Regularização de imóvel rural: CCIR, ITR, CAR, georreferenciamento e escritura

Regularizar um imóvel rural significa colocar em dia quatro frentes: o registro no Registro de Imóveis, com a matrícula em nome do dono; o cadastro no Incra, comprovado pelo Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR); a situação fiscal na Receita Federal, com o Imposto Territorial Rural (ITR); e o Cadastro Ambiental Rural (CAR). Conforme o caso, entra ainda o georreferenciamento certificado pelo Incra, exigido para desmembrar, unificar ou transferir o imóvel e nas ações judiciais sobre ele.

Sítios e chácaras costumam passar de geração em geração com documentos incompletos. O avô comprou de um vizinho por recibo, o pai cercou uma área maior, o tio vendeu um pedaço sem registrar. Quando a família decide vender, financiar uma lavoura ou fazer o inventário, todas essas camadas aparecem de uma vez.

As quatro frentes

1. Registro de Imóveis. A matrícula precisa estar em nome do proprietário atual, com a área e a descrição corretas. Se o imóvel ainda está em nome de quem já faleceu, de um vendedor antigo ou numa transcrição que descreve uma área maior, o primeiro passo é resolver essa situação, por escritura, inventário, adjudicação compulsória ou usucapião.

2. CCIR, no Incra. O CCIR comprova que o imóvel está cadastrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural. É indispensável para vender, desmembrar, arrendar, hipotecar e partilhar o imóvel (Lei 4.947/1966, art. 22). O certificado precisa estar atualizado e quitado.

3. ITR e Cafir, na Receita Federal. O imóvel rural deve estar inscrito no Cadastro de Imóveis Rurais (Cafir) e ter o ITR declarado e pago. A prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, em geral pela certidão negativa do imóvel rural emitida pela Receita, é exigida na escritura e no registro (Lei 9.393/1996, art. 21; Lei 4.947/1966, art. 22, § 3º).

4. CAR, no órgão ambiental. O Cadastro Ambiental Rural é obrigatório para todos os imóveis rurais (Lei 12.651/2012, art. 29) e reúne as informações ambientais da propriedade, como as áreas de preservação permanente e a reserva legal. Sem ele, proprietário ou possuidor fica sem crédito rural (art. 78-A) e não pode aderir ao Programa de Regularização Ambiental. O CAR é declarado pelo próprio interessado e não prova propriedade nem posse (art. 29, § 2º).

O georreferenciamento

O georreferenciamento é a descrição do imóvel por coordenadas geográficas precisas, feita por profissional habilitado e certificada pelo Incra no Sistema de Gestão Fundiária (Sigef). A Lei 10.267/2001 tornou essa descrição obrigatória para desmembrar, unificar ou transferir imóveis rurais e nas ações judiciais sobre eles, com prazos fixados por decreto. Um decreto recente adiou a exigência para imóveis de qualquer tamanho, e a Justiça Federal suspendeu em parte esse adiamento para as áreas maiores. Por isso, a regra deve ser conferida caso a caso. Explicamos o procedimento em o que é o georreferenciamento e como funciona.

A fração mínima de parcelamento

Imóveis rurais não podem ser divididos em áreas menores do que a fração mínima de parcelamento, fixada pelo Incra para cada município (Lei 5.868/1972, art. 8º). Por isso, vender “um pedaço do sítio” de poucos milhares de metros quadrados, sem respeitar esse limite, gera uma área que não pode ter matrícula própria como imóvel rural. O ato que desrespeita esse limite é nulo, e o cartório não pode lavrar nem registrar a escritura (art. 8º, § 3º). A lei abre exceções, como a venda para anexar a área ao imóvel vizinho (art. 8º, § 4º). Já a venda de fração ideal que, na prática, esconde um parcelamento costuma ser recusada pelo Registro.

A usucapião de imóvel rural

Quem ocupa uma área rural como dono, por tempo suficiente, pode adquirir a propriedade por usucapião. Além da extraordinária e da ordinária, existe a usucapião especial rural, de 5 anos, para áreas de até 50 hectares que o possuidor tornou produtivas com seu trabalho ou o da família e onde mora, sem ser dono de outro imóvel (Constituição, art. 191; Código Civil, art. 1.239). Veja o guia completo de usucapião.

Terras públicas, inclusive as devolutas, não podem ser usucapidas. O simples fato de a área não ter registro, porém, não a torna devoluta. Segundo o STJ, cabe ao Estado provar essa condição. A regularização, nesses casos, segue programas e leis próprios da União e dos estados.

Cuidados na compra de imóvel rural

• Confira a matrícula, o CCIR, o ITR dos últimos anos e o CAR.
• Verifique se a área a ser comprada respeita a fração mínima de parcelamento.
• Confirme se o imóvel já é georreferenciado ou se será preciso fazer o georreferenciamento para transferir.
• Consulte se há embargos ambientais, sobreposição com áreas protegidas ou com terras indígenas.
• Se o comprador for estrangeiro, ou empresa brasileira controlada por estrangeiros, há restrições específicas (Lei 5.709/1971).

Perguntas frequentes

Posso vender um sítio sem georreferenciamento?

Depende do tamanho da área e do prazo aplicável. Como os prazos mudaram e estão em discussão, é preciso conferir no Registro de Imóveis o que vale para o seu imóvel antes de marcar a escritura.

O CCIR comprova que sou dono?

Não. O CCIR é um cadastro do Incra. A propriedade só é comprovada pela matrícula no Registro de Imóveis.

Chácara em área de expansão urbana é rural ou urbana?

Depende da lei municipal e da destinação do imóvel. Imóveis em zona urbana ou de expansão urbana, com uso urbano, podem estar sujeitos ao IPTU e às regras urbanas. Já a área em zona urbana com exploração rural comprovada continua sujeita ao ITR, segundo o STJ. A situação deve ser verificada na prefeitura e no Incra.

Quanto custa regularizar um imóvel rural?

Os custos variam muito conforme a área. O georreferenciamento costuma pesar mais. Entram ainda os emolumentos, eventual ITR em atraso e os honorários.

Para entender o quadro completo

O imóvel rural é uma das situações tratadas no guia completo de regularização de imóveis.

Se a família tem um sítio com papéis espalhados em várias gavetas, vale começar reunindo tudo numa pasta só: a matrícula, os recibos de ITR, o CCIR e qualquer recibo de compra antiga. É com esse conjunto que dá para saber quanto falta para o imóvel estar em ordem.