Adjudicação compulsória: o que é, quando cabe e como fazer em cartório ou na Justiça

Adjudicação compulsória é o procedimento que transfere o imóvel para o nome de quem o comprou e pagou, quando o vendedor não assina a escritura definitiva, porque se recusa, sumiu ou morreu. A base legal está nos arts. 463, 464, 1.417 e 1.418 do Código Civil. Desde a Lei 14.382/2022, ela pode ser feita diretamente no Registro de Imóveis, sem processo judicial (art. 216-B da Lei de Registros Públicos), e continua possível na Justiça.

Pense na Lúcia, um caso hipotético. Em 2010 ela comprou um apartamento em parcelas, direto do dono, com um compromisso de compra e venda. Pagou a última prestação em 2016. Combinaram que a escritura seria feita “quando desse”. O vendedor mudou de cidade, trocou de telefone, e o apartamento continua no nome dele. A Lúcia tem o contrato, os comprovantes e as chaves. Falta só a assinatura que nunca veio.

É exatamente para isso que a adjudicação compulsória existe.

Os requisitos

Para pedir a adjudicação compulsória, você precisa de:

• um contrato de compra e venda, compromisso ou cessão de direitos que identifique as partes, o imóvel e o preço;
• a prova de que o preço foi pago integralmente, com recibos, transferências ou declaração de quitação;
• a recusa ou a impossibilidade de o vendedor assinar a escritura;
• um imóvel identificável na matrícula, já que a adjudicação transfere um bem que está registrado em nome do vendedor.

O contrato não precisa estar registrado no Registro de Imóveis. O STJ firmou esse entendimento na Súmula 239: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Se o contrato tiver cláusula de arrependimento que ainda possa ser exercida, a adjudicação não cabe (arts. 463 e 1.417 do Código Civil). Nos loteamentos, essa cláusula não vale: os compromissos são irretratáveis (Lei 6.766/1979, art. 25).

Em cartório: a adjudicação extrajudicial

A Lei 14.382/2022 criou a adjudicação compulsória extrajudicial, regulamentada pelo CNJ no Código Nacional de Normas. O procedimento corre no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel e segue estes passos:

1. Ata notarial, lavrada por tabelião de sua escolha, que registra a identificação do imóvel, o nome dos contratantes, a prova do pagamento e a caracterização da falta de assinatura.
2. Requerimento ao Registro de Imóveis, por meio de advogado, com o contrato, a ata, a prova do pagamento e certidões de que não há processo sobre o contrato. O vendedor também pode tomar a iniciativa.
3. Notificação do vendedor pelo Registro de Imóveis, para que, em 15 dias úteis, concorde com o pedido ou apresente impugnação. Se ele não for encontrado, a notificação é feita por edital.
4. Comprovante do ITBI pago, porque a adjudicação é uma transmissão do imóvel.
5. Registro da transferência na matrícula, se não houver impugnação ou se ela for rejeitada.

Se o vendedor impugnar, o oficial decide. Impugnação sem fundamento é rejeitada. Se ele a acolher, o comprador pode levar a questão ao juiz corregedor e, mantida a decisão, resta a ação judicial.

Na Justiça: a ação de adjudicação compulsória

A ação judicial continua disponível e costuma ser a escolha quando há conflito: o vendedor alega que não recebeu tudo, há dúvida sobre o contrato ou existem outros interessados no imóvel. A ação é ajuizada no foro de situação do imóvel e segue o procedimento comum. A sentença substitui a declaração de vontade do vendedor e serve de título para o registro.

Quando o vendedor morreu

Se o vendedor faleceu, o pedido é dirigido ao espólio ou aos herdeiros. Em cartório, notificam-se os herdeiros, se não houver inventário aberto, ou o inventariante, se houver. Quando há inventário em andamento, também é possível que o inventariante assine a escritura com autorização judicial ou, no inventário em cartório, nos termos da própria escritura de inventário. Explicamos esse caso em comprei uma casa sem escritura e o dono faleceu.

Adjudicação compulsória ou usucapião?

As duas resolvem o mesmo problema, o imóvel que não está no nome de quem o ocupa, mas partem de bases diferentes.

A adjudicação costuma ser mais direta quando o contrato foi assinado pelo próprio dono que aparece na matrícula. Quando há vários contratos entre particulares e algum elo da cadeia se perdeu, a usucapião tende a ser o caminho, porque não depende de cada um dos contratos. Veja o guia completo de usucapião.

Os cuidados antes de pedir

• Confira a matrícula: o imóvel ainda está no nome de quem vendeu? Há penhoras, hipotecas ou indisponibilidades?
• Reúna todos os comprovantes de pagamento. Lacunas no pagamento são o argumento mais comum do vendedor.
• Verifique se o contrato tem cláusula de arrependimento.
• Se houve cessões, confirme que a cadeia de contratos chega ao vendedor que consta na matrícula.

Perguntas frequentes

A adjudicação compulsória pode ser feita em cartório?

Sim. Desde a Lei 14.382/2022, o pedido pode ser feito diretamente no Registro de Imóveis, com advogado, ata notarial e notificação do vendedor (art. 216-B da Lei de Registros Públicos).

O contrato de gaveta serve para adjudicação compulsória?

Serve, desde que identifique as partes, o imóvel e o preço, e que o pagamento esteja comprovado. Ele não precisa estar registrado (Súmula 239 do STJ).

Paga ITBI na adjudicação compulsória?

Sim. Como há transmissão do imóvel do vendedor para o comprador, o ITBI é devido.

A adjudicação compulsória prescreve?

O STJ entende que o direito de pedir a adjudicação compulsória, quando o preço está quitado, não está sujeito a prazo de prescrição.

E se o vendedor não for encontrado?

Na via extrajudicial, ele é notificado por edital. Na Justiça, é citado por edital, e o juiz nomeia curador especial para defendê-lo.

Para entender o quadro completo

A adjudicação é um dos instrumentos de regularização. Os outros, como a usucapião, o inventário e a averbação de construção, estão explicados no guia completo de regularização de imóveis.

Se você tem um contrato quitado, comece pela matrícula. Se o nome que aparece lá é o mesmo que assinou o seu contrato, a adjudicação tende a ser o caminho mais curto.