Inventário de imóvel não regularizado: como partilhar casa sem escritura, sem registro ou com construção irregular

Sim, é possível fazer o inventário de imóvel não regularizado. Nesses casos, partilham-se os direitos que o falecido tinha sobre o imóvel: os direitos de comprador num compromisso de compra e venda, os direitos de cessionário numa cessão ou os direitos de posse. Esses direitos têm valor econômico, fazem parte da herança e podem ser partilhados no inventário judicial ou, em muitos casos, no extrajudicial. Depois da partilha, os herdeiros seguem o caminho de regularização adequado, como a adjudicação compulsória ou a usucapião.

Muitas famílias deixam o inventário de lado porque “a casa não tem papel”. Sem ele, porém, os herdeiros ficam sem um documento que mostre quem tem direito ao imóvel, e a regularização fica mais difícil.

As situações mais comuns

Imóvel com contrato de compra e venda

Se o falecido comprou o imóvel por compromisso de compra e venda e pagou o preço, os herdeiros recebem os direitos de comprador. A partilha atribui esses direitos a quem herdar. Depois, os herdeiros pedem a escritura ao vendedor ou, se ele se recusar, já tiver falecido ou não for localizado, ajuízam a adjudicação compulsória, que também pode ser feita no Registro de Imóveis. Veja o que é adjudicação compulsória.

Se ainda havia parcelas a pagar, a dívida também é transmitida, e o espólio ou os herdeiros continuam responsáveis por quitá-la, nos limites da herança (art. 1.792 do Código Civil).

Imóvel com escritura não registrada

A escritura de compra lavrada em nome do falecido pode ser registrada pelos próprios herdeiros, antes ou junto com a partilha. O Registro de Imóveis exige essa sequência, porque só pode registrar a transmissão aos herdeiros se o imóvel estiver em nome do falecido. Veja escritura e registro: qual a diferença.

Imóvel só com posse

Quando o falecido apenas ocupava o imóvel como dono, sem título, os herdeiros recebem os direitos possessórios. O STJ reconhece que esses direitos têm valor econômico e podem ser objeto de partilha. Os herdeiros continuam, por força de lei, a posse do falecido, com as mesmas características, e podem contar o tempo dele para pedir a usucapião (arts. 1.206, 1.207 e 1.243 do Código Civil). Veja o guia completo de usucapião.

Construção não averbada

Se o terreno está registrado em nome do falecido, mas a casa construída não aparece na matrícula, o inventário partilha o imóvel registrado, e a construção é regularizada à parte, com habite-se ou documento equivalente da prefeitura e averbação na matrícula, além da regularidade da obra perante a Receita Federal, conforme as regras de cada estado. Muitas vezes vale fazer a averbação antes da partilha, para que o imóvel seja transmitido já com a descrição correta. Veja como regularizar um imóvel já construído.

No cartório ou na Justiça?

O inventário extrajudicial pode incluir direitos sobre imóveis não regularizados, desde que todos os herdeiros concordem e que os documentos permitam descrever o direito partilhado. A aceitação de direitos possessórios na escritura depende das normas de cada estado e do tabelião, por isso vale consultar o tabelionato antes.

Quando há dúvida sobre a existência do direito, conflito com o vendedor ou desacordo entre os herdeiros, o inventário judicial é o caminho.

O ITCMD sobre direitos

O imposto incide sobre a transmissão de qualquer bem ou direito, o que inclui os direitos sobre imóvel não regularizado. A base de cálculo segue a lei de cada estado. Em São Paulo, os direitos possessórios e os direitos de compromisso são declarados no ITCMD como bens da herança.

Perguntas frequentes

O inventário regulariza o imóvel?

Não sozinho. Ele define quem herda os direitos. A regularização da propriedade vem depois, pelo caminho adequado a cada situação.

Posso fazer a usucapião sem fazer o inventário?

Em alguns casos, o herdeiro que tem posse própria e exclusiva pode pedir a usucapião sem inventário. Quando todos os herdeiros estão de acordo, porém, o inventário costuma ser o caminho mais seguro para definir quem tem direito. Veja herdeiro pode entrar com usucapião?.

O imóvel irregular pode ser vendido durante o inventário?

Os direitos sobre ele podem ser transferidos com autorização judicial, por cessão de direitos hereditários assinada por todos os herdeiros ou, no inventário extrajudicial, pela escritura que autoriza o inventariante a vender, com o preço vinculado ao pagamento das despesas do inventário (art. 11-A da Resolução CNJ 35/2007). O comprador recebe os direitos, não a propriedade registrada.

Preciso de planta e memorial para o inventário?

Em regra, não. Basta descrever o imóvel com os dados disponíveis. A planta e o memorial serão exigidos na regularização posterior, como na usucapião.

Para entender o quadro completo

O passo a passo, os documentos e os custos estão no guia completo do inventário extrajudicial e judicial, e os caminhos de regularização no guia completo de regularização de imóveis.

Antes de começar, procure em casa todos os papéis ligados ao imóvel: contratos, recibos, carnês de IPTU, contas de luz antigas. Eles mostram que direito o falecido tinha e por quanto tempo, e é com eles que o inventário e a regularização serão montados.