Contrato de locação comercial: como fazer e o que proteger

O contrato de locação comercial segue a Lei do Inquilinato, mas com regras próprias para proteger o ponto do empresário. A principal é o direito à renovação: o locatário que tem contrato escrito, por prazo determinado, com cinco anos ou mais somando os contratos sem interrupção, e explora o mesmo ramo há pelo menos três anos, pode exigir a renovação na Justiça, pela ação renovatória (art. 51 da Lei 8.245/1991). Para o locador, a locação comercial permite retomar o imóvel com mais facilidade quando o contrato vira prazo indeterminado. Por isso, o texto do contrato pesa ainda mais do que na locação residencial.

Para um restaurante, uma clínica ou uma loja de rua, o imóvel faz parte do negócio. A clientela conhece o endereço, e a reforma e o alvará foram pensados para aquele imóvel. Perder o ponto pode significar perder boa parte do valor do negócio, e o contrato é o que define até onde vai essa proteção.

O direito à renovação

Para ter direito à ação renovatória, o locatário precisa cumprir, ao mesmo tempo, os requisitos do art. 51:

1. contrato escrito e com prazo determinado;
2. prazo mínimo de cinco anos, considerando um contrato ou a soma de contratos sem interrupção;
3. exploração do mesmo ramo de atividade por pelo menos três anos seguidos.

A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Fora desse prazo, o direito se perde (art. 51, § 5º). O prazo é decadencial: não se suspende nem se interrompe, e quem o perde não tem como recuperá-lo.

O locador pode se opor à renovação nos casos previstos em lei, como obras exigidas pelo poder público, uso próprio ou proposta melhor de terceiro (arts. 52 e 72, III e IV). Pode também contestar o valor oferecido pelo locatário. Nesse caso a renovação não é barrada, e o juiz fixa o aluguel de mercado (art. 72, II).

Prazo e retomada

Em contrato por prazo determinado, o locador não pode retomar o imóvel antes do fim, salvo nas hipóteses do art. 9º, e o locatário que sair antes paga a multa pactuada, proporcional ao tempo que falta (art. 4º). Quando o prazo termina e o locatário continua no imóvel sem oposição por mais de 30 dias, a locação passa a ser por prazo indeterminado. Nesse caso, o locador pode pedir a desocupação a qualquer tempo, com prazo de 30 dias, sem precisar justificar (arts. 56 e 57).

Cláusulas que merecem atenção

• Destinação e atividade. Descreva a atividade permitida e verifique se o zoneamento municipal a admite naquele endereço. Obter o alvará de funcionamento é, em regra, tarefa do locatário. O STJ entende que o dever do locador de entregar o imóvel em condições de uso não inclui adaptá-lo à atividade do negócio nem providenciar licenças, salvo se o contrato disser o contrário (art. 22, I).
• Obras e benfeitorias. Defina quais obras o locatário pode fazer, se dependem de autorização e se serão indenizadas. A lei permite renunciar à indenização por benfeitorias, e muitos contratos fazem isso (art. 35; Súmula 335 do STJ).
• Reajuste e revisão. O índice de reajuste, a periodicidade anual e a possibilidade de revisão do valor depois de três anos (art. 19).
• Garantia. Fiança, caução, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo, apenas uma delas (art. 37).
• IPTU, condomínio e seguros. Quem paga e em que proporção.
• Cessão e sublocação. Dependem de consentimento prévio e escrito do locador (art. 13). Em caso de venda do negócio, é comum prever as condições para a cessão do contrato.
• Cláusula de vigência. Se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula, o comprador do imóvel deve respeitar a locação (art. 8º).

Luvas

Luvas são o valor pago pelo locatário para obter o ponto. Na contratação inicial, as partes podem pactuá-las livremente. Na renovação, é nula a cláusula que obrigue o locatário a pagar luvas para renovar, porque a lei fulmina as cláusulas que imponham obrigações pecuniárias para afastar o direito à renovação (art. 45).

Built to suit e shopping center

No built to suit, o locador constrói ou reforma o imóvel sob medida para o locatário, que se compromete por um prazo longo. A lei permite que as partes afastem a revisão do aluguel e prevê que a multa por saída antecipada pode chegar ao valor dos aluguéis que faltam até o fim do contrato (art. 54-A).

Em shopping centers, prevalecem as condições livremente pactuadas no contrato e nas normas gerais do empreendimento, respeitadas as regras processuais da lei (art. 54).

Perguntas frequentes

Locação comercial precisa ser por escrito?

Para valer, não. Mas sem contrato escrito e com prazo determinado o locatário não tem direito à ação renovatória, o que pode custar o ponto.

O locador pode aumentar o aluguel na renovação?

Na renovação, o aluguel é fixado conforme o valor de mercado, por acordo ou pelo juiz na ação renovatória.

Posso sair antes do fim do contrato comercial?

Pode, pagando a multa pactuada, proporcional ao tempo que falta (art. 4º). Veja multa por rescisão antecipada do aluguel.

Empresa pode ser fiadora?

Pode, desde que o contrato social permita e a fiança seja assinada por quem tem poderes para isso.

Para entender o quadro completo

As regras gerais da locação estão no guia completo do contrato de locação.

Se o seu contrato comercial tem cinco anos ou mais, anote hoje a data que fica exatamente um ano antes do fim. A partir dela começa a janela da renovatória, e ela fecha seis meses depois.