Como vender imóvel financiado: quitação, transferência da dívida e contrato de gaveta

Dá para vender um imóvel financiado, mas o banco precisa participar da operação. Na alienação fiduciária, o vendedor só pode transferir seus direitos sobre o imóvel com a anuência expressa do banco (art. 29 da Lei 9.514/1997). Nos contratos antigos do Sistema Financeiro da Habitação, a venda deve acontecer junto com a transferência do financiamento, com intervenção obrigatória da instituição (art. 1º, parágrafo único, da Lei 8.004/1990).

Na prática, há dois caminhos regulares: quitar o saldo devedor com o dinheiro do comprador ou transferir a dívida para ele, com aprovação do banco. O contrato de gaveta, feito sem o banco, é o caminho mais arriscado para os dois lados.

Imagine o Marcos, um caso hipotético. Ele comprou um apartamento em Mogi das Cruzes há seis anos, financiado em 30 anos, e agora vai mudar de cidade por causa do trabalho. Encontrou uma compradora, a Juliana, que gostou do imóvel e tem parte do dinheiro guardada. O corretor sugeriu “passar o contrato” para ela e deixar as parcelas no nome dele até sobrar dinheiro para quitar. O problema está nessa combinação.

Por que o banco precisa participar

No financiamento com alienação fiduciária, que é o modelo da maioria dos contratos de hoje, o imóvel fica em nome do banco como garantia até a última parcela. O comprador original tem o direito de se tornar dono quando quitar a dívida, e é esse direito que ele vende.

Por isso o banco precisa concordar: é ele quem tem a propriedade fiduciária registrada na matrícula, e é a ele que a dívida continua sendo paga. Quando o vendedor quita, o banco fornece o termo de quitação, e o cartório cancela a garantia na matrícula (art. 25, § 2º, da Lei 9.514/1997).

Caminho 1: o comprador paga e o vendedor quita o financiamento

É o caminho mais comum. O comprador paga o preço, e parte desse dinheiro quita o saldo devedor do vendedor. O dinheiro pode vir de três fontes, sozinhas ou combinadas:

• recursos próprios do comprador;
• um novo financiamento do comprador, em que o banco dele paga diretamente o saldo ao banco do vendedor;
• o FGTS do comprador, quando ele preenche as condições da lei.

Depois de quitada a dívida, o banco tem 30 dias para fornecer o termo de quitação. Se atrasar, paga multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (art. 25, §§ 1º e 1º-A, da Lei 9.514/1997). Com o termo, o cartório cancela a alienação fiduciária, e a escritura de venda pode ser registrada em nome do comprador.

O cuidado principal é a ordem dos pagamentos. O comprador não deve entregar o dinheiro todo ao vendedor antes de ter certeza de que o saldo será quitado. O contrato deve prever que a parte do preço destinada à quitação vai direto ao banco, e uma conta garantia pode ajudar a amarrar as etapas.

Caminho 2: transferir a dívida para o comprador

Nesse caminho, o comprador assume o financiamento no lugar do vendedor. O banco analisa o crédito do comprador como se fosse um financiamento novo e, se aprovar, formaliza a transferência com a anuência exigida pelo art. 29 da Lei 9.514/1997.

O banco pode recusar a transferência ou propor condições diferentes das do contrato original. Por isso vale consultar o banco antes de assinar qualquer compromisso com o comprador.

O comprador pode usar o FGTS?

Pode, se cumprir as regras do FGTS para compra de moradia própria. A lei exige, entre outras condições, pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS e que a operação seja financiável nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (art. 20, VII, da Lei 8.036/1990). Pela lei, não pode usar quem já é proprietário ou promitente comprador de imóvel no município onde mora, ou tem financiamento do SFH em qualquer lugar do país (art. 20, § 17). As normas do FGTS estendem a regra ao município onde a pessoa trabalha.

