Cessão de direitos hereditários: como o comprador recebe o imóvel no inventário

A cessão de direitos hereditários não transfere o imóvel para o comprador. Ela coloca o comprador no lugar do herdeiro, e é no inventário que ele recebe, ou não, o bem que queria. Até lá, em regra, a escritura de cessão sozinha não serve para registrar o imóvel em nome dele, porque a matrícula continua em nome do falecido.

Essa diferença surpreende muita gente. O comprador paga, assina a escritura, guarda o papel na gaveta e descobre meses depois que o cartório de registro de imóveis não aceita aquele documento. Este texto trata do que vem depois da compra: como o cessionário entra no inventário, como o imóvel chega ao nome dele e o que fazer quando o inventário não anda. Se você ainda está do lado de quem vende, o nosso post sobre como vender sua parte da herança antes da partilha cobre a escritura, a preferência dos coerdeiros e os impostos.

Considere este exemplo hipotético: o Roberto. Em março, ele comprou da Luciana, por escritura pública, a parte dela na herança do pai, que deixou uma casa em São Sebastião e três filhos. Pagou o preço combinado e levou a escritura ao cartório de registro de imóveis para passar a casa para o seu nome. O registrador devolveu o documento com uma nota de exigência. Roberto achou que o problema era burocracia. Era a regra: ele comprou uma fração da herança, e a casa ainda pertence ao conjunto dos bens do falecido.

O que o comprador realmente adquire?

Até a partilha, a herança é um bloco único. O Código Civil diz que o direito dos coerdeiros sobre a propriedade e a posse da herança é indivisível e se rege pelas normas do condomínio (art. 1.791, parágrafo único). Nenhum herdeiro é dono de um cômodo ou de um lote. Cada um tem uma cota ideal do todo.

Na cessão, o herdeiro transfere essa cota, no todo ou em parte. O comprador assume a posição dele. Se a Luciana tinha um terço da herança, o Roberto passa a ter um terço da herança, e não um terço da casa e um terço do dinheiro em conta de forma separada. O que ele vai receber de fato depende do que a partilha atribuir àquele quinhão.

Esse ponto afeta o preço. A cessão é um negócio de risco: o valor final do patrimônio pode ser maior ou menor que o esperado, e o vendedor, em regra, não garante o resultado, salvo cláusula expressa.

A escritura de cessão serve para registrar o imóvel?

Em regra, não. O registro de imóveis segue o princípio da continuidade: o imóvel só passa para o nome de quem o recebe de quem consta na matrícula como dono. A matrícula ainda está em nome do falecido. A cessão leva ao inventário, e o inventário leva ao registro.

O documento que o cartório aceita é o formal de partilha, quando o inventário é judicial, ou a escritura pública de inventário e partilha, quando é extrajudicial. Com um deles em mãos, o bem é registrado em nome de quem o recebeu na partilha. Em certos casos, a escritura de inventário com a cessão incorporada permite registrar a transmissão aos herdeiros e a adjudicação ao cessionário, desde que os tributos estejam pagos e a partilha seja clara. O entendimento do registro de imóveis local pesa nessa hora.

Como o cessionário entra no inventário?

Se o inventário já existe, o cessionário pede a sua habilitação nos autos, apresentando a escritura de cessão. O Código de Processo Civil inclui o cessionário do herdeiro entre os que têm legitimidade concorrente para requerer o inventário (art. 616, V).

Na prática, o cessionário passa a ser parte no processo, no lugar do cedente. Ele é intimado, apresenta manifestações e assina a partilha.

Se o inventário ainda não foi aberto, o cessionário pode procurar um advogado para abrir o procedimento. O Código de Processo Civil fixa 2 meses, a contar da abertura da sucessão, para instaurar o inventário, e 12 meses para concluí-lo (art. 611). Eventual multa por atraso depende da lei estadual do imposto de transmissão; confira a regra do seu estado.

Dá para resolver no cartório?

Dá, se todos os envolvidos forem capazes e estiverem de acordo (CPC, art. 610, § 1º), e desde que todas as partes estejam assistidas por advogado (art. 610, § 2º). Em regra, a existência de testamento ou de herdeiro incapaz leva o caso à Justiça, salvo as hipóteses admitidas pela Resolução CNJ 35/2007. Um único herdeiro que discorde também leva o caso à Justiça.

