Herdeiro pode entrar com usucapião? Os três casos mais comuns

Sim, o herdeiro pode entrar com usucapião, e isso acontece em três situações bem diferentes. Na primeira, o falecido ocupava um imóvel que nunca foi registrado em seu nome, e o herdeiro continua essa posse, somando o tempo do pai ou da mãe. Na segunda, a usucapião já tinha se completado antes da morte, e os herdeiros só precisam pedir que ela seja reconhecida. Na terceira, um herdeiro quer usucapir o imóvel da herança contra os demais, caso em que o STJ exige posse exclusiva e a prova é mais difícil.

A confusão entre esses cenários é comum. Muitas famílias acham que a usucapião sempre significa um irmão “tomando” a casa dos outros, quando, na maior parte das vezes, ela serve para regularizar um imóvel que os pais ocuparam a vida inteira sem escritura.

Caso 1: o falecido tinha a posse, mas não a propriedade

Pense na família de Dona Cida, um caso hipotético. Ela morou por 30 anos numa casa comprada por contrato de gaveta. Morreu sem que a casa estivesse no nome dela. Na matrícula, o imóvel ainda pertence a um antigo loteador.

Nesse caso, o problema não é entre os herdeiros. Os filhos herdaram a posse da mãe. O Código Civil diz que a posse se transmite aos herdeiros com as mesmas características (art. 1.206) e que o sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor (art. 1.207). Isso significa que o tempo da mãe conta para eles.

Como a herança é indivisível até a partilha, o pedido costuma ser feito por todos os herdeiros juntos ou pelo espólio, representado pelo inventariante ou, se o inventário ainda não foi aberto, pelo administrador provisório. Quando o prazo só se completou depois da morte, o mais seguro é que todos os herdeiros assinem o pedido. Depois, o imóvel entra na partilha normalmente.

Caso 2: a usucapião já estava completa antes da morte

Se Dona Cida já tinha cumprido o prazo de alguma modalidade de usucapião antes de morrer, ela já tinha se tornado proprietária, ainda que sem registro. A sentença ou a decisão do cartório apenas declara isso.

Nessa situação, o imóvel já fazia parte do patrimônio dela e passa aos herdeiros por herança. O pedido de usucapião pode ser feito pelo espólio ou pelos herdeiros, para que o imóvel seja registrado e depois partilhado.

Caso 3: um herdeiro contra os outros

É o caso que gera mais conflito. Um dos irmãos fica morando na casa dos pais, os outros se afastam, e anos depois ele quer a casa só para si.

Até a partilha, a herança pertence a todos os herdeiros em conjunto, e cada um pode usar o imóvel sem excluir os demais. Por isso, morar sozinho na casa não basta. O STJ admite a usucapião nessa situação, mas exige que o herdeiro prove posse exclusiva, com intenção de dono e sem oposição dos outros, pelo prazo legal (REsp 1.631.859/SP, julgado em 2018). Explicamos esse caso em detalhe neste artigo sobre usucapião entre irmãos.

Como os demais herdeiros se protegem

Se você é um dos herdeiros que não mora no imóvel, há medidas simples que deixam claro que você não abriu mão da sua parte:

• abrir o inventário e arrolar o imóvel entre os bens da herança;
• mandar uma notificação ao irmão que ocupa o imóvel, registrando que a casa é de todos e que você reivindica a sua parte;
• notificar e cobrar aluguel pelo uso exclusivo da sua parte, o que também marca a oposição à posse exclusiva;
• combinar por escrito as regras de uso, deixando claro que quem mora ali o faz com a concordância dos demais.

Esse último ponto merece atenção. Quando a ocupação decorre de um acordo entre os herdeiros, ela é permissão, e atos de mera permissão ou tolerância não geram posse para usucapião (art. 1.208 do Código Civil).

Quando a usucapião não é o melhor caminho

Se todos os herdeiros concordam sobre quem fica com o imóvel, a usucapião raramente é a melhor escolha. O caminho natural é o inventário com partilha, que pode ser feito em cartório quando há acordo, ou a cessão de direitos hereditários por escritura pública. Os tribunais olham com desconfiança pedidos de usucapião usados para contornar o inventário.

Se o imóvel já estava registrado no nome do falecido, também não há o que usucapir entre os herdeiros que concordam: basta fazer o inventário.

Perguntas frequentes

O herdeiro pode somar o tempo de posse dos pais?

Pode. O herdeiro continua a posse do falecido com as mesmas características, e o tempo dele é somado ao do sucessor (arts. 1.206 e 1.207 do Código Civil).

Quem entra com a usucapião, o herdeiro ou o espólio?

Quando a posse era do falecido, o pedido costuma ser feito pelo espólio, representado pelo inventariante, ou por todos os herdeiros. Quando um herdeiro pede contra os demais, ele age em nome próprio.

Preciso fazer o inventário antes da usucapião?

Não necessariamente. A usucapião pode ser pedida antes, e o imóvel depois entra na partilha. Mas, em muitos casos, organizar os dois procedimentos em conjunto evita retrabalho.

O herdeiro que mora no imóvel paga aluguel aos outros?

Pode ter de pagar, a partir do momento em que os demais se opõem ao uso exclusivo, por notificação ou por ação. O valor é proporcional à parte dos outros e não alcança o período anterior.

Herdeiro menor de idade é afetado pela usucapião do irmão?

Contra o menor de 16 anos, a prescrição não corre (art. 198, I, do Código Civil), e isso vale também para a usucapião (art. 1.244). Em relação a ele, o prazo não corre, ou fica suspenso, até os 16 anos. Como a herança é indivisível, há quem defenda que essa proteção beneficia também os outros herdeiros (art. 201).

Para entender o quadro completo

Para ver as modalidades, os prazos e o passo a passo, consulte o guia completo de usucapião. Se o imóvel ainda precisa de inventário, veja também o que é preciso para o inventário extrajudicial.

A primeira pergunta a fazer é simples: em nome de quem o imóvel está na matrícula? Se estiver no nome dos pais, o caminho começa pelo inventário. Se estiver no nome de um terceiro, a usucapião provavelmente entra em cena.