Contrato de locação de imóvel: guia completo para proprietário e inquilino

O contrato de locação de imóvel é regido pela Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. Ele não precisa ser escrito para valer, mas o contrato escrito é o que define com segurança o prazo, o valor, o reajuste, a garantia, quem paga cada despesa e o estado em que o imóvel é entregue e deve ser devolvido. Vários direitos dependem dele: na locação residencial, por exemplo, o prazo de 30 meses ou mais permite ao proprietário retomar o imóvel ao fim do contrato sem precisar justificar o pedido.

Aluguel parece um negócio simples até a primeira divergência. O inquilino quer sair antes do prazo, o proprietário quer vender o imóvel, a infiltração aparece no inverno, a caução não cobre o conserto da pintura. Quase sempre, a resposta está no contrato ou na lei, e conhecer as duas coisas evita boa parte dos conflitos.

Contrato escrito ou verbal

A locação verbal é válida, mas cria problemas de prova e limita os direitos do proprietário. Sem contrato escrito com prazo de 30 meses ou mais, a locação residencial só pode ser retomada nas hipóteses do art. 47 da lei, e a garantia fica difícil de provar. A fiança, em particular, só vale se for dada por escrito (art. 819 do Código Civil). Veja aluguel sem contrato: como resolver.

O que o contrato deve ter

• Identificação completa do locador, do locatário e, se houver, do fiador.
• Descrição do imóvel e da finalidade: residencial, comercial ou temporada.
• Valor do aluguel, data e forma de pagamento.
• Índice e periodicidade do reajuste, que não pode ser inferior a um ano.
• Prazo da locação.
• Garantia escolhida.
• Despesas a cargo de cada parte: IPTU, condomínio, consumo.
• Multa por rescisão antecipada e por atraso.
• Referência ao laudo de vistoria de entrada.

Prazo e retomada do imóvel

Locação residencial com prazo de 30 meses ou mais. Ao fim do prazo, o proprietário pode pedir o imóvel sem justificar, a chamada denúncia vazia. Se o contrato continuar por tempo indeterminado, ele pode retomá-lo a qualquer momento, dando ao inquilino 30 dias para desocupar (art. 46).

Locação residencial com prazo inferior a 30 meses. Terminado o prazo, o contrato se prorroga por tempo indeterminado, e o proprietário só pode retomar o imóvel nas hipóteses do art. 47, como uso próprio, obras exigidas pelo poder público ou depois de cinco anos de locação.

Locação para temporada. Até 90 dias, para lazer, cursos, tratamento de saúde ou outra finalidade transitória (art. 48). O aluguel pode ser cobrado antecipadamente.

Locação comercial. Tem regras próprias, inclusive o direito à renovação do contrato. Veja contrato de locação comercial.

Garantias

A lei admite quatro garantias, e o contrato só pode ter uma delas (art. 37):

Exigir mais de uma garantia no mesmo contrato é contravenção penal (art. 43, II).

Quem paga o quê

• Proprietário: despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais e fundo de reserva, reparos de vícios anteriores à locação e, salvo acordo em contrário, o IPTU (art. 22).
• Inquilino: aluguel, consumo de água, luz e gás, despesas ordinárias de condomínio, pequenos reparos e danos que ele causar (art. 23). É comum o contrato transferir o IPTU ao inquilino, o que a lei permite.

Problemas como infiltração e telhado com vazamento costumam gerar dúvida. Veja danos causados por chuva em imóvel alugado.

Vistoria

O laudo de vistoria de entrada, com fotos e descrição do estado de cada cômodo, é a principal prova na devolução do imóvel. O inquilino deve devolvê-lo no estado em que o recebeu, salvo o desgaste natural do uso (art. 23, III). Sem laudo, a discussão sobre quem pintou, quebrou ou trocou fica muito mais difícil.

Saída antes do prazo

O proprietário não pode retomar o imóvel antes do fim do prazo, salvo nas hipóteses legais, como falta de pagamento. O inquilino pode devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato (art. 4º). Veja multa por rescisão antecipada do aluguel.

