | Lei 6.015/73 |
| Herança | Inventário e venda do imóvel do espólio | CPC, arts. 610 e 619 |
| Locação | Contrato, renovatória, despejo e direito de preferência | Lei 8.245/1991 |
| Posse | Reintegração e manutenção de posse | CPC, arts. 554 a 568 |
| Imóvel na planta | Distrato, atraso na entrega e registro da incorporação | Lei 4.591/1964 |
Antes de comprar: a análise da documentação
A lei protege quem compra confiando na matrícula: em regra, o que não está registrado ou averbado nela não pode ser oposto ao comprador de boa-fé (Lei 13.097/2015, art. 54). Mesmo assim, a análise vai além da matrícula, porque a própria lei ressalva situações, como a falência do vendedor, e dívidas fiscais inscritas ou outras fraudes podem tornar a venda ineficaz.
A lista básica de documentos:
- certidão da matrícula atualizada, com ônus e ações reipersecutórias;
- certidões dos distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas em nome do vendedor;
- certidão de protestos;
- certidão negativa de débitos de IPTU e declaração de quitação do condomínio;
- documentos pessoais e estado civil do vendedor, porque o cônjuge pode precisar assinar.
O artigo sobre documentos para compra e venda de imóvel traz a lista completa, e o de como comprar imóvel com segurança explica a ordem dos passos.
Contrato, escritura e registro
São três atos diferentes. O contrato, em geral um compromisso de compra e venda, fixa preço, prazos e condições. A escritura pública é exigida para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos (CC, art. 108). E a propriedade só passa ao comprador com o registro do título na matrícula (CC, art. 1.245).
Muitos problemas nascem de vendas que pararam no meio desse caminho, com contrato assinado e nunca registrado. O artigo sobre contrato de compra e venda de imóvel mostra as cláusulas que não podem faltar, e o de escritura e registro explica a diferença.
Quando o problema já existe
Imóvel irregular
Contrato de gaveta, posse antiga sem título, área diferente da matrícula ou construção sem averbação. Cada caso tem um instrumento próprio, explicado na página de regularização de imóveis e na de usucapião.
Locação
Na locação, os conflitos mais comuns são a falta de pagamento, a retomada do imóvel e a venda do imóvel alugado. A ação de despejo admite liminar em hipóteses específicas, como a falta de pagamento em contrato sem garantia, com caução de três aluguéis (Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, IX). O artigo sobre direito de preferência do inquilino trata da venda do imóvel locado.
Invasão e conflitos de posse
Quem perdeu a posse pode pedir a reintegração. Se a ação for proposta em até ano e dia da invasão e a posse e o esbulho estiverem provados, o juiz pode conceder a liminar antes de ouvir o invasor (CPC, arts. 558, 561 e 562). O artigo sobre reintegração de posse e usucapião explica a relação entre as duas ações.
Imóvel na planta
Atraso na entrega, distrato e retenção de valores seguem as regras da Lei 4.591/1964, alterada pela Lei 13.786/2018. O guia de incorporação imobiliária mostra o que conferir no registro do empreendimento.
Atendimento em todo o Estado
O escritório tem sede em São Sebastião e unidades em Mogi das Cruzes e Caçapava, e atende por vídeo clientes de qualquer cidade. Documentos são enviados e assinados digitalmente, e a escritura pode ser feita por videoconferência com o tabelião. O artigo sobre escritura de imóvel online explica como.
