Denúncia vazia: quando o dono pode retomar o imóvel alugado sem dar motivo

A denúncia vazia é o direito do locador de pôr fim à locação e pedir o imóvel de volta sem explicar por quê, e a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) só a admite em situações certas. Na locação residencial, ela cabe quando o contrato escrito foi de 30 meses ou mais e já venceu, ou, nos contratos mais curtos, depois de cinco anos seguidos de locação; na comercial, cabe no fim do prazo ou, se a locação seguiu sem prazo, a qualquer tempo, desde que o inquilino não tenha proposto a tempo a ação renovatória a que tenha direito.

Fora dessas hipóteses, o dono só retoma o imóvel se tiver um motivo que a lei aceite. Na denúncia vazia, em regra, ele precisa notificar o inquilino por escrito, com prazo de 30 dias para a desocupação, antes de entrar com a ação.

Imagine o Sérgio, um caso hipotético. Em 2024 ele alugou um apartamento em Mogi das Cruzes por 12 meses, com contrato escrito. O prazo venceu, o inquilino ficou e continuou pagando. Agora o Sérgio quer o imóvel de volta, sem motivo especial: só não quer mais alugar. Ele pode mandar o inquilino sair em 30 dias?

Denúncia vazia e denúncia cheia

“Denúncia”, na linguagem da lei, é o aviso de que a locação vai acabar. Ela é vazia quando o locador não precisa apresentar razão nenhuma, e cheia (ou motivada) quando a retomada depende de um fato previsto em lei, como falta de pagamento, infração ao contrato, uso próprio ou obra.

Duas regras valem para todos os casos. Enquanto durar o prazo combinado no contrato, o locador não pode reaver o imóvel (art. 4º); quem pode sair antes é o inquilino, pagando a multa proporcional. E, seja qual for o motivo, o caminho para retomar o imóvel é a ação de despejo (art. 5º). Trocar a fechadura ou cortar a água por conta própria não é uma opção legal.

As hipóteses de retomada a qualquer tempo, mesmo durante o prazo, estão no art. 9º: acordo entre as partes, infração legal ou contratual, falta de pagamento e reparos urgentes exigidos pelo Poder Público. Essas são sempre motivadas. A outra exceção, a venda do imóvel (art. 8º), é tratada adiante.

Contrato residencial de 30 meses ou mais

Quando a locação residencial é ajustada por escrito e por 30 meses ou mais, ela termina no fim do prazo, sem necessidade de notificação (art. 46). Se o locador quiser o imóvel nesse momento, pode entrar com a ação de despejo logo depois do vencimento.

Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias depois do fim do prazo, sem oposição do locador, a locação passa a ser por prazo indeterminado, com as mesmas cláusulas (art. 46, § 1º). A partir daí, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, dando 30 dias para a desocupação (art. 46, § 2º).

É o cenário clássico da denúncia vazia, e o locador não precisa dizer se vai vender o imóvel ou morar nele.

Contrato residencial de menos de 30 meses

Aqui está a armadilha mais comum. O contrato de 12 ou 24 meses, escrito ou verbal, também se prorroga por prazo indeterminado quando vence (art. 47). Mas, nesse caso, o locador só pode retomar o imóvel nas hipóteses que a lei enumera:

1. Nos casos do art. 9º (acordo, infração, falta de pagamento, reparos urgentes).
2. Com o fim do contrato de trabalho, quando a moradia estava ligada ao emprego.
3. Para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para moradia de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio.
4. Para demolição e nova edificação licenciada, ou para obras aprovadas que aumentem a área construída em pelo menos 20% (50%, se o imóvel for hotel ou pensão).
5. Quando a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

O último item (inciso V) é a denúncia vazia do contrato curto. Antes de completar cinco anos de locação contínua, contadas as prorrogações, o locador precisa de um dos outros motivos.

O pedido para uso próprio ou de familiar tem cuidados próprios. Se o locador já ocupa, com a mesma finalidade, outro imóvel seu na mesma localidade, ou se, morando em imóvel alheio, já retomou o imóvel anteriormente, ou ainda se o parente beneficiado mora em imóvel próprio, a necessidade terá de ser provada em juízo (art. 47, § 1º). E, para retomar por uso próprio ou por obra, o locador deve provar que é proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário em caráter irrevogável, imitido na posse e com título registrado na matrícula (art. 47, § 2º).

A locação sem contrato escrito também segue o art. 47, porque o art. 46 exige contrato escrito.

