Documentos para compra e venda de imóvel: a lista completa do comprador e do vendedor

Para comprar e vender um imóvel com segurança, é preciso reunir três grupos de documentos: os do imóvel, com a certidão atualizada da matrícula à frente; os do vendedor, com documentos pessoais e certidões de ações e dívidas; e os do comprador, para a escritura e o registro. O tabelião exige parte deles para lavrar a escritura. Os demais servem para o comprador avaliar o risco do negócio, e são esses que costumam evitar os maiores prejuízos.

Pense na lista como uma investigação feita com antecedência. Cada certidão responde a uma pergunta: o imóvel é de quem diz ser dono? Há alguma dívida que possa alcançá-lo? O vendedor pode vendê-lo sem prejudicar credores?

Documentos do imóvel

Peça a certidão da matrícula com no máximo 30 dias de emissão. Para a escritura, esse prazo de 30 dias é exigência normativa (art. 1º, IV, do Decreto 93.240/1986).

Documentos do vendedor pessoa física

• RG, CPF e certidão de casamento ou de nascimento atualizada, com pacto antenupcial registrado, se houver.
• Comprovante de endereço.
• Certidões de distribuição de ações cíveis, de família, de execuções fiscais e de falências, na Justiça Estadual.
• Certidão da Justiça Federal.
• Certidão da Justiça do Trabalho, incluindo a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas.
• Certidão de protestos.
• Certidão conjunta de débitos da Receita Federal e da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional.

Se o vendedor for casado, as certidões do cônjuge também são recomendáveis, porque ele precisa assinar a venda em quase todos os regimes de bens (art. 1.647, I, do Código Civil).

Documentos do vendedor empresa

• Contrato social e última alteração, com prova de quem pode representar a empresa.
• Certidão simplificada da Junta Comercial.
• Certidões de ações, falência e recuperação judicial.
• Certidão conjunta da Receita Federal e da PGFN e certidão de débitos trabalhistas.

Documentos do comprador

• RG, CPF e certidão de casamento ou de nascimento.
• Comprovante de endereço e profissão.
• Pacto antenupcial ou escritura de união estável, se houver, porque o regime de bens define como o imóvel será registrado.
• Comprovante de pagamento do ITBI.

Onde tirar as certidões do vendedor

As certidões judiciais devem ser pedidas na comarca onde fica o imóvel e nas comarcas onde o vendedor morou ou manteve atividade nos últimos anos. Um vendedor que viveu dez anos em outra cidade pode ter lá ações que não aparecem na certidão local. A maior parte das certidões é emitida pela internet, nos sites dos tribunais, da Receita Federal e das centrais de protesto.

As certidões são obrigatórias?

Algumas, sim, para que o tabelião lavre a escritura: as certidões de propriedade e de ônus reais e as certidões fiscais do imóvel (art. 1º, § 2º, da Lei 7.433/1985). A própria Lei 13.097/2015 tirou dessa lista as certidões de feitos ajuizados, e a Lei 14.382/2022 deixou claro que elas não são exigidas para caracterizar a boa-fé do comprador (art. 54, § 2º, da Lei 13.097/2015). Isso não torna a pesquisa inútil. A proteção vale para o que não está na matrícula, mas tem exceções: a falência do vendedor, a dívida tributária inscrita em dívida ativa (art. 185 do CTN) e a fraude à execução quando o credor prova que o comprador sabia da ação (Súmula 375 do STJ). As certidões mostram esses riscos antes da assinatura, quando ainda dá para negociar ou desistir.

Quando uma certidão vem positiva

Diante de uma certidão positiva, o primeiro passo é entender o processo: qual é o valor, em que fase está, se o vendedor tem outros bens para responder pela dívida. Peça a certidão de objeto e pé do processo e avalie se o risco é aceitável ou se a dívida precisa ser quitada antes da escritura.

Perguntas frequentes

Qual a validade das certidões?

Depende do órgão emissor. Muitas têm validade de 30 dias, e outras, como as da Receita Federal, trazem o prazo no próprio documento. Para a escritura, convém que todas estejam válidas na data da assinatura.

Quem paga as certidões?

A lei não define. É comum que o vendedor apresente as do imóvel e as dele, e que o comprador arque com as que quiser tirar por conta própria. O contrato pode estabelecer outra divisão.

Preciso de certidão do cônjuge do vendedor?

É recomendável, porque o cônjuge assina a venda na maioria dos regimes e as dívidas dele podem, em certos casos, alcançar o patrimônio comum.

Imóvel financiado exige documentos diferentes?

O banco exige os seus próprios documentos e faz a análise de crédito e a avaliação do imóvel. As certidões do vendedor continuam úteis para o comprador.

Para entender o quadro completo

O papel de cada documento no caminho da compra está no guia completo para comprar imóvel com segurança.

Uma dica de ordem prática: peça primeiro a matrícula e as certidões gratuitas pela internet. Se elas já mostrarem problema, você economiza o custo e o tempo das demais.