Como fazer a escritura de compra e venda de imóvel: passo a passo, documentos e custos

A escritura de compra e venda é feita em um tabelionato de notas, escolhido livremente pelas partes. O caminho é reunir os documentos do imóvel, do vendedor e do comprador, pagar o ITBI quando o município exige o pagamento antes do ato, conferir a minuta preparada pelo tabelião e assinar, presencialmente ou por videoconferência. Depois, a escritura precisa ser levada ao Registro de Imóveis, porque só o registro transfere a propriedade.

A escritura é o momento em que o negócio deixa de ser uma promessa. Vale chegar a ele com tudo conferido, porque corrigir uma escritura depois exige um novo ato, com novo custo.

Quando a escritura é obrigatória

A escritura pública é exigida para a compra e venda de imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil). Há exceções previstas em lei, como os contratos de financiamento imobiliário do Sistema Financeiro da Habitação e os de alienação fiduciária, que podem ser feitos por instrumento particular com força de escritura pública (art. 61, § 5º, da Lei 4.380/1964 e art. 38 da Lei 9.514/1997).

Onde fazer

Em qualquer tabelionato de notas do país, independentemente de onde fica o imóvel ou de onde moram as partes (art. 8º da Lei 8.935/1994). Na escritura assinada por videoconferência, pela plataforma e-Notariado, a regra muda: o tabelião precisa ser o da circunscrição do imóvel ou do domicílio do comprador e, se os dois ficarem no mesmo estado, pode ser qualquer tabelionato desse estado (art. 302 do Provimento CNJ 149/2023). A restrição vale também quando só uma das partes assina a distância.

Passo a passo

1. Escolha do tabelionato. Vale pedir orçamento e prazo, porque o atendimento varia.
2. Envio dos documentos. O tabelionato informa a lista e confere as certidões.
3. Pagamento do ITBI. Muitos municípios exigem a guia paga antes da escritura, embora o STF e o STJ entendam que o imposto só é devido com o registro. Outros admitem o pagamento antes do registro.
4. Conferência da minuta. O tabelião prepara o texto. Leia com atenção os nomes, os documentos, a descrição do imóvel, o preço e a forma de pagamento.
5. Assinatura. Todos os vendedores e compradores assinam, com os cônjuges quando necessário. Procuradores precisam apresentar procuração pública com poderes específicos.
6. Registro. A escritura é levada ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.

Documentos

• Do imóvel: certidão atualizada da matrícula com ônus e ações, certidão de débitos de IPTU e valor venal e, se for apartamento, declaração de quitação de condomínio.
• Do vendedor: RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento atualizada e certidões exigidas pelo tabelionato.
• Do comprador: RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento e dados de endereço e profissão.
• Do imposto: guia do ITBI paga ou declaração do município, conforme a regra local.

A lista completa, com as certidões recomendadas ao comprador, está em documentos para compra e venda de imóvel.

Quanto custa

O custo da escritura tem três componentes principais:

• Emolumentos do tabelionato, fixados em tabela estadual, em geral por faixa de valor do negócio.
• ITBI, imposto municipal com alíquota definida pela lei de cada cidade.
• Registro, com emolumentos próprios, também por tabela estadual.

Salvo acordo diferente, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador (art. 490 do Código Civil).

Escritura por videoconferência

Desde 2020, a escritura pode ser assinada a distância, pela plataforma e-Notariado, com videoconferência gravada e assinatura digital das partes. É uma solução útil quando comprador e vendedor estão em cidades diferentes. A regra de competência do tabelião para esses atos é mais restrita do que na escritura presencial, como visto acima.

Depois da escritura

A escritura sozinha não torna o comprador dono. Ele precisa registrá-la no Registro de Imóveis, e até lá o imóvel continua no nome do vendedor. Veja qual a diferença entre escritura e registro e qual o prazo para registrar a escritura.

Perguntas frequentes

Quem escolhe o tabelionato, o comprador ou o vendedor?

A lei não define. Na prática, quem paga as despesas da escritura, em geral o comprador, costuma escolher. O contrato pode prever outra regra.

Posso fazer a escritura de um imóvel que ainda está financiado?

O banco precisa liberar a garantia, com a quitação do saldo, ou concordar com a transferência do financiamento. Em muitos casos, o pagamento ao banco é feito com parte do preço, no mesmo ato.

A escritura pode ser feita com procuração?

Pode, desde que a procuração seja pública, com poderes especiais para vender ou comprar aquele imóvel, e esteja atualizada.

Quanto tempo leva para a escritura ficar pronta?

Com os documentos completos e o imposto pago, muitas escrituras são assinadas em poucos dias. O registro, depois, tem prazos próprios.

Para entender o quadro completo

A escritura é uma das etapas do guia completo para comprar imóvel com segurança.

Na véspera da assinatura, leia a minuta com a matrícula ao lado. Comparar os dois textos linha a linha é a forma mais simples de achar um nome errado ou uma área diferente antes que eles virem um problema registrado.