Benfeitorias no imóvel alugado: o inquilino tem direito a indenização?

As benfeitorias no imóvel alugado dão direito a indenização quando são necessárias, mesmo sem autorização do locador, e quando são úteis e foram autorizadas por ele. As voluptuárias, de simples enfeite ou conforto, não são indenizadas, mas o inquilino pode retirá-las ao sair, se isso não danificar o imóvel. É o que dizem os arts. 35 e 36 da Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, desde que o contrato não traga cláusula em sentido contrário.

E é justamente o contrato que costuma decidir a questão. A lei permite que o inquilino renuncie a essa indenização, e a maior parte dos contratos de aluguel traz essa renúncia.

Imagine a Carla, um caso hipotético. Ela aluga uma casa em Caraguatatuba há quatro anos. No segundo verão, o telhado começou a ceder e a chover dentro dos quartos; ela trocou o madeiramento e as telhas por R$ 14 mil. Depois, com a concordância do proprietário por e-mail, instalou portão eletrônico e grades nas janelas. Por conta própria, fez um pergolado com jardim no quintal. Agora o proprietário pediu a casa de volta, e a Carla quer saber o que pode cobrar.

O que a lei chama de benfeitoria

Benfeitoria é a obra ou despesa feita num bem para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. O art. 96 do Código Civil divide as benfeitorias em três tipos:

• Necessárias: as que têm por fim conservar o bem ou evitar que ele se deteriore. Troca de telhado comprometido, conserto de infiltração na laje, substituição de fiação elétrica com risco de incêndio.
• Úteis: as que aumentam ou facilitam o uso do bem. Grades de segurança, portão eletrônico, cobertura da garagem, aquecedor solar.
• Voluptuárias: as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. Paisagismo, pergolado decorativo, papel de parede, ofurô.

A classificação depende do imóvel e do uso. Uma piscina pode ser voluptuária numa casa de moradia e útil numa pousada, onde faz parte da atividade.

Também não é benfeitoria o que melhora o imóvel sem intervenção de ninguém (art. 97). E não se confundem com benfeitoria os móveis que o inquilino leva embora, como um aparelho de ar-condicionado de parede, que pode ser retirado ao fim do contrato.

Benfeitorias necessárias: indenização mesmo sem autorização

O art. 35 da Lei 8.245/1991 garante a indenização das benfeitorias necessárias “ainda que não autorizadas pelo locador”. Faz sentido: se o telhado está caindo, o inquilino não pode esperar meses por uma resposta.

Há dois cuidados. O primeiro é avisar. O inquilino deve levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de dano ou defeito cuja reparação caiba a ele (art. 23, IV). Os reparos urgentes são obrigação do locador, e o inquilino deve permitir que sejam feitos (art. 26). Quem avisa por escrito e só faz o conserto diante do silêncio do proprietário fica numa posição muito mais firme para cobrar depois.

O segundo é separar o que é conservação do imóvel do que é reparo de dano causado pelo próprio inquilino. Quem quebrou o box do banheiro ou entupiu o encanamento por mau uso deve consertar por sua conta (art. 23, V), e esse gasto não gera indenização. Nos danos provocados por chuva, a responsabilidade costuma depender da causa, assunto tratado no post sobre danos causados por chuva em imóvel alugado.

Benfeitorias úteis: só com autorização

As úteis são indenizáveis “desde que autorizadas” (art. 35). A Lei do Inquilinato também proíbe o inquilino de modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador (art. 23, VI).

Na prática, convém que a autorização seja escrita e anterior à obra. Um e-mail ou uma mensagem em que o proprietário concorda com a obra identificada serve como prova; um “pode fazer” dito na porta da casa é difícil de demonstrar depois. O ideal é que o documento diga também como a obra será paga: abatimento no aluguel, pagamento ao fim do contrato ou nenhuma indenização, se esse for o acordo.

Benfeitorias voluptuárias: podem ser retiradas

O art. 36 da Lei 8.245/1991 diz que as voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser levantadas pelo inquilino ao fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

O pergolado da Carla pode ser desmontado, se estiver apenas apoiado ou parafusado. Um piso decorativo assentado sobre a laje, em regra, não pode ser arrancado sem dano, e fica para o proprietário.

O direito de retenção

As benfeitorias necessárias e as úteis autorizadas permitem o exercício do direito de retenção (art. 35). Retenção é o direito de continuar no imóvel até receber a indenização.

Esse direito tem momento certo. O art. 538 do Código de Processo Civil exige que a existência das benfeitorias seja alegada na contestação, de forma discriminada e, sempre que possível, com o valor de cada uma (§ 1º), e que a retenção seja exercida na contestação, na fase de conhecimento (§ 2º). Na ação de despejo, a contestação é o momento de o inquilino pedir a retenção, já com as provas.

Perdido esse momento, a retenção fica preclusa, mas a indenização não desaparece. Num caso de reintegração de posse, a Terceira Turma do STJ afirmou que o possuidor que não pediu a retenção na contestação ainda pode propor ação de indenização pelo valor das benfeitorias (REsp 1.782.335/MT, rel. Min. Nancy Andrighi, noticiado pelo STJ em 2020). Em decisão divulgada em 2025, a mesma Turma afirmou, num arrendamento rural, que quem já perdeu a posse não pode mais exercer a retenção, embora conserve o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis (REsp 2.156.451, rel. Min. Nancy Andrighi).

A cláusula de renúncia vale?

Vale. A Súmula 335 do STJ diz: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.” O próprio art. 35 começa com a ressalva “salvo expressa disposição contratual em contrário”.

Quem conhece o Código de Defesa do Consumidor pode lembrar que o art. 51, XVI, considera nula a cláusula que permite a renúncia à indenização por benfeitorias necessárias. Essa regra não alcança a locação de imóvel urbano. O STJ entende que o CDC não se aplica aos contratos de locação regidos pela Lei 8.245/1991 (AgRg no AREsp 41.062/GO, 4ª Turma, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 7/5/2013).

Por isso, antes de qualquer reforma, a primeira providência é ler o contrato. Se houver renúncia, a obra só será paga se o locador assumir esse compromisso por escrito, num aditamento ou num acordo específico. Os pontos que merecem atenção na hora de assinar estão no post sobre contrato de locação de imóveis.

Construção feita pelo inquilino: benfeitoria ou acessão?

Na locação comercial, é comum o inquilino fazer obras grandes: um galpão novo, um mezