Tipos de usucapião: as modalidades, os prazos e como escolher a certa

A lei brasileira prevê seis tipos principais de usucapião de imóveis: a extraordinária (15 anos, ou 10), a ordinária (10 anos, ou 5), a especial urbana (5 anos), a especial rural (5 anos), a familiar (2 anos) e a coletiva (5 anos). Todas exigem posse com intenção de dono, contínua e sem oposição. O que muda entre elas é o prazo e as condições extras, como o tamanho da área, o uso como moradia ou a existência de um documento de compra.

Escolher a modalidade não é detalhe técnico. Imagine a Sueli, um caso hipotético. Ela mora há sete anos numa casa, num terreno de 200 m², que comprou por contrato particular, sem escritura. Se pedir a extraordinária, vai esperar mais três anos para completar os 10 com moradia. Se pedir a especial urbana, o prazo de 5 anos já se cumpriu, desde que ela não tenha outro imóvel. A ordinária, em que o contrato serviria de justo título, também pede 10 anos e ficaria para depois. O mesmo imóvel admite caminhos diferentes, com prazos diferentes.

O que todas as modalidades exigem

Antes de olhar as diferenças, vale fixar o que é comum a todas:

• Posse com intenção de dono. Quem é inquilino, comodatário ou mora de favor não tem essa posse, e o caseiro sequer é possuidor (art. 1.198 do Código Civil). Atos de mera permissão ou tolerância não contam (art. 1.208 do Código Civil).
• Posse mansa e pacífica. Ninguém com direito sobre o imóvel pode ter se oposto de forma séria durante o prazo, por exemplo com uma ação para retomar a área.
• Posse contínua. O tempo precisa correr sem interrupção.
• Imóvel particular. Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião (Constituição, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único; Súmula 340 do STF).

Usucapião extraordinária

É a mais conhecida e a que pede menos condições extras. Exige 15 anos de posse, prazo que cai para 10 se você estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual ou fez nele obras ou serviços de caráter produtivo (art. 1.238 do Código Civil).

Não exige documento de compra nem boa-fé. Por isso é a saída natural para quem ocupa um imóvel há muito tempo sem nenhum papel, ou cujo contrato tem problemas.

Usucapião ordinária

Exige 10 anos de posse, com justo título e boa-fé (art. 1.242 do Código Civil). Justo título é o documento que, em tese, serviria para transferir a propriedade, mas que por algum defeito não chegou a transferir, como um compromisso de compra e venda não registrado. Boa-fé é a convicção de que você estava adquirindo o imóvel de forma legítima.

O prazo cai para 5 anos se o imóvel foi comprado de forma onerosa, com base em registro que depois foi cancelado, e você estabeleceu nele sua moradia ou fez investimentos de interesse social e econômico (art. 1.242, parágrafo único). Explicamos o papel do contrato neste artigo sobre justo título.

Usucapião especial urbana

Exige 5 anos de posse sobre área urbana de até 250 m², usada como moradia sua ou da sua família, sem que você seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (Constituição, art. 183; Código Civil, art. 1.240; Estatuto da Cidade, art. 9º). Só pode ser reconhecida uma vez para a mesma pessoa.

O STF decidiu que lei municipal sobre tamanho mínimo de lote não impede essa modalidade (Tema 815).

Usucapião especial rural

Exige 5 anos de posse sobre área rural de até 50 hectares, que você tornou produtiva com seu trabalho ou o da sua família e onde mora, sem ser dono de outro imóvel (Constituição, art. 191; Código Civil, art. 1.239).

Usucapião familiar

É a modalidade de prazo mais curto: 2 anos. Vale para quem ficou sozinho no imóvel que pertencia aos dois depois que o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar, desde que o imóvel seja urbano, tenha até 250 m², sirva de moradia e quem pede não tenha outro imóvel (art. 1.240-A do Código Civil). Apesar do nome, não se aplica entre irmãos ou outros parentes. Detalhamos as regras neste artigo sobre usucapião familiar.

Usucapião coletiva

Prevista no art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), serve para núcleos urbanos informais ocupados há mais de 5 anos sem oposição, em que a área total dividida pelo número de possuidores fica abaixo de 250 m² por possuidor. Os possuidores não podem ser donos de outro imóvel. A sentença atribui a cada um uma fração ideal igual do terreno, salvo acordo escrito entre eles.

Comparativo

Como escolher a modalidade

Na prática, a escolha segue algumas perguntas, nesta ordem:

1. Há quanto tempo você está no imóvel como dono? Isso já elimina as modalidades cujo prazo não se completou.
2. Qual é a área e onde ela fica? Terreno urbano de até 250 m² abre a especial urbana. Área rural de até 50 hectares abre a especial rural.
3. Você mora no imóvel e não tem outro? Morar no imóvel já reduz o prazo da extraordinária. Morar e não ter outro imóvel abre também as modalidades especiais.
4. Você tem um contrato ou outro documento de compra? Se tiver, a ordinária pode ser uma opção.

Quando mais de uma modalidade se encaixa, costuma-se escolher a que exige menos prova para os fatos que você consegue demonstrar com segurança. Nada impede, aliás, que o pedido indique uma modalidade principal e outra subsidiária.

Perguntas frequentes

Qual é o tipo de usucapião mais comum?

A extraordinária, porque não exige documento nem boa-fé e não tem limite de área. A especial urbana também é muito usada, por ter prazo de apenas 5 anos.

Qual é o menor prazo de usucapião?

Dois anos, na usucapião familiar, que só se aplica ao ex-cônjuge ou ex-companheiro que ficou no imóvel do casal após o abandono do lar.

Posso usar a usucapião especial urbana se tenho outro imóvel?

Não. A modalidade exige que você não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Nesse caso, restam a extraordinária e a ordinária.

Todas as modalidades podem ser pedidas em cartório?

Quase todas. A usucapião em cartório segue o art. 216-A da Lei de Registros Públicos. A coletiva, que o Estatuto da Cidade manda declarar por sentença, costuma ficar fora. Explicamos o procedimento neste artigo sobre usucapião extrajudicial.

Existe usucapião de imóvel público?

Não. A Constituição proíbe a usucapião de imóveis públicos, sejam da União, dos estados ou dos municípios.

Para entender o quadro completo

Este artigo compara as modalidades. O passo a passo em cartório e na Justiça, os documentos e os erros mais comuns estão reunidos no guia completo de usucapião.

Antes de escolher, vale escrever num papel as quatro respostas acima: o tempo, a área, a moradia e o documento. Com elas, a modalidade costuma aparecer quase sozinha.