Como dar entrada em ação de usucapião: o passo a passo do processo judicial

Para dar entrada em uma ação de usucapião, você precisa de um advogado, que vai protocolar a petição inicial na comarca onde fica o imóvel, com a planta, o memorial descritivo, as certidões e as provas da posse. O juiz manda citar o proprietário que consta na matrícula e os vizinhos de divisa, publica edital para eventuais interessados e, depois da fase de provas, decide se você se tornou dono. A sentença é levada ao Registro de Imóveis, e o imóvel passa para o seu nome.

O caminho parece simples quando resumido em um parágrafo. Na prática, muitos processos que se arrastam por anos tropeçam em decisões tomadas antes do protocolo: a modalidade escolhida, a planta, a lista de vizinhos. Este artigo percorre cada etapa na ordem em que ela acontece.

Antes de tudo: Justiça ou cartório?

Desde 2016, a usucapião também pode ser feita diretamente no Registro de Imóveis, sem processo judicial. Por isso, a primeira decisão é escolher a via.

O cartório costuma ser o caminho mais rápido quando a documentação está organizada e ninguém deve se opor. A Justiça é a escolha natural em três situações:

• quando já se sabe que alguém vai contestar, seja o proprietário, um herdeiro dele ou um vizinho;
• quando a prova da posse depende de testemunhas e alguém contesta o que elas dizem, porque só o juiz pode decidir esse conflito;
• quando o pedido foi impugnado no cartório e não houve acordo, caso em que o procedimento é remetido ao juiz e o pedido é adaptado ao processo judicial.

Comparamos os dois caminhos no guia completo de usucapião.

1. Definir a modalidade

A lei prevê várias formas de usucapião, cada uma com prazo e requisitos próprios. A extraordinária exige 15 anos de posse, ou 10 se você mora no imóvel ou fez nele obras produtivas. A ordinária exige 10 anos, com justo título e boa-fé, ou 5 em hipóteses específicas. A especial urbana exige 5 anos, área de até 250 m² e uso como moradia, entre outras.

O mesmo imóvel pode caber em mais de uma modalidade, e a escolha muda o que você vai precisar provar. Pedir a ordinária sem ter um contrato que sirva de justo título, por exemplo, abre espaço para uma discussão que a extraordinária evitaria. Detalhamos cada uma neste artigo sobre os tipos de usucapião.

2. Reunir documentos e provas

Antes de protocolar a ação, convém ter em mãos:

• documentos pessoais de quem pede e do cônjuge;
• certidão da matrícula ou da transcrição do imóvel, ou certidão de que ele não tem registro;
• planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;
• provas da posse ao longo de todo o prazo, como contratos, IPTU, contas, fotos, notas de reforma e correspondências;
• nome e endereço das testemunhas que conhecem a história do imóvel.

A lista detalhada, com o que muda entre cartório e Justiça, está no artigo documentos para usucapião.

3. A petição inicial

A ação de usucapião segue o procedimento comum do Código de Processo Civil, e a petição inicial precisa cumprir os requisitos gerais dos arts. 319 e 320. Ela deve ser ajuizada no foro de situação do imóvel (art. 47 do CPC).

Na prática, a petição conta a história da posse: quando começou, como você chegou ao imóvel, o que fez nele, quem ocupava antes, se for o caso de somar posses. Indica a modalidade, descreve o imóvel conforme a planta e o memorial, e identifica o proprietário registral e todos os confrontantes.

Dois pontos costumam gerar dúvida:

• Valor da causa. Em regra, corresponde ao valor do imóvel. Muitos juízes aceitam o valor venal lançado pela prefeitura, mas há quem exija avaliação, e esse valor define as custas iniciais.
• Custas. Quem não tem condições de pagar as custas sem prejuízo do próprio sustento pode pedir gratuidade da justiça (art. 98 do CPC). A declaração basta de início, mas o juiz pode pedir comprovantes.

4. Citações e editais

Depois de receber a petição, o juiz determina as citações. A lei exige a citação pessoal dos confrontantes, salvo quando o imóvel é unidade autônoma de condomínio (art. 246, § 3º, do CPC). O proprietário que consta na matrícula também é citado, e, se já faleceu, a citação é feita aos herdeiros ou ao espólio.

Para alcançar pessoas desconhecidas, como eventuais interessados ou herdeiros não identificados, é publicado edital (art. 259, I, do CPC). Na prática, os juízes também costumam dar ciência à União, ao Estado e ao Município, para que digam se a área é pública ou se têm algum interesse nela.

Essa é uma das fases mais demoradas do processo. Vizinho falecido, endereço desatualizado e proprietário que morreu há décadas exigem pesquisas e novas tentativas. Uma lista de confrontantes bem feita desde o início economiza meses.

5. Contestação e provas

Quem foi citado pode contestar. A contestação apresentada dentro da própria ação de usucapião não interrompe o prazo da posse, entendimento do STJ que explicamos neste artigo.

Com ou sem contestação, o juiz abre a fase de provas. As mais comuns são:

• testemunhas, ouvidas em audiência, que confirmam desde quando você está no imóvel e como o trata;
• perícia, em que um engenheiro nomeado pelo juiz confere a área, os limites e a planta;
• documentos juntados ao longo do processo.

Quando ninguém contesta e a prova documental é forte, alguns juízes dispensam a audiência. Quando há disputa, essa fase pode se estender.

6. Sentença e registro

Se os requisitos estiverem provados, o juiz declara que você adquiriu a propriedade. A sentença é declaratória, porque reconhece um direito que nasceu quando o prazo da posse se completou.

Depois que a decisão se torna definitiva, o juiz expede um mandado, que é levado ao Registro de Imóveis. A sentença serve de título para o registro (art. 1.241, parágrafo único, do Código Civil). O oficial confere os requisitos e abre uma nova matrícula em seu nome, ou registra a usucapião na matrícula existente. A partir daí o imóvel pode ser vendido, financiado, doado ou deixado em herança como qualquer outro.

Quanto tempo leva

Não há um prazo fixo. O tempo depende da comarca, da facilidade de citar os envolvidos, da existência de contestação e da necessidade de perícia. É comum que uma ação de usucapião leve alguns anos até o registro. Explicamos o que encurta e o que alonga esse caminho no artigo quanto tempo demora a usucapião.

Perguntas frequentes

Posso entrar com ação de usucapião sem advogado?

Não. Na Justiça comum, a parte precisa ser representada por advogado (art. 103 do CPC). Quem não pode pagar pode procurar a Defensoria Pública do seu estado.

Onde a ação de usucapião é ajuizada?

No foro da comarca onde o imóvel está localizado, mesmo que você more em outra cidade ou estado.

Preciso saber onde mora o antigo dono?

Ajuda, mas não é indispensável. Se ele ou os herdeiros não forem encontrados depois das tentativas de localização, a citação é feita por edital, e o juiz nomeia um curador especial para defendê-los.

A ação de usucapião precisa de perícia?

Nem sempre. A perícia é determinada quando há dúvida sobre a área, os limites ou a planta. Uma planta bem feita reduz bastante essa necessidade.

Posso vender o imóvel enquanto a ação está em andamento?

Você pode ceder seus direitos de posse, mas o comprador assume a mesma situação, sem matrícula em seu nome. A cessão deve ser informada no processo, e o comprador pode passar a figurar como parte, conforme o caso.

Para começar com o pé direito

Antes de protocolar, vale montar uma linha do tempo do imóvel, ano a ano, com o documento que comprova cada período e o nome de quem pode testemunhar. Essa folha costuma revelar, logo no início, qual modalidade se encaixa e onde estão os pontos fracos da prova.