Modelo de contrato de compra e venda de imóvel: por que o modelo pronto é arriscado

O modelo de contrato de compra e venda encontrado na internet costuma servir para um negócio genérico, que não existe. Ele raramente trata das condições do seu caso, como o financiamento, a hipoteca que ainda está na matrícula, o inquilino que ocupa o imóvel ou o cônjuge que precisa assinar. E, quando o negócio dá errado, é justamente a cláusula ausente que decide quem perde dinheiro. O modelo pode ajudar a entender a estrutura de um contrato. O texto que as partes assinam precisa ser feito para aquele negócio.

A tentação é compreensível. O comprador e o vendedor já combinaram o preço, confiam um no outro e querem formalizar logo. Um modelo pronto parece resolver em dez minutos. O problema aparece meses depois, quando a primeira dificuldade surge e ninguém sabe o que foi combinado.

Os riscos mais comuns

1. Cláusulas que não se aplicam. Modelos trazem cláusulas pensadas para imóveis na planta, para venda à vista ou para outra realidade. Quando uma cláusula não corresponde ao negócio, ela gera dúvida sobre o que as partes realmente quiseram.

2. Ausência de condições. O modelo raramente diz o que acontece se o financiamento for negado, se as certidões revelarem uma ação contra o vendedor ou se a prefeitura não emitir o habite-se. Sem essas condições, o comprador que desiste pode perder o sinal.

3. Sinal mal definido. Muitos modelos falam em “sinal” sem dizer se é arras confirmatória ou penitencial. A diferença muda o que cada parte pode exigir em caso de desistência (arts. 418 e 420 do Código Civil).

4. Descrição incompleta do imóvel. Endereço sem número de matrícula, área diferente da registrada, construção que não aparece na matrícula. Essas falhas dificultam a escritura e o registro do compromisso.

5. Falta de prazo para a escritura. Sem data, a escritura fica para “quando der”, e o comprador continua exposto às dívidas e à vida pessoal do vendedor.

6. Ninguém assume as dívidas antigas. Um IPTU de anos anteriores ou uma cota de condomínio vencida aparece depois da compra. Sem cláusula clara, a discussão vai para a Justiça.

7. Multa desproporcional ou inexistente. Uma multa simbólica não desestimula o descumprimento. Uma multa manifestamente excessiva deve ser reduzida pelo juiz (art. 413 do Código Civil).

8. Cláusulas que a lei não admite. Alguns modelos trazem previsões que contrariam o Código de Defesa do Consumidor, quando o vendedor é incorporadora ou construtora, ou que preveem a perda de todas as parcelas pagas em caso de desistência. Na venda por incorporadora, essa perda total é nula (art. 53 do CDC e Súmula 543 do STJ). Entre particulares, o juiz pode reduzir a penalidade (art. 413 do Código Civil).

O que o modelo não resolve

Há situações que exigem cláusulas próprias, quase nunca presentes nos modelos:

• imóvel com hipoteca ou alienação fiduciária a ser quitada com o dinheiro da venda;
• imóvel de herança, vendido por herdeiros ou pelo espólio;
• imóvel sem escritura, vendido por cessão de direitos;
• vendedor que continua morando no imóvel por algum tempo depois da venda;
• pagamento parcelado direto ao vendedor, com garantia;
• imóvel alugado, com inquilino que tem direito de preferência.

Como usar um modelo sem correr riscos

1. Use o modelo apenas como roteiro dos temas que o contrato deve tratar.
2. Liste tudo o que foi combinado entre as partes, inclusive o que parece óbvio.
3. Confira a matrícula e as certidões antes de redigir. É delas que nascem as condições do contrato.
4. Escreva o que acontece em cada cenário de problema: financiamento negado, certidão positiva, atraso na entrega.
5. Peça uma revisão jurídica antes de assinar e antes de pagar o sinal.

Os itens que um contrato de compra e venda precisa ter estão em contrato de compra e venda de imóvel: os itens que não podem faltar.

Perguntas frequentes

Modelo de contrato da internet tem validade?

Tem. O contrato vale pelo que as partes assinaram, venha de onde vier o texto. O risco está no conteúdo.

O contrato da imobiliária é seguro?

Costuma ser mais completo que um modelo genérico, mas também é um texto padrão. Vale lê-lo com atenção e pedir os ajustes que o seu caso exige.

Posso alterar um contrato depois de assinado?

Pode, por meio de um aditivo assinado por todas as partes. Sem a concordância de todos, a alteração não vale.

Contrato de compra e venda substitui a escritura?

Não. Para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos, a transferência da propriedade exige escritura pública e registro, salvo exceções legais.

Para entender o quadro completo

O contrato é uma das etapas do guia completo para comprar imóvel com segurança.

Um teste simples antes de assinar: peça a cada parte que explique, com as próprias palavras, o que acontece se o financiamento não sair. Se as duas respostas forem diferentes, o contrato ainda não está pronto.