Como comprar imóvel com segurança: guia completo, da pesquisa ao registro

Comprar imóvel com segurança depende de conferir três coisas antes de pagar qualquer valor relevante: o imóvel, pela certidão atualizada da matrícula; o vendedor, pelas certidões de ações e dívidas em nome dele; e o negócio, por um contrato que preveja o que acontece se algo der errado. Depois vêm a escritura pública, o pagamento do ITBI e o registro no Registro de Imóveis, que é o ato que de fato transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil).

Quem compra um imóvel costuma olhar a localização, o preço e o estado da construção. São perguntas certas, mas não bastam. Os problemas que fazem alguém perder dinheiro aparecem em papéis que a maioria das pessoas nunca pediu: uma penhora averbada na matrícula, uma ação trabalhista contra o vendedor, uma construção que não existe para a prefeitura.

Etapa 1: a matrícula do imóvel

A certidão atualizada da matrícula, emitida pelo Registro de Imóveis, mostra quem é o dono, a descrição do imóvel e tudo o que pesa sobre ele: hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufruto, indisponibilidades e ações averbadas. Peça uma certidão com menos de 30 dias e confira:

• se quem vende é quem aparece como proprietário;
• se o estado civil do vendedor na matrícula corresponde ao atual;
• se há ônus ou averbações de processos;
• se a área e a construção descritas batem com o imóvel real.

Desde a Lei 13.097/2015, quem compra confiando no que está na matrícula tem uma proteção maior: em regra, o que não estava registrado ou averbado nela não pode ser oposto ao comprador de boa-fé (art. 54, § 1º). Essa proteção tem exceções, como a falência do vendedor, a usucapião e outras aquisições que não dependem de registro, e a dívida tributária já inscrita em dívida ativa, que segue regra própria (art. 185 do CTN). Por isso a pesquisa sobre o vendedor continua importante. Veja como tirar a matrícula pela internet.

Etapa 2: o vendedor

O imóvel pode estar limpo e o vendedor, não. Se ele tem dívidas e a venda o deixa sem patrimônio para pagá-las, o credor pode tentar desfazer o negócio por fraude contra credores ou fraude à execução. As certidões mais usadas são:

• ações cíveis, de família e fiscais na Justiça Estadual;
• ações na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho;
• protestos;
• débitos na Receita Federal e na Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional.

As certidões devem ser tiradas nas comarcas onde o vendedor morou ou teve negócios nos últimos anos e onde fica o imóvel. A lista completa está em documentos para compra e venda de imóvel.

Etapa 3: a situação do imóvel fora do cartório

• Prefeitura: IPTU quitado, área construída no cadastro e, se houver obra recente, habite-se.
• Condomínio: declaração de quitação assinada pelo síndico. A dívida de condomínio acompanha o imóvel e passa para o comprador (art. 1.345 do Código Civil).
• Imóvel rural: CCIR, ITR, CAR e, conforme o caso, georreferenciamento. Veja regularização de imóvel rural.
• Ocupação: quem está no imóvel? Todo inquilino tem direito de preferência na compra (art. 27 da Lei 8.245/1991). Se o contrato estiver averbado na matrícula, ele pode até ficar com o imóvel pagando o mesmo preço (art. 33) e, havendo cláusula de vigência registrada, permanecer até o fim da locação (art. 8º).

Etapa 4: o contrato

Entre o acerto do preço e a escritura, as partes costumam assinar um compromisso de compra e venda. É nele que se resolve o que acontece se o financiamento não sair, se uma certidão revelar um problema ou se uma das partes desistir. Veja os itens que não podem faltar no contrato e os riscos de usar modelo pronto de contrato.

Etapa 5: o sinal e o pagamento

O sinal, ou arras, confirma o negócio. Se quem pagou desistir, perde o sinal. Se quem recebeu desistir, devolve o sinal mais o equivalente, com correção e juros (art. 418 do Código Civil). Por isso, convém pagar o sinal só depois de conferir a matrícula e as principais certidões, ou deixar claro no contrato que ele será devolvido se a pesquisa revelar um problema.

Para valores altos, há alternativas que reduzem o risco de pagar sem receber, como a conta garantia, em que o dinheiro fica retido até a escritura ou o registro. Veja conta garantia.

Etapa 6: a escritura e o ITBI

Para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos, a compra exige escritura pública (art. 108 do Código Civil), salvo exceções da lei, como o contrato de financiamento bancário. Na escritura presencial, as partes escolhem livremente o tabelionato de notas (art. 8º da Lei 8.935/1994). Na feita por videoconferência, essa escolha é limitada. Pela jurisprudência do STF e do STJ, o ITBI só é devido com o registro, mas muitos municípios ainda cobram o imposto antes da escritura. Veja como fazer a escritura de compra e venda e quem precisa pagar ITBI.

Etapa 7: o registro

Com a escritura em mãos, o comprador leva o título ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Só depois do registro ele passa a ser o dono. Até lá, o imóvel continua no nome do vendedor e pode ser penhorado por dívidas dele. Veja qual a diferença entre escritura e registro e qual o prazo para registrar a escritura.

Situações que pedem atenção redobrada

• Imóvel sem escritura ou só com contrato. Veja como vender casa sem escritura e como regularizar imóvel com contrato de compra e venda.
• Imóvel de herança. Veja erros ao comprar imóvel de herdeiros.
• Venda entre pais e filhos. Veja pai pode vender imóvel para filho?.
• Imóvel em nome de duas pessoas. Veja imóvel em nome de duas pessoas: como vender.
• Imóvel de leilão. Veja como funciona o leilão de imóveis.
• Negócio que deu errado. Veja o que pode anular a venda de um imóvel.

Perguntas frequentes

Contrato de gaveta é seguro?

Ele vale entre as partes, mas não transfere a propriedade. Enquanto o imóvel continua no nome do vendedor, o comprador fica exposto às dívidas, à morte ou à má-fé dele.

O corretor é responsável pelas certidões?

O corretor deve prestar ao cliente todos os esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio e responde por perdas e danos se não o fizer (art. 723, parágrafo único, do Código Civil). Isso não substitui a análise do comprador. Muitas vezes o corretor foi contratado pelo vendedor, e quem sente primeiro o prejuízo de um problema não descoberto é quem comprou.

Posso comprar imóvel com penhora?

Pode, mas o negócio só é seguro se a penhora for levantada, com o pagamento da dívida, ou se o credor concordar com a venda. Sem isso, a compra pode ser declarada ineficaz no processo.

Quanto custa comprar um imóvel além do preço?

Em geral, o ITBI, os emolumentos da escritura e do registro e as certidões. Somados, costumam representar uma parcela relevante do valor do imóvel, que deve entrar no orçamento desde o início.

Por onde começar

Antes de fazer uma proposta, peça ao vendedor o número da matrícula e o nome completo de quem consta como dono. Com esses dois dados, você tira a certidão e descobre, por algumas dezenas de reais, se vale a pena seguir com a negociação.