Contrato de gaveta tem validade? Riscos e como regularizar a compra

O contrato de gaveta tem validade entre quem o assinou, em regra como promessa de compra e venda, mas não transfere a propriedade. Quem comprou só vira dono quando a escritura é registrada na matrícula do imóvel, e até lá o que existe é o direito de exigir essa escritura do vendedor.

Esse intervalo entre o papel assinado e o registro é onde nascem os problemas: dívida do vendedor, morte, cônjuge que não assinou, venda em duplicidade. Este artigo explica o que a lei diz sobre o contrato de gaveta, quais riscos ele traz para comprador e vendedor e quais são os caminhos para regularizar.

Um caso para começar

Imagine um caso hipotético, com nomes e valores inventados. O Carlos, em 2014, comprou um sobrado de seu Antônio por R$ 180 mil, pagos em parcelas, com contrato assinado na mesa da cozinha e firma reconhecida. Nunca foi ao cartório. Em 2026 ele decide vender o imóvel, e o comprador pede a matrícula. Na matrícula, o dono continua sendo seu Antônio, que morreu há três anos e deixou três filhos. Os filhos nunca ouviram falar do contrato.

O Carlos pagou o preço inteiro e mora no imóvel há doze anos. Mesmo assim, para a lei e para o cartório, a casa é do espólio de seu Antônio. A situação costuma ter saída, mas é mais trabalhosa do que a escritura teria sido na época.

O que é contrato de gaveta?

É o contrato particular de compra e venda, ou de cessão de direitos, que as partes assinam e não levam ao tabelionato nem ao cartório de registro de imóveis. O nome vem do destino do papel: ele fica guardado na gaveta.

As razões mais comuns são conhecidas. A escritura e o registro têm custo, e o ITBI precisa ser pago ao município para que a escritura seja lavrada e registrada. Às vezes o imóvel ainda está financiado, ou o vendedor é herdeiro e o inventário nunca foi feito, ou o lote vem de um loteamento sem registro. Em muitos casos as partes confiam uma na outra e acham que o recibo basta.

O contrato de gaveta vale? O que diz a lei

O Código Civil separa duas coisas. A primeira é o contrato, que obriga as partes. A segunda é a transferência da propriedade, que depende de forma e de registro.

O art. 108 do Código Civil diz que a escritura pública é essencial à validade dos negócios que transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. O art. 1.245 completa a regra: a propriedade se transfere entre vivos com o registro do título, e, enquanto o título não é registrado, o alienante continua sendo havido como dono do imóvel.

Isso não torna o papel inútil. Como contrato preliminar, a promessa não precisa seguir a forma do contrato definitivo (art. 462). A promessa de compra e venda pode ser feita por instrumento público ou particular (art. 1.417), e, quando não há cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir a celebração do contrato definitivo (art. 463). Se o vendedor não comparece, o juiz pode suprir a vontade dele e dar caráter definitivo ao contrato preliminar (art. 464).

O que o contrato de gaveta não faz é criar direito real. Pelo art. 1.417, o promitente comprador só adquire o direito real à aquisição do imóvel quando a promessa, sem cláusula de arrependimento, é registrada na matrícula. Sem registro, o comprador tem um crédito contra o vendedor, e crédito concorre com os de todos os outros credores dele.

A jurisprudência protege o comprador em duas frentes

O STJ aceita a defesa da posse de quem comprou sem registro. A Súmula 84 (Corte Especial, j. 18/06/1993) admite embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que sem registro. Se o imóvel for penhorado por dívida do vendedor, o comprador de boa-fé que está na posse pode discutir a penhora.

A Súmula 239 (Segunda Seção, j. 28/06/2000) afirma que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda. Ou seja, o comprador que quitou o preço pode pedir a escritura mesmo sem ter registrado o contrato.

Quais são os riscos para quem comprou?

O primeiro risco são as dívidas do vendedor. Como a matrícula continua em nome dele, os credores enxergam o imóvel como bem do devedor. A Súmula 375 do STJ (Corte Especial, j. 18/03/2009) diz que o reconhecimento de fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Se a penhora já foi registrada, a defesa do comprador fica muito mais difícil.

