Adjudicação compulsória em cartório: como regularizar o imóvel quitado sem processo

A adjudicação compulsória extrajudicial permite que quem comprou um imóvel por contrato, pagou o preço inteiro e não recebeu a escritura transfira a propriedade para o próprio nome diretamente no cartório de registro de imóveis, sem ação judicial. Ela está no art. 216-B da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), incluído pela Lei 14.382/2022, e serve para os casos em que o vendedor se recusa a assinar, desapareceu, faleceu ou, sendo empresa, encerrou as atividades.

O procedimento exige advogado, uma ata notarial feita em tabelionato de notas e a notificação do vendedor pelo registrador. Se ninguém se opuser e os documentos estiverem em ordem, o oficial registra o imóvel em nome do comprador.

Imagine o Sérgio, um caso hipotético. Em 2008 ele comprou de uma construtora, por compromisso particular, um apartamento em Mogi das Cruzes. Pagou as 120 parcelas, guardou os boletos e mora no imóvel até hoje. Quando foi pedir a escritura, descobriu que a empresa tinha encerrado as atividades e que os sócios não respondiam. A matrícula continua em nome da construtora. Ele quer saber se precisa entrar na Justiça.

O que é a adjudicação compulsória extrajudicial

Adjudicar, nesse contexto, é atribuir a propriedade ao comprador quando o vendedor deveria ter dado a escritura e não deu. O Código Civil prevê esse direito: o promitente comprador pode exigir a escritura definitiva e, diante da recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418). Por décadas, esse pedido dependia, em regra, de processo judicial, e o post sobre o que é adjudicação compulsória explica essa ação.

Desde a Lei 14.382/2022, o mesmo resultado pode ser obtido no registro de imóveis. A via judicial continua aberta (o próprio art. 216-B diz “sem prejuízo da via jurisdicional”), e a escolha cabe ao interessado.

Onde está a regra

Três normas tratam do assunto:

• O art. 216-B da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 14.382/2022. O inciso III do § 1º (ata notarial) e o § 2º (dispensa de registro prévio da promessa e da regularidade fiscal do vendedor) tinham sido vetados; o Congresso derrubou os vetos em dezembro de 2022, e os dispositivos voltaram ao texto da lei.
• O Provimento CNJ 150/2023, que acrescentou os arts. 440-A a 440-AM ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023) e detalhou o procedimento para todo o país.
• As Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo, que, pelo Provimento CG 06/2023, ganharam a Seção XVI do Capítulo XX do Tomo II, dedicada ao processo extrajudicial de adjudicação compulsória.

Quem pode pedir

O art. 216-B e o art. 440-C do Código Nacional de Normas admitem como requerentes o promitente comprador, os cessionários e promitentes cessionários e os sucessores de qualquer deles. O promitente vendedor também pode pedir, o que é útil quando é ele quem quer tirar o imóvel do próprio nome, por exemplo para deixar de responder pelo IPTU e pelo condomínio.

Em todos os casos o requerente precisa estar representado por advogado ou defensor público, com procuração que dê poderes específicos para o procedimento.

Quais negócios servem de base

O art. 440-B admite a promessa de compra e venda, a promessa de permuta e as cessões ou promessas de cessão desses direitos. A condição é que não exista direito de arrependimento ainda exercitável. Se o contrato prevê arrependimento, ele é obstáculo, salvo nos loteamentos urbanos e nas incorporações imobiliárias com prazo de carência já vencido (parágrafo único do mesmo artigo).

Vale também a cadeia de contratos. Quem comprou de quem comprou do dono pode pedir, desde que apresente todos os instrumentos e prove a quitação de cada etapa. É a situação de muitos imóveis com contrato de compra e venda sem escritura.

A promessa precisa estar registrada na matrícula?

Não. O § 2º do art. 216-B dispensa o registro prévio da promessa ou da cessão, e dispensa também a prova de regularidade fiscal do vendedor. A regra repete, para o cartório, o que o STJ já dizia para o processo judicial na Súmula 239: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Na prática, isso resolve o caso mais comum, o do contrato particular guardado na gaveta por anos, nunca levado ao registro.

Documentos necessários

O § 1º do art. 216-B e os arts. 440-G, 440-L e 440-M do Código Nacional de Normas formam a lista:

1. O contrato de promessa de compra e venda, de cessão ou o documento que prove a sucessão, com toda a cadeia de negócios desde o titular da matrícula.
2. A ata notarial lavrada por tabelião de notas, com a identificação do imóvel, a qualificação das partes, a prova do pagamento do preço e a caracterização do inadimplemento do vendedor.
3. As certidões dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, mostrando que não há litígio sobre o contrato.
4. O comprovante de pagamento do ITBI.
5. A procuração do advogado com poderes específicos.
6. A matrícula atualizada e os documentos pessoais das partes, com CPF ou CNPJ.