A Resolução CNJ 35/2007 (art. 16) admite que o cessionário promova o inventário extrajudicial, desde que todos os herdeiros estejam presentes e de acordo. Os cônjuges dos herdeiros também comparecem, salvo no regime de separação absoluta de bens (art. 17). As exigências do tabelionato variam em detalhes, como certidões e documentos do cedente, então vale levar a escritura de cessão e a certidão de óbito já na primeira consulta. Para entender o roteiro geral, veja o nosso guia de inventário extrajudicial.

Quais impostos o comprador deve esperar?

Há dois momentos. A cessão onerosa costuma sofrer o imposto de transmissão inter vivos (ITBI, municipal), e a transmissão causa mortis o ITCMD (estadual); a incidência exata depende da legislação local. A confusão entre os dois gera pagamento em duplicidade ou recolhimento a menor, e o cartório só registra com tudo quitado.

Os valores e as alíquotas mudam de lugar para lugar e podem mudar de ano para ano. Peça ao tabelionato ou ao seu advogado o cálculo atualizado antes de fechar o preço, e não depois.

Quais riscos ficam com o comprador?

E se o inventário não andar?

Há inventários que travam por briga entre herdeiros, dívida alta ou herdeiro que sumiu. O comprador que já mora no imóvel pode avaliar a usucapião. O Código Civil permite somar a sua posse à de quem veio antes dele (arts. 1.207 e 1.243), desde que as posses sejam contínuas e pacíficas e exercidas com ânimo de dono. Se o seu caso é esse, o nosso guia completo de usucapião explica as modalidades e a página de usucapião de imóveis mostra como o escritório trata o tema.

A usucapião extrajudicial também depende de requisitos próprios e exige a assistência de advogado. É um caminho possível, mas deve ser comparado com a conclusão do inventário caso a caso.

Como conferir o negócio antes de pagar?

Quem vai comprar uma cota de herança deve olhar, no mínimo, para estes documentos: a certidão de óbito, a certidão atualizada da matrícula do imóvel, a relação de herdeiros, as certidões negativas do falecido e do cedente, e a existência de testamento. Se há processo de inventário, consulte o andamento antes da assinatura. Para o roteiro geral de uma compra segura, veja as dicas para comprar imóvel com segurança.

A Caldeira Advogados Associados atua em inventário e sucessões e em direito imobiliário, com atendimento em São Sebastião, Mogi das Cruzes e Caçapava.

Para aprofundar

• Cessão de direitos hereditários: como vender sua parte da herança antes da partilha
• Inventário extrajudicial
• Dicas para comprar imóvel com segurança
• Guia completo de usucapião
• Advogado de inventário

Perguntas frequentes

A escritura de cessão me torna dono do imóvel?

Não. Ela transfere a cota hereditária do vendedor. Em regra, o imóvel só passa para o seu nome depois do inventário, com o formal de partilha ou a escritura de inventário e partilha registrados na matrícula. Em alguns casos, o próprio inventário pode adjudicar o bem ao cessionário, conforme o entendimento do registro de imóveis local.

Posso registrar a cessão de direitos hereditários na matrícula?

Em regra, não. A matrícula está em nome do falecido, e o registro exige o título da partilha. A cessão serve para colocar você no lugar do herdeiro no inventário.

O cessionário pode pedir a abertura do inventário?

Sim. O Código de Processo Civil inclui o cessionário do herdeiro entre os legitimados concorrentes para requerer o inventário (art. 616, V).

Dá para fazer o inventário em cartório depois de comprar a cota?

Dá, quando todos os herdeiros são capazes e concordam, com advogado acompanhando o ato (CPC, art. 610, §§ 1º e 2º). Havendo litígio, o caminho é o inventário judicial.

O comprador responde pelas dívidas do falecido?

O herdeiro não responde por encargos superiores às forças da herança (art. 1.792) e, feita a partilha, responde cada qual na proporção do que recebeu (art. 1.997). Como o comprador assume, em regra, a posição do herdeiro, convém pesquisar o passivo antes de comprar.

Se o inventário não termina, tenho outra saída?

Se você exerce a posse do imóvel, a usucapião pode ser uma alternativa, somando a sua posse à dos antecessores, desde que atendidos os requisitos legais. Cada caso exige análise dos documentos.