Qual é o prazo para registrar a escritura de compra e venda?

A lei não fixa um prazo máximo para levar a escritura de compra e venda ao Registro de Imóveis. A escritura não “vence”. O que existem são outros prazos que afetam o comprador: o do ITBI, conforme a lei do município; o da prenotação, que garante a prioridade do título por um tempo limitado; o do cartório para registrar ou apresentar exigências; e, na prática, o da validade das certidões. Enquanto o registro não é feito, o imóvel continua no nome do vendedor, com todos os riscos que isso traz.

A pergunta costuma vir de quem assinou a escritura há algum tempo e deixou o documento numa gaveta. Ainda dá para registrar, mas convém conferir o que mudou nesse intervalo.

Por que a demora é arriscada

O Código Civil determina que, enquanto o título não for registrado, o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245, § 1º). Na prática, isso significa:

• credores do vendedor podem pedir a penhora do imóvel;
• se o vendedor vender de novo e o segundo comprador registrar antes, este tende a prevalecer;
• se o vendedor morrer, os herdeiros podem incluir o imóvel no inventário, e o comprador terá de defender o seu direito, embora a morte, em regra, não impeça o registro da escritura já lavrada;
• o comprador não consegue vender, financiar ou dar o imóvel em garantia.

Detalhamos esses riscos em qual a diferença entre escritura e registro.

Os prazos que existem de fato

ITBI. O STF e o STJ entendem que o fato gerador do ITBI é o registro da transferência, mas muitos municípios continuam a exigir o pagamento antes da escritura, e outros cobram antes do registro. A Lei Complementar 227/2026, da reforma tributária, não mudou esse quadro: o dispositivo que permitiria aos municípios antecipar a cobrança, de forma opcional para o contribuinte, foi vetado, e o veto ainda aguarda votação no Congresso. Quem atrasa o pagamento além do prazo da lei local pode pagar multa e juros.

Prenotação. Ao apresentar a escritura ao Registro de Imóveis, o título é prenotado, ou seja, recebe um número de ordem que garante sua prioridade sobre títulos apresentados depois. Essa prioridade dura 20 dias úteis. Se houver exigências e elas não forem cumpridas nesse prazo, a prenotação perde efeito, e o título precisa ser apresentado de novo, com nova prenotação (arts. 9º, § 1º, e 205 da Lei 6.015/1973).

Prazo do cartório. Apresentado o título, o Registro de Imóveis tem, em regra, 10 dias úteis para registrar ou emitir a nota de exigências. Para escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, sem exigências e com os emolumentos pagos, o prazo cai para 5 dias úteis (art. 188, § 1º, I, e art. 9º, § 1º, da Lei 6.015/1973).

Validade de documentos. A escritura continua válida, mas o oficial pode pedir documentos atualizados quando houve mudança na situação, como o casamento ou o divórcio de uma das partes, a construção de uma casa no terreno ou a alteração do nome da rua.

Registrar uma escritura antiga

Escrituras de anos atrás podem ser registradas, desde que a matrícula permita. Os problemas mais comuns são:

• o vendedor vendeu o mesmo imóvel a outra pessoa, que registrou primeiro;
• o imóvel foi penhorado ou ficou indisponível depois da escritura;
• o vendedor morreu e o imóvel foi incluído no inventário dele, o que pode travar o registro se a partilha for registrada antes;
• a descrição do imóvel na escritura não corresponde mais à da matrícula.

Na maioria das situações, as pendências são resolvidas com averbações ou documentos complementares. Nos casos mais graves, pode ser necessária uma ação judicial. Se a escritura se perdeu, uma certidão dela pode ser pedida ao tabelionato que a lavrou.

Perguntas frequentes

Escritura tem validade?

A escritura de compra e venda não tem prazo de validade. O que pode acontecer é a situação do imóvel ou das partes mudar e exigir documentos complementares.

Posso registrar a escritura sem o vendedor?

Sim. O comprador apresenta a escritura sozinho ao Registro de Imóveis. A participação do vendedor só é necessária se houver exigência que dependa dele.

Quem deve levar a escritura a registro?

Qualquer interessado pode apresentá-la. Em geral, é o comprador, que é quem tem interesse direto no registro. Alguns tabelionatos enviam a escritura ao Registro eletronicamente, a pedido das partes.

Quanto custa registrar a escritura?

Os emolumentos do registro são fixados em tabela estadual, em geral por faixa de valor do imóvel. Salvo acordo diferente, quem paga é o comprador (art. 490 do Código Civil).

Para entender o quadro completo

O registro é a última etapa do guia completo para comprar imóvel com segurança. Quem já quer revender o imóvel antes de registrar encontra os caminhos em tenho escritura, mas não registrei: posso vender?.

Se a escritura está guardada há algum tempo, tire uma certidão atualizada da matrícula antes de ir ao cartório. Ela mostra, em poucos minutos de leitura, se algo mudou desde a assinatura.