Contrato de compra e venda de imóvel: os itens que não podem faltar

Um bom contrato de compra e venda de imóvel identifica com precisão as partes e o imóvel, fixa o preço e a forma de pagamento, define o que acontece com o sinal, estabelece as condições e os prazos para a escritura e para a entrega das chaves, distribui as dívidas e as despesas e prevê as consequências de atraso, desistência ou descoberta de um problema. Cada cláusula existe para responder, com antecedência, a uma pergunta que, sem ela, acabaria resolvida na Justiça.

O contrato de que se fala aqui é o compromisso, ou promessa, de compra e venda, assinado entre o acerto do negócio e a escritura definitiva. É ele que dá segurança ao período em que o comprador já pagou parte do preço e o vendedor ainda é o dono.

1. Partes e imóvel bem identificados

Nome completo, CPF, estado civil, regime de bens e endereço de todos os vendedores e compradores, incluindo os cônjuges. O imóvel deve ser descrito como está na matrícula, com o número dela, o Registro de Imóveis e a inscrição municipal. Descrição genérica, como “uma casa na Rua X”, abre espaço para discussão sobre o que foi vendido.

2. Preço e forma de pagamento

O valor total, quanto será pago e quando, por qual meio e em qual conta. Se houver financiamento, o contrato precisa dizer o que acontece se o banco não aprovar o crédito ou aprovar um valor menor. Se houver parcelas diretas ao vendedor, a correção monetária e os juros devem estar previstos.

3. Sinal ou arras

O contrato deve dizer se o valor pago na assinatura é sinal e de que tipo. Nas arras confirmatórias, a regra é a do art. 418 do Código Civil: se quem pagou o sinal não cumprir o contrato, a outra parte pode desfazê-lo e ficar com o sinal; se quem recebeu não cumprir, devolve o sinal mais o equivalente, com correção, juros e honorários. A parte prejudicada pode ainda exigir o cumprimento do contrato ou pedir indenização maior, se provar prejuízo superior (art. 419). Nas arras penitenciais, as partes podem desistir, e o sinal funciona como indenização, sem direito a valor suplementar (art. 420).

4. Condições para o negócio seguir

É aqui que o comprador se protege. O contrato pode condicionar o pagamento do restante, ou a própria continuidade do negócio, a que as certidões do imóvel e do vendedor estejam regulares, a que o financiamento seja aprovado ou a que o vendedor cancele uma hipoteca. E deve dizer o que acontece se a condição não se cumprir, por exemplo a devolução integral do sinal.

5. Prazo para a escritura

O contrato deve fixar até quando a escritura será assinada, quem escolhe o tabelionato e quem apresenta quais documentos. Sem prazo, a escritura pode ficar indefinidamente para depois. Se o vendedor se recusar a assiná-la, o comprador que quitou o preço pode pedir a adjudicação compulsória, na Justiça ou diretamente no Registro de Imóveis (art. 216-B da Lei 6.015/1973), mesmo que o compromisso não esteja registrado (Súmula 239 do STJ). Veja o que é adjudicação compulsória.

6. Posse e entrega das chaves

Quando o comprador recebe as chaves, o estado em que o imóvel deve ser entregue e o que acontece se o vendedor atrasar. Se o imóvel estiver alugado, o contrato deve tratar do inquilino.

7. Dívidas, tributos e despesas

Quem paga o IPTU e o condomínio até a entrega das chaves e quem paga depois. Quem arca com ITBI, escritura e registro. Salvo acordo diferente, a lei põe a cargo do comprador as despesas de escritura e registro, e a cargo do vendedor as da entrega do imóvel (art. 490 do Código Civil). O contrato deve dizer também que o vendedor responde por dívidas anteriores que venham a aparecer. Isso importa porque o IPTU e o condomínio atrasados podem ser cobrados do novo dono (art. 130 do CTN e art. 1.345 do Código Civil), e a cláusula garante ao comprador o direito de cobrar do vendedor o que tiver pago.

8. Multa e desistência

A cláusula penal para o caso de descumprimento, com valor proporcional ao negócio, e a regra de irretratabilidade, que afasta o direito de arrependimento. Com ela e com o registro do compromisso, o comprador passa a ter direito real à aquisição do imóvel (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil). Na compra de imóvel de incorporadora, o comprador ainda pode pedir o desfazimento, com a retenção prevista na Lei 13.786/2018 (Súmula 543 do STJ).

9. Assinaturas e registro do compromisso

Todos os vendedores, compradores e cônjuges devem assinar. O compromisso pode ser registrado na matrícula, o que protege o comprador contra uma venda do mesmo imóvel a outra pessoa e contra penhoras posteriores por dívidas do vendedor.

Perguntas frequentes

Contrato particular de compra e venda tem validade?

Tem validade entre as partes e pode ser registrado. Mas, para transferir a propriedade de imóvel de valor acima de 30 salários mínimos, é preciso escritura pública (art. 108 do Código Civil), salvo exceções legais, como o financiamento bancário.

Precisa reconhecer firma no contrato?

Não é requisito de validade entre as partes. Para registrar o compromisso, porém, a lei exige firmas reconhecidas e a assinatura de testemunhas (art. 221, II, da Lei 6.015/1973).

Assinatura eletrônica vale no contrato de compra e venda?

Sim, desde que se use uma forma de assinatura aceita pelas partes e, para o registro, uma das modalidades admitidas pelo Registro de Imóveis, como a assinatura qualificada com certificado digital.

Testemunhas são obrigatórias?

Não para a validade do contrato. Mas duas testemunhas tornam o contrato título executivo extrajudicial (art. 784, III, do CPC), o que facilita a cobrança em caso de inadimplência, e elas também são exigidas para registrar o compromisso (art. 221, II, da Lei 6.015/1973). No contrato assinado eletronicamente, as testemunhas podem ser dispensadas para a execução quando a integridade for conferida por provedor de assinatura (art. 784, § 4º, do CPC).

Para entender o quadro completo

O contrato é uma das etapas do guia completo para comprar imóvel com segurança. Os riscos de usar um contrato pronto estão em modelo de contrato de compra e venda: por que evitar.

Antes de assinar, leia o contrato imaginando que o negócio deu errado. Se você não souber, pelo texto, o que acontece com o seu dinheiro nesse cenário, a cláusula que falta é exatamente essa.