Quanto custa uma usucapião: o que entra na conta, em cartório e na Justiça

O custo de uma usucapião é a soma de cinco itens: os honorários do advogado, a planta e o memorial descritivo feitos por um profissional técnico, as certidões, as taxas do cartório (ou as custas do processo, se for na Justiça) e, no cartório, a ata notarial. Não existe um preço único, porque boa parte desses valores é calculada sobre o valor do imóvel e segue tabelas que mudam de um estado para outro.

Pense no Rogério, um caso hipotético. Ele recebeu de um conhecido o orçamento de uma usucapião e achou caro. Depois, pediu ao cartório o preço de uma escritura de compra e venda com o antigo dono, que ele nem sabe onde está, e descobriu que pagaria ITBI, escritura e registro, sem contar o trabalho de encontrar o vendedor. A comparação mudou a pergunta. Em vez de saber quanto custa a usucapião, ele passou a perguntar quanto custa cada caminho para o imóvel ficar no nome dele.

Este artigo mostra o que entra na conta e o que faz o valor subir ou descer.

1. Honorários do advogado

A usucapião em cartório exige advogado ou defensor público, e a ação judicial também. Os honorários são combinados caso a caso, conforme a complexidade, a via escolhida e o trabalho envolvido.

Cada seccional da OAB publica uma tabela de honorários com valores de referência para usucapião, que pode ser consultada no site da seccional do seu estado. O contrato de honorários deve, de preferência, ser escrito e dizer o que está incluído, por exemplo se as diligências em cartório e um eventual recurso fazem parte do serviço.

2. Planta e memorial descritivo

São os documentos técnicos que descrevem a área: medidas, limites, confrontações e localização. São feitos por engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado, que emite a ART, a RRT ou a TRT correspondente.

O valor depende do tamanho do terreno, da dificuldade do levantamento e da região. Imóvel rural que exige georreferenciamento certificado pelo Incra costuma custar bem mais do que um lote urbano.

3. Certidões

Entram aqui a certidão da matrícula ou da transcrição do imóvel, as certidões dos distribuidores da Justiça Estadual e Federal em nome de quem pede, do proprietário e dos cônjuges, e a certidão que informa se o imóvel é urbano ou rural. Muitas certidões dos distribuidores são gratuitas pela internet. As do Registro de Imóveis são pagas, conforme a tabela do estado.

4. Ata notarial e taxas do cartório (via extrajudicial)

Na usucapião em cartório, há dois atos pagos:

• Ata notarial, lavrada pelo tabelião de notas do município do imóvel. Em muitos estados, o valor é fixado conforme o valor do imóvel ou do ato.
• Emolumentos do Registro de Imóveis, que incluem a prenotação, as notificações, a publicação de edital e o registro final. Também seguem a tabela estadual, em geral vinculada ao valor do imóvel.

As tabelas de emolumentos são fixadas por lei de cada estado e ficam publicadas no site dos cartórios e das corregedorias. Vale pedir ao Registro de Imóveis e ao tabelionato uma estimativa antes de começar.

5. Custas do processo (via judicial)

Na ação judicial, em vez da ata notarial e dos emolumentos do procedimento, entram as custas judiciais, calculadas em regra sobre o valor da causa, que costuma corresponder ao valor do imóvel. Somam-se as despesas com citações pelo correio ou por oficial de justiça, a publicação de editais e, se o juiz determinar, os honorários do perito.

No fim, para registrar a sentença, há também os emolumentos do Registro de Imóveis, dispensados para quem obteve a gratuidade (art. 98, § 1º, IX, do CPC).

E o ITBI?

A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade. Não há transmissão do antigo dono para você, e por isso não incide o ITBI, imposto que o município cobra nas compras e vendas. Esse é um dos motivos pelos quais, em certos casos, a usucapião sai mais em conta do que tentar localizar o antigo proprietário para fazer a escritura.

Atenção a um detalhe: o IPTU atrasado não desaparece. Quem ocupa o imóvel como dono também é contribuinte (art. 34 do Código Tributário Nacional) e pode ser cobrado, ao lado do proprietário que consta no cadastro.

Gratuidade

Quem não tem condições de pagar as custas sem prejudicar o próprio sustento pode pedir a gratuidade da justiça na ação judicial (art. 98 do Código de Processo Civil). A declaração da pessoa basta de início, mas o juiz pode pedir comprovantes.

Também é possível procurar a Defensoria Pública do estado, que pode atuar tanto na Justiça quanto no cartório, conforme a estrutura de atendimento de cada estado.

Cartório ou Justiça: qual sai mais barato?

Não há resposta única. Em muitos casos, a via extrajudicial custa menos no total, porque termina mais rápido e dispensa perícia. Em outros, a ata notarial e os emolumentos vinculados ao valor do imóvel pesam mais do que as custas judiciais, especialmente em imóveis de valor alto.

O que costuma decidir é o risco de impugnação. Um pedido em cartório que é impugnado e vai para a Justiça soma os custos dos dois caminhos.

O que faz o custo subir

• Proprietário falecido sem inventário, com herdeiros difíceis de localizar.
• Muitos vizinhos de divisa, ou vizinhos que precisam ser notificados por edital.
• Planta que precisa ser refeita por não conferir com o terreno.
• Perícia judicial.
• Recursos depois da sentença.

Perguntas frequentes

Quanto custa uma usucapião em cartório?

Depende do estado e do valor do imóvel, porque a ata notarial e os emolumentos seguem tabelas estaduais vinculadas ao valor. A esses valores se somam os honorários do advogado e a planta com memorial descritivo.

Usucapião paga ITBI?

Não. Como a usucapião é aquisição originária, não há transmissão da propriedade, e o ITBI não incide.

Posso parcelar os custos?

Os honorários podem ser parcelados se houver acordo com o advogado. Custas e emolumentos costumam ser pagos a cada etapa, mas o juiz pode autorizar o parcelamento das custas (art. 98, § 6º, do CPC), e muitos cartórios aceitam cartão.

Quem paga a usucapião quando há vários possuidores?

Os custos são divididos entre os requerentes, na proporção que eles combinarem. Vale deixar isso por escrito antes de começar.

A usucapião sai mais cara do que a escritura?

Depende do caso. Se o antigo dono pode ser encontrado e está disposto a assinar, a escritura costuma ser mais simples. Quando ele faleceu ou desapareceu, a usucapião ou, se houver contrato de compra quitado, a adjudicação compulsória costumam ser os caminhos viáveis.

Para orçar com segurança

Um orçamento confiável começa com três informações: a certidão da matrícula, o valor venal do imóvel no carnê do IPTU e a lista dos vizinhos de divisa. Com elas, dá para estimar os emolumentos pela tabela do seu estado e saber de antemão se o caso tende a ser simples ou trabalhoso.