Os riscos do contrato de gaveta

O contrato de gaveta é a venda feita só entre as partes, sem o banco. O comprador passa a pagar as parcelas, mas o financiamento e o imóvel continuam em nome do vendedor. Os riscos são concretos:

• os direitos do vendedor sobre o imóvel continuam respondendo por dívidas dele e podem ser penhorados; o comprador terá de se defender com embargos de terceiro, que o STJ admite mesmo sem registro (Súmula 84);
• se o vendedor morrer, os direitos sobre o imóvel entram no inventário dele, e o comprador depende dos herdeiros para regularizar;
• o seguro do financiamento pode não proteger o comprador: o STJ já negou a cobertura pela morte do comprador de gaveta porque a cessão foi feita sem o conhecimento do banco e da seguradora (REsp 957.757, 3ª Turma);
• se o comprador atrasar as parcelas, quem fica com o nome negativado e com o leilão em curso é o vendedor.

Há também a questão da validade perante o banco. Nos contratos do SFH, para cessões feitas depois de 25/10/1996, o STJ decidiu que, sem a anuência do banco, o comprador não pode pedir em juízo a revisão do contrato (REsp 1.150.429/CE, Corte Especial, Tema 522). A regularização de gavetas prevista na Lei 10.150/2000 vale só para transferências feitas até aquela data (art. 20).

O artigo O que você precisa saber sobre o contrato de gaveta trata do tema com mais detalhe.

Se o vendedor parar de pagar durante a negociação

Na alienação fiduciária, o atraso pode levar o imóvel a leilão em pouco tempo. O devedor é intimado para pagar as parcelas vencidas em 15 dias (art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997). Se não pagar, no financiamento da casa própria a consolidação em nome do banco é averbada 30 dias depois (art. 26-A, § 1º), e até lá ainda é possível pagar as parcelas vencidas (§ 2º). Consolidada a propriedade, o banco tem 60 dias para promover o leilão (art. 27).

Para o comprador, isso significa conferir a situação do contrato antes de pagar qualquer valor. Um extrato do saldo devedor e uma declaração do banco de que as parcelas estão em dia evitam surpresas.

Os três caminhos lado a lado

Impostos da venda

Em regra, o comprador paga o ITBI, como define a lei de cada município (art. 42 do CTN). O STJ decidiu que a base é o valor de mercado, que o valor declarado se presume correto e só pode ser contestado pelo fisco em processo administrativo, e que o município não pode impor valor de referência fixado por ele (REsp 1.937.821/SP, Tema 1.113). O artigo sobre o ITBI explica o cálculo.

O vendedor pode ter imposto de renda sobre o ganho de capital. Fica isento se usar o valor da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, uma vez a cada cinco anos (art. 39 da Lei 11.196/2005). O STJ estendeu essa isenção ao uso do dinheiro para quitar o financiamento de outro imóvel residencial (REsp 1.469.478/SC, 2ª Turma). O artigo sobre imposto de renda na venda de imóvel traz as demais hipóteses.

Assessoria na compra e venda de imóveis

A Caldeira Advogados Associados acompanha compras e vendas de imóveis financiados, da análise do contrato com o banco ao registro na matrícula, no Litoral Norte e no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Como comprar imóvel com segurança
• Contrato de compra e venda de imóvel: os itens que não podem faltar
• Documentos para compra e venda de imóvel
• Escritura e registro: qual a diferença

Perguntas frequentes

Posso vender um imóvel financiado pela Caixa?

Pode, como em qualquer banco. O comprador quita o saldo devedor ou assume o financiamento com aprovação do banco. Sem a participação do banco, a venda vira um contrato de gaveta, com os riscos descritos acima.

Quem paga o saldo devedor na venda?

O saldo é do vendedor, mas costuma ser pago com parte do preço que o comprador paga. O contrato de compra e venda deve dizer quanto vai para o banco, quando e como.

Contrato de gaveta tem validade?

Entre comprador e vendedor, o contrato vale e pode ser cobrado. Perante o banco, a cessão feita depois de 25/10/1996 sem anuência não obriga a instituição, e o imóvel continua no nome do vendedor.

Quanto tempo o banco tem para dar o termo de quitação?

Na alienação fiduciária, 30 dias a partir da quitação. Depois disso, o banco paga multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato a quem não recebeu o termo (art. 25, §§ 1º e 1º-A, da Lei 9.514/1997).

O comprador pode usar o FGTS para comprar imóvel financiado?

Pode, se preencher os requisitos da lei, como três anos de FGTS, não ter imóvel no município onde mora nem financiamento ativo do SFH (art. 20 da Lei 8.036/1990). O banco que concede o novo financiamento confere essas condições.