O segundo é a morte do vendedor. O contrato não se extingue, mas o imóvel integra a herança, e a escritura passa a depender dos herdeiros ou do juízo do inventário. Se todos concordam e são capazes, o inventário pode ser feito em cartório, com assistência de advogado. Veja o guia sobre inventário extrajudicial. O comprador precisa levar o contrato e os comprovantes de pagamento ao procedimento.

O terceiro é o cônjuge. Pelo art. 1.647, I, do Código Civil, nenhum dos cônjuges pode alienar bens imóveis sem autorização do outro, salvo no regime de separação absoluta de bens. A falta dessa autorização torna o ato anulável, e o outro cônjuge pode pedir a anulação em até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649).

O quarto é a venda em duplicidade. Enquanto a matrícula está no nome dele, o vendedor consegue, em tese, vender o imóvel de novo, e o registro costuma pesar a favor de quem registra primeiro (arts. 1.245 e 1.246). A boa-fé do segundo comprador, porém, é analisada caso a caso, e quem ignorou a posse alheia do imóvel pode ter dificuldade em demonstrá-la. Se o primeiro comprador perder o imóvel, resta cobrar perdas e danos do vendedor.

O quinto é o financiamento. Quando o imóvel foi financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, a Lei 8.004/1990 exige que a venda, a promessa ou a cessão sejam feitas em ato concomitante à transferência do financiamento, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora (art. 1º, parágrafo único). A Lei 10.150/2000, no art. 20, permitiu regularizar as transferências feitas sem essa interveniência, mas só as realizadas até 25 de outubro de 1996, e com exceção dos contratos enquadrados nos planos de reajustamento da Lei 8.692/1993. Depois dessa data, a transferência sem o banco não vale perante a financiadora, e o contrato continua em nome do vendedor. Para entender o que fazer com imóvel financiado, leia como vender imóvel financiado.

Por fim, o comprador não consegue vender com escritura nem dar o imóvel em garantia, porque a matrícula não está no nome dele. É a situação do Carlos do nosso exemplo.

E para quem vendeu?

O vendedor também continua exposto. Enquanto a matrícula estiver no nome dele, ele consta como proprietário no cartório, e as dívidas dele podem alcançar o imóvel.

Ele também não encerra a relação sem a escritura: o comprador que quitou o preço pode exigi-la do vendedor. Por isso, regularizar costuma interessar aos dois lados.

Como regularizar o contrato de gaveta?

O caminho depende de quem está vivo, de quem colabora e do que existe em papel. Estes são os passos mais comuns:

1. Reúna o contrato, os recibos ou comprovantes de pagamento, os documentos pessoais das partes e a matrícula atualizada do imóvel, que se pede no cartório de registro de imóveis.
2. Peça certidões de ações, execuções e protestos em nome do vendedor. Elas mostram se há risco de penhora antes de gastar com a escritura.
3. Se o vendedor está vivo e colabora, faça a escritura de compra e venda no tabelionato de notas, pague o ITBI no município e registre a escritura na matrícula.
4. Se o preço foi pago e o vendedor se recusa ou desapareceu, use a adjudicação compulsória, extrajudicial ou judicial.
5. Se o vendedor morreu, leve o contrato ao inventário, para que herdeiros ou espólio outorguem a escritura.
6. Se faltam provas do pagamento ou não é possível localizar o vendedor ou os herdeiros, avalie a usucapião.

Para ver cada etapa com mais detalhe, o guia sobre regularização de imóveis reúne o procedimento.

Adjudicação compulsória em cartório: o que é exigido

Desde a Lei 14.382/2022, o art. 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) permite pedir a adjudicação compulsória diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial. O pedido é feito por advogado e pode ser apresentado pelo promitente comprador, pelos cessionários ou promitentes cessionários, pelos sucessores e também pelo promitente vendedor.

O art. 216-B, § 1º, lista os documentos. São eles:

• o instrumento da promessa ou da cessão, ou o título da sucessão, conforme o caso;
• a prova do inadimplemento, que se dá quando o título definitivo não é celebrado em quinze dias depois de notificação extrajudicial feita pelo oficial do registro;
• a ata notarial lavrada por tabelião de notas, com a identificação do imóvel, a qualificação do comprador, a prova do pagamento do preço e a caracterização do inadimplemento;
• as certidões dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, que atestem a inexistência de litígio sobre o contrato;
• o comprovante de pagamento do ITBI;
• a procuração com poderes específicos.

O § 2º dispensa o registro prévio da promessa e a prova de regularidade fiscal do vendedor. Esse ponto conversa com a Súmula 239 do STJ. Para um roteiro completo, leia o post sobre adjudicação compulsória em cartório.

Dá para usucapir um imóvel comprado por contrato de gaveta?

Em muitos casos, sim. O comprador que está na posse do imóvel há anos pode ter direito à usucapião, e o contrato ajuda como prova da origem da posse. A usucapião ordinária exige dez anos de posse contínua e incontestada, com justo título e boa-fé (art. 1.242). A extraordinária exige quinze anos, ou dez quando o possuidor mora no imóvel ou fez obras de caráter produtivo (art. 1.238). A urbana especial exige cinco anos, em área de até 250 m², para moradia, sem que o possuidor seja dono de outro imóvel (art. 1.240).

O contrato de compra e venda pode servir de justo título, e o tema está no post sobre contrato de compra e venda como justo título para usucapião ordinária. Para a visão geral das modalidades, veja o guia completo de usucapião.

Quem ainda não comprou: como evitar o contrato de gaveta

Se você vai comprar um imóvel, a regra é simples: o dinheiro só sai com a matrícula conferida. Peça a matrícula atualizada, confirme que o vendedor é o dono registrado, leia as certidões e faça a escritura. Se a escritura precisar esperar, registre na matrícula a promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, porque o registro é o que cria o direito real (art. 1.417). O roteiro está em dicas para comprar imóvel com segurança.

Para aprofundar

• O que você precisa saber sobre o contrato de gaveta antes de uma negociação
• Regularização de imóveis: do contrato de gaveta à escritura definitiva
• Adjudicação compulsória em cartório: como regularizar o imóvel quitado sem processo
• Como vender imóvel financiado: quitação, transferência da dívida e contrato de gaveta
• Cessão de direitos hereditários: como o comprador recebe o imóvel no inventário

Perguntas frequentes

O contrato de gaveta com firma reconhecida vale mais?

O reconhecimento de firma atesta que as assinaturas são das pessoas indicadas. Ele ajuda como prova do contrato, mas não substitui a escritura nem o registro, e por isso não transfere a propriedade.

O vendedor pode desistir do contrato de gaveta?

Se o contrato não tem cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir a celebração do contrato definitivo (CC, art. 463). Se o vendedor recusa, o juiz pode suprir a vontade dele (art. 464), e o comprador que pagou o preço pode pedir a adjudicação compulsória (art. 1.418; pela Súmula 239 do STJ, o direito não depende do registro da promessa).

O comprador perde o imóvel se o vendedor morrer?

A morte do vendedor não extingue o contrato. A herança responde pelas dívidas do falecido (CC, art. 1.997), e o comprador precisa apresentar o contrato e a prova do pagamento no inventário. Se os herdeiros concordam, eles podem outorgar a escritura, e, se recusam, a via é a adjudicação.

Contrato de gaveta de imóvel financiado é permitido?

A lei exige a interveniência do banco na transferência de imóvel financiado pelo SFH (Lei 8.004/1990, art. 1º, parágrafo único). As transferências sem essa interveniência feitas até 25/10/1996 puderam ser regularizadas pela Lei 10.150/2000, art. 20, com a exceção dos contratos dos planos da Lei 8.692/1993. Nas posteriores, o caminho é quitar o financiamento ou formalizar a transferência com o banco.

Dá para registrar o contrato de gaveta na matrícula?

A promessa de compra e venda, feita por instrumento público ou particular, pode ser registrada na matrícula (CC, art. 1.417), e, quando não há cláusula de arrependimento, o registro dá ao comprador direito real à aquisição. O cartório confere se o vendedor é o titular registrado e se o documento atende aos requisitos formais.

Preciso de advogado para regularizar?

Na adjudicação compulsória extrajudicial, o pedido é feito por advogado (LRP, art. 216-B, § 1º). Para a escritura simples, com o vendedor presente, basta ir ao tabelionato, mas a análise prévia de matrícula e certidões costuma evitar surpresas.

A Caldeira Advogados Associados atua em regularização de imóveis e em Direito Imobiliário. Informações sobre os serviços estão nas páginas de regularização de imóvel e de advogado imobiliário.