Sobre o ITBI, o Código Nacional de Normas trouxe um ajuste prático: o imposto deve ser pago antes do registro, no prazo de cinco dias úteis contado da intimação feita pelo oficial para esse fim (art. 440-AL).

Como provar que o preço foi pago

A quitação é o centro do pedido, e é ela que o tabelião precisa atestar na ata. O § 6º do art. 440-G aceita qualquer meio idôneo: recibos, comprovantes bancários, boletos quitados, declarações de imposto de renda, mensagens trocadas entre as partes, declaração de quitação do vendedor. A ata pode trazer também imagens e depoimentos.

Quando falta prova de parte das parcelas, o pedido fica frágil. Nesse caso convém reunir tudo o que houver antes de ir ao tabelionato, ou avaliar outra via, como veremos adiante.

Passo a passo do procedimento

1. Ata notarial. O requerente escolhe o tabelião de notas, salvo quando a ata exigir diligência no imóvel (art. 440-F). O tabelião examina os documentos, descreve o imóvel e registra a prova da quitação. A ata não transfere a propriedade; é a prova que instrui o pedido.
2. Requerimento ao registro de imóveis. O advogado protocola o pedido no cartório da situação do imóvel, com a ata e os demais documentos (arts. 440-K a 440-M). O pedido recebe prenotação, que vale até a decisão final. Se faltar algo, o oficial dá dez dias úteis para emendar (art. 440-Q).
3. Notificação do vendedor. O oficial notifica o titular do imóvel para, em quinze dias úteis, assinar a escritura, concordar com o pedido ou impugná-lo (arts. 440-R e 440-S). A notificação vai por correio com aviso de recebimento ou pelo registro de títulos e documentos, e também por e-mail quando houver (art. 440-T). Se o vendedor for casado e a lei exigir a anuência do cônjuge, o cônjuge também é notificado (art. 440-P).
4. Edital, se for o caso. Se o vendedor não for encontrado depois de esgotados os meios de localização, ou se morar no exterior sem procurador, a notificação é feita por edital publicado duas vezes, com intervalo de quinze dias úteis (art. 440-X).
5. Decisão e registro. Sem impugnação, o oficial tem dez dias úteis para deferir o pedido, apontar exigências ou rejeitá-lo em nota fundamentada (art. 440-AF). Deferido e pago o ITBI, o imóvel é registrado em nome do comprador, servindo de título a própria promessa (art. 216-B, § 3º).

O silêncio do vendedor notificado pode levar à presunção de que o inadimplemento alegado é verdadeiro, e a notificação precisa trazer essa advertência (art. 440-S).

E se o vendedor já morreu?

É uma das situações mais frequentes. O art. 440-W prevê que, falecido o titular, podem ser notificados os herdeiros legais, desde que se comprove o óbito, a condição de herdeiro e a inexistência de inventário. Se já houver inventário aberto, notifica-se o inventariante.

Isso evita que o comprador tenha de esperar o inventário do vendedor, ou abrir ele mesmo esse inventário, só para receber a escritura. O tema aparece em outro post do blog, sobre quem comprou uma casa sem escritura e o dono faleceu.

Do outro lado, se quem morreu foi o comprador, seus herdeiros entram como sucessores e apresentam o documento da sucessão (formal de partilha, escritura de inventário ou documento equivalente).

E se o vendedor era uma empresa que fechou?

O caso do Sérgio. O art. 440-U manda notificar a pessoa jurídica na pessoa do gerente, administrador ou funcionário encarregado de receber correspondência. Se a empresa estiver extinta, a notificação vai ao liquidante ou ao último administrador. Se nenhum deles for encontrado, usa-se o edital.

Outros pontos que costumam travar a escritura em empresas encerradas também foram enfrentados. A falta de certidão negativa de débitos do vendedor não impede o registro (art. 440-AI). Se a empresa faliu, a adjudicação é possível quando o contrato for anterior à falência, ressalvadas as regras de ineficácia e revogação da Lei 11.101/2005 (art. 440-AK). E, em apartamento, o cartório não pode exigir prova de que as cotas de condomínio estão em dia (art. 440-AJ).

Uma ressalva: se houver ordem de indisponibilidade sobre o imóvel, o procedimento pode começar, mas o pedido será indeferido se a ordem não for cancelada até a decisão final (art. 440-AH).

