Comprar imóvel de herdeiros: 8 erros que podem custar o imóvel e como evitá-los

Comprar imóvel de herdeiros fica bem mais seguro quando o comprador confere quem são todos os herdeiros, em que fase está o inventário e qual instrumento será usado para a venda: escritura com alvará judicial, escritura autorizada no inventário extrajudicial, cessão de direitos hereditários ou escritura comum depois da partilha registrada. Os problemas aparecem quando o comprador paga antes de ter esse quadro claro, ou quando aceita um contrato particular assinado por parte da família.

Imóveis de herança costumam aparecer no mercado com preço atraente, porque os herdeiros querem resolver logo. Esse preço vale a pena desde que o comprador evite os erros abaixo.

1. Comprar de um só herdeiro

Antes da partilha, nenhum herdeiro é dono de um imóvel específico. Ele tem uma fração da herança inteira (art. 1.791 do Código Civil). Um contrato assinado só por ele, sobre o imóvel inteiro, não transfere nada aos olhos do Registro de Imóveis. Depois da partilha, se o imóvel ficou para vários herdeiros, todos precisam vender, ou o comprador adquire apenas a fração de quem assinou. Nesse caso, ele ainda pode perdê-la para outro condômino que não recebeu a oferta de preferência e deposite o preço em até 180 dias (art. 504 do Código Civil).

2. Não confirmar quem são todos os herdeiros

Um filho de outro relacionamento, um neto que herda no lugar do pai já falecido, um companheiro de união estável não declarado: qualquer herdeiro esquecido pode depois entrar com ação de petição de herança e reivindicar sua parte (art. 1.824 do Código Civil). Peça a certidão de óbito, que informa se o falecido deixou filhos e bens segundo o que declarou quem registrou a morte, e por isso pode estar incompleta, além da escritura de inventário ou das primeiras declarações do processo.

3. Assinar contrato particular em vez de escritura

Para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, a venda exige escritura pública (art. 108 do Código Civil). A cessão de direitos hereditários também precisa ser feita por escritura (art. 1.793). Um contrato particular pode servir como compromisso, mas não substitui a escritura nem permite registrar a transferência da propriedade.

4. Ignorar o cônjuge dos herdeiros

O herdeiro casado precisa da autorização do cônjuge para vender o imóvel herdado ou ceder seus direitos hereditários, salvo no regime de separação absoluta de bens (art. 1.647, I, do Código Civil). A falta dessa assinatura permite que o cônjuge peça a anulação do negócio.

5. Pagar antes do alvará ou da partilha

Se o inventário está em andamento, a venda depende de alvará judicial ou de escritura que autorize o inventariante. Pagar o preço inteiro antes disso deixa o comprador exposto a qualquer atraso ou conflito no inventário. O mais seguro é pagar na escritura definitiva ou deixar parte do preço depositada até lá. Veja venda de imóvel em inventário.

6. Não pedir as certidões do falecido e dos herdeiros

As dívidas do falecido são pagas com os bens da herança, e um credor pode pedir a penhora do imóvel no inventário. As dívidas dos herdeiros também podem alcançar a parte que cada um recebe. Peça certidões de ações cíveis, fiscais e trabalhistas, além de protestos, em nome do falecido e de cada herdeiro, nas comarcas em que viveram.

7. Esquecer o ITCMD e o IPTU

O imposto da herança precisa ser pago antes da escritura de inventário e, no inventário judicial comum, antes da sentença de partilha. No arrolamento sumário, o formal de partilha pode ser expedido antes, e a Fazenda cobra o imposto depois. Em qualquer caso, sem o imposto pago o Registro de Imóveis não registra a partilha. O IPTU em atraso acompanha o imóvel e passa a ser problema de quem compra. Confira as duas situações antes de fechar o preço.

8. Não verificar se há testamento ou herdeiro menor

O testamento pode mudar quem recebe o imóvel. Herdeiros menores ou incapazes exigem participação do Ministério Público e, no inventário judicial, autorização do juiz para a venda. Peça a certidão negativa de testamento e confirme a idade e a capacidade de todos os herdeiros.

Checklist de documentos

• Certidão de óbito e certidão negativa de testamento.
• Escritura de inventário, formal de partilha ou cópia do processo de inventário.
• Certidão atualizada da matrícula, com ônus e ações.
• Documentos pessoais e certidões de casamento dos herdeiros.
• Certidões de débitos e de ações em nome do falecido e dos herdeiros.
• Comprovante de pagamento do ITCMD.
• Certidão negativa de débitos de IPTU e, se for o caso, de condomínio.
• Alvará judicial ou escritura de autorização, se a venda for feita antes da partilha.

Perguntas frequentes

É seguro comprar imóvel com inventário em andamento?

Pode ser, desde que a venda seja feita com alvará judicial, com autorização na escritura de inventário extrajudicial ou por cessão de direitos hereditários assinada por todos os herdeiros e seus cônjuges.

O que acontece se aparecer um herdeiro depois da compra?

O herdeiro preterido pode pedir sua parte na herança, pela ação de petição de herança. O comprador de boa-fé tem alguma proteção (art. 1.827, parágrafo único, do Código Civil), mas o processo é desgastante. Por isso a conferência prévia é tão importante.

O comprador pode pagar o ITCMD para os herdeiros?

Pode, se as partes combinarem e o valor for abatido do preço. O pagamento deve ser feito na guia emitida em nome do espólio ou dos herdeiros.

Imóvel de herança pode ser financiado?

Sim, depois do registro da partilha ou com venda autorizada por alvará ou escritura. Com cessão de direitos, o banco costuma exigir que o inventário termine.

Para entender o quadro completo

O passo a passo do inventário está no guia completo do inventário extrajudicial e judicial, e os cuidados gerais de quem compra estão em dicas para comprar imóvel com segurança.

Se a família vendedora está com pressa, use isso a seu favor para pedir a documentação completa antes do sinal. Herdeiros organizados entregam esses papéis rapidamente, e a demora em entregá-los já é uma informação.