Locação comercial e outras não residenciais

Na locação não residencial (loja, sala, galpão), a lógica é mais simples. O contrato por prazo determinado acaba no fim do prazo, independentemente de aviso (art. 56). Se o inquilino ficar por mais de 30 dias sem oposição, a locação se prorroga sem prazo, e o locador pode denunciá-la por escrito, com 30 dias para a desocupação (art. 57).

O limite está no direito à renovação. O inquilino comercial que tem contrato escrito com prazo determinado, somando cinco anos ou mais de contratos ininterruptos, e explora o mesmo ramo há pelo menos três anos pode pedir a renovação compulsória (art. 51). A ação renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51, § 5º). Se for proposta a tempo, o locador não consegue a retomada pela simples denúncia vazia: só poderá recusar a renovação nas hipóteses dos arts. 52 e 72, como obra exigida pelo Poder Público, uso próprio ou proposta melhor de terceiro.

Se a renovatória for julgada improcedente, o juiz determina a desocupação em 30 dias, desde que o locador tenha pedido isso na contestação (art. 74). O contrato de locação comercial bem redigido costuma deixar claro, desde o início, se as partes pretendem ou não chegar a esse prazo de cinco anos.

Hospitais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino fiscalizados pelo Poder Público e entidades religiosas registradas não se sujeitam à denúncia vazia: a locação só pode ser desfeita nas hipóteses do art. 9º ou para obra que aumente a área útil em pelo menos 50% (art. 53).

Quando cabe a denúncia vazia: resumo por tipo de contrato

Como deve ser feita a notificação?

A notificação é a carta em que o locador comunica que não quer mais a locação e dá o prazo para a saída. Ela precisa ser escrita e chegar comprovadamente ao inquilino. O texto deve identificar o imóvel e o contrato, dizer que a locação está sendo denunciada e indicar o prazo de 30 dias. O artigo sobre o que precisa ter na carta para o inquilino desocupar detalha esse conteúdo.

O STJ decidiu que a notificação prévia é requisito da ação de despejo por denúncia vazia em locação por prazo indeterminado, e que sem ela o processo deve ser extinto sem resolução do mérito (REsp 1.812.465/MG, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12/5/2020).

A dispensa só existe quando a ação é proposta nos 30 dias seguintes ao fim do prazo do contrato (arts. 46 e 56). Passado esse período, a locação se prorrogou, e a notificação volta a ser obrigatória.

Durante os 30 dias do aviso, o inquilino continua obrigado a pagar o aluguel e os encargos. Se sair antes, paga até a data da entrega das chaves.

Existe prazo para entrar com a ação depois da notificação?

A lei não fixa um prazo geral para propor o despejo depois de vencido o aviso. Mas há um prazo que importa muito na locação não residencial: para ter direito à liminar de desocupação, a ação deve ser proposta em até 30 dias do fim do contrato ou do cumprimento da notificação (art. 59, § 1º, VIII).

No Agravo de Instrumento 2105806-24.2022.8.26.0000 (27ª Câmara de Direito Privado do TJSP, decisão de 2022), o relator contou esse prazo a partir do fim dos 30 dias dados na notificação e entendeu que uma segunda notificação, enviada depois, não reabria a contagem. A liminar foi suspensa porque a ação havia sido distribuída depois de esgotado o prazo.

Fora da liminar, deixar a notificação “na gaveta” por muitos meses enquanto o inquilino segue pagando gera discussão sobre se o locador desistiu da retomada. Quem notificou e decidiu esperar faz melhor em enviar nova notificação antes de ajuizar.

O juiz pode mandar o inquilino sair logo no início do processo?

Depende do tipo de locação. A liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino, exige caução equivalente a três meses de aluguel e só cabe nas hipóteses do art. 59, § 1º. Para a denúncia vazia, a hipótese prevista é a da locação não residencial (inciso VIII), com a ação proposta no prazo de 30 dias que vimos acima.

Na locação residencial, a denúncia vazia não está entre essas hipóteses. O inciso IX, que muita gente confunde, trata da falta de pagamento em contrato sem garantia. Ao locador residencial resta pedir tutela de urgência pelas regras gerais do Código de Processo Civil (art. 300), que exige demonstrar a probabilidade do direito e o perigo de dano. O STJ admite esse caminho por considerar que a lista do art. 59, § 1º, não é taxativa (REsp 1.207.161/AL, 4ª Turma, 2011), mas na denúncia vazia o perigo de dano é difícil de demonstrar.

E se o inquilino concordar em sair?

Nas ações baseadas no art. 46, § 2º, e nos incisos III e IV do art. 47, o inquilino pode, no prazo da contestação, declarar que concorda com a desocupação. O juiz então fixa seis meses para a saída, contados da citação. Se sair no prazo, o inquilino fica isento das custas e dos honorários de 20% sobre o valor da causa; se não sair, é expedido o mandado de despejo (art. 61).

Depois da sentença, quanto tempo o inquilino tem para sair?

Julgado procedente o despejo, o mandado dá 30 dias para a desocupação voluntária. O prazo cai para 15 dias quando o despejo se baseia no art. 46, § 2º, ou quando passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença (art. 63, § 1º).

A apelação contra a sentença não suspende o despejo (art. 58, V). O locador pode executar a ordem antes do fim do processo, prestando caução de 6 a 12 meses de aluguel (art. 64).

E se o imóvel for vendido no meio da locação?

O comprador pode denunciar a locação com 90 dias para a desocupação, mesmo que o contrato ainda esteja no prazo (art. 8º). A exceção é o contrato por prazo determinado com cláusula de vigência em caso de venda, averbado na matrícula do imóvel.

O comprador tem 90 dias, contados do registro da compra, para fazer essa denúncia. Se deixar passar, presume-se que concordou em manter a locação (art. 8º, § 2º). Antes da venda, vale lembrar que o inquilino tem direito de preferência para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

A resposta para o Sérgio

O contrato do Sérgio foi de 12 meses. Ele está no art. 47, e a denúncia vazia só será possível quando a locação completar cinco anos ininterruptos. Até lá, uma notificação de 30 dias sem motivo não sustenta uma ação de despejo.

Se o Sérgio, ou um filho dele sem imóvel próprio, for morar no apartamento, ele pode pedir a retomada para uso próprio ou de descendente, com notificação prévia e prova de que é proprietário com título registrado. Se o objetivo for vender, o inquilino terá preferência na compra; vendido o imóvel a outra pessoa, o comprador poderá denunciar a locação com 90 dias (art. 8º). Para os próximos contratos, a lição é escolher o prazo de 30 meses quando a intenção for ter liberdade de retomar o imóvel depois.

Assessoria em locação de imóveis

A Caldeira Advogados Associados atua na redação de contratos de locação, em notificações de retomada, em ações de despejo e renovatórias e na defesa de locadores e inquilinos no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Contrato de locação de imóveis
• Multa por rescisão do contrato de aluguel
• Exoneração de fiança

Perguntas frequentes

O locador pode pedir o imóvel antes de acabar o contrato?

Não, salvo nas hipóteses do art. 9º da Lei 8.245/1991 (acordo, infração ao contrato, falta de pagamento ou reparos urgentes exigidos pelo Poder Público) e na venda do imóvel, quando o comprador pode denunciar a locação (art. 8º). Durante o prazo, a denúncia vazia não é permitida (art. 4º).

Qual é o prazo da notificação de denúncia vazia?

Trinta dias para a desocupação, tanto na locação residencial prorrogada (art. 46, § 2º) quanto na não residencial por prazo indeterminado (art. 57). Quando quem denuncia é o comprador do imóvel, o prazo é de 90 dias (art. 8º).

A notificação pode ser feita por e-mail ou mensagem de celular?

O aviso deve ser escrito (o art. 57 o exige expressamente na locação não residencial), e o locador terá de provar que o inquilino recebeu. Mensagem eletrônica pode ser discutida no processo se a leitura ficar demonstrada, mas a notificação por cartório de títulos e documentos ou por carta com aviso de recebimento evita essa discussão.

Contrato de 12 meses permite denúncia vazia?

Só depois que a locação somar cinco anos ininterruptos, contadas as prorrogações (art. 47, V). Antes disso, o locador precisa de um dos motivos do art. 47, como uso próprio, uso por ascendente ou descendente sem imóvel próprio ou obra aprovada.

O inquilino comercial pode impedir a retomada?

Pode, se tiver direito à renovação do art. 51 (contratos escritos que somam cinco anos e três anos no mesmo ramo) e propuser a ação renovatória entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Sem esses requisitos, ou se perder o prazo, a locação comercial pode ser retomada por denúncia vazia.

Foto de capa: Jakub Żerdzicki no Unsplash.