O que acontece se o vendedor impugnar

A impugnação deve ser escrita e apresentada no prazo de quinze dias úteis (art. 440-Z). O requerente responde em quinze dias úteis, e o oficial decide em dez, podendo antes tentar conciliação ou mediação (art. 440-AA).

O oficial rejeita a impugnação quando ela é protelatória, não traz fundamentação mínima, trata de assunto estranho ao procedimento ou trata de matéria que o juízo competente já examinou e rejeitou em casos semelhantes (art. 440-AB). Se a impugnação for rejeitada, o vendedor pode recorrer em dez dias úteis; se for acolhida, o comprador pode se opor no mesmo prazo. Nos dois casos os autos vão ao juízo competente, que examina só a impugnação. Se o juiz a acolher, o procedimento é extinto; se a rejeitar, o processo volta ao cartório e segue (arts. 440-AC a 440-AE).

Extinto o procedimento extrajudicial, o comprador continua podendo propor a ação judicial.

Se já existir ação judicial de adjudicação compulsória sobre o mesmo imóvel, a via do cartório só é possível se esse processo estiver suspenso há pelo menos noventa dias úteis (art. 440-H).

Cartório, ação judicial ou usucapião?

A adjudicação é uma forma derivada de aquisição: o comprador recebe o imóvel do vendedor, com a história registral que ele tem. A usucapião é originária e se apoia na posse. Por isso, quando o contrato existe e o pagamento está provado, a adjudicação costuma ser o caminho mais direto. Quando falta o contrato, a cadeia tem buracos ou não há como provar o pagamento, a usucapião pode ser a saída, e o post sobre os requisitos da usucapião extrajudicial mostra o que ela exige.

O STJ entende que a pretensão de adjudicação compulsória não prescreve. No REsp 2.196.855 (3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 2026), a Corte reafirmou essa orientação e acrescentou que, se a escritura se tornar impossível, o pedido pode ser convertido em perdas e danos, também sem prazo prescricional. Um contrato antigo, portanto, não impede o pedido.

Quanto custa

Os valores seguem a tabela estadual de emolumentos. Enquanto cada Estado não editar regra própria para a adjudicação, o Código Nacional de Normas manda cobrar a ata notarial com valor econômico e o processamento no registro de imóveis pelas mesmas faixas da usucapião extrajudicial, exceto a notificação e o registro, que têm cobrança própria (art. 440-AM). A esse custo somam-se o ITBI, as despesas de notificação e edital e os honorários do advogado.

Atuação do escritório

A Caldeira Advogados Associados atua em adjudicações compulsórias, extrajudiciais e judiciais, e em outros procedimentos de regularização de imóveis comprados por contrato no Estado de São Paulo. A página de regularização de imóveis descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• O que é escritura pública
• Qual a diferença entre escritura e registro
• O que você precisa saber sobre o contrato de gaveta

Perguntas frequentes

Preciso de advogado para a adjudicação compulsória em cartório?

Sim. O art. 216-B da Lei 6.015/1973 exige que o requerente esteja representado por advogado, com procuração de poderes específicos. Quem não pode pagar pode ser assistido pela Defensoria Pública.

Meu contrato nunca foi registrado. Posso usar esse procedimento?

Pode. O § 2º do art. 216-B dispensa o registro prévio da promessa de compra e venda ou da cessão, na mesma linha da Súmula 239 do STJ.

Comprei de alguém que tinha comprado do dono. Funciona?

Funciona, desde que você apresente todos os contratos da cadeia, do titular da matrícula até você, e prove a quitação de cada um. O art. 440-B admite cessões e promessas de cessão como base do pedido.

O vendedor sumiu. O procedimento para?

Não. Esgotadas as tentativas de localização, o oficial notifica por edital, publicado duas vezes (art. 440-X). Se o vendedor era empresa extinta, a notificação vai ao liquidante ou ao último administrador e, na falta deles, também ao edital.

Quanto tempo leva?

Depende da rapidez com que se reúnem os documentos e de como corre a notificação. Os prazos do cartório são curtos (quinze dias úteis para a resposta do vendedor e dez para a decisão do oficial), mas a busca de endereços, o edital e uma eventual impugnação alongam o caminho.

Se não tenho recibos de todas as parcelas, ainda dá?

A ata notarial aceita vários meios de prova, como extratos, declarações de imposto de renda e mensagens. Se mesmo assim a quitação não puder ser demonstrada, a adjudicação fica difícil, e a usucapião passa a ser avaliada, quando houver posse com o tempo exigido em lei.