Venda do imóvel alugado

O inquilino tem preferência para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros (art. 27). Se a locação for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e o contrato estiver averbado na matrícula, o comprador deve respeitar a locação até o fim do prazo (art. 8º). Sem isso, o comprador pode pedir a desocupação em 90 dias, desde que notifique o inquilino em até 90 dias do registro da compra. Passado esse prazo, presume-se que o comprador aceitou manter a locação (art. 8º, § 2º).

Despejo

Quando o inquilino não paga ou não sai ao fim do contrato, o caminho é a ação de despejo. Em várias situações, a lei permite ao juiz conceder liminar para a desocupação em 15 dias, mediante caução de três aluguéis (art. 59, § 1º). Antes da ação, costuma ser necessária ou recomendável uma notificação. Veja carta para o inquilino desocupar o imóvel.

Como preencher o contrato de locação

Quem vai preencher um contrato de locação pela primeira vez costuma travar nos mesmos campos. Esta é a ordem que funciona:

1. Qualificação das partes. Nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço do locador e do locatário. Se o contrato tiver prazo de dez anos ou mais, o cônjuge de quem assina também precisa concordar (art. 3º da Lei 8.245/1991).
2. Descrição do imóvel. Endereço completo, número da matrícula e da inscrição do IPTU, vagas de garagem e, se houver, a lista de móveis num anexo.
3. Prazo e data de início. Na locação residencial, o prazo de 30 meses ou mais permite ao locador retomar o imóvel no fim do contrato sem justificar (art. 46). Com prazo menor, a retomada fica mais limitada (art. 47).
4. Aluguel e reajuste. Valor, dia do vencimento, forma de pagamento e o índice de reajuste. O reajuste só pode ser anual (art. 2º, § 1º, da Lei 10.192/2001).
5. Encargos. Quem paga IPTU, condomínio, água, luz e gás. As despesas ordinárias de condomínio são do inquilino e as extraordinárias, do proprietário (arts. 22, X, e 23, XII).
6. Garantia. Escolha uma só: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37). A lei proíbe exigir mais de uma no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único).
7. Multa por saída antecipada. A multa deve ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato (art. 4º).
8. Vistoria. Um laudo com fotos do estado do imóvel, assinado pelas duas partes, anexo ao contrato.
9. Assinaturas. As duas partes, o fiador, se houver, e duas testemunhas. A assinatura eletrônica com certificado ou plataforma confiável também vale.

Perguntas frequentes

O inquilino tem 30 dias de graça no começo da locação?

Não existe carência automática na lei. Os 30 dias que aparecem na Lei do Inquilinato tratam de outros assuntos. Veja o inquilino tem direito a 30 dias de graça?.

O proprietário pode entrar no imóvel alugado?

Só com a concordância do inquilino, em dia e hora combinados, para vistoria ou para mostrar o imóvel a interessados na compra (art. 23, IX).

Quanto o aluguel pode subir no reajuste?

O reajuste segue o índice escolhido no contrato e só pode ser aplicado a cada 12 meses. Fora disso, a revisão do valor depende de acordo ou de ação revisional, depois de três anos de contrato (art. 19).

Posso alugar meu apartamento por aplicativo?

A locação por temporada é permitida pela lei. Em condomínio de destinação residencial, porém, o STJ tem admitido restrições à oferta reiterada de unidades em plataformas para estadas curtas, e o tema está sendo uniformizado pelo tribunal. Confira a convenção e as decisões da assembleia antes.

Preciso registrar o contrato de locação em cartório?

Não é obrigatório para o contrato valer. O registro do contrato por prazo determinado com cláusula de vigência obriga quem comprar o imóvel a respeitar a locação (art. 8º da Lei 8.245/1991 e art. 167, I, 3, da Lei 6.015/1973). Já a averbação feita pelo menos 30 dias antes da venda permite ao inquilino preterido depositar o preço e ficar com o imóvel, se pedir em até seis meses do registro da venda (art. 33). Sem a averbação, resta pedir perdas e danos ao locador.

Por onde começar

Antes de assinar, faça a vistoria com fotos datadas e anexe ao contrato. É um trabalho de uma tarde que evita a discussão mais comum do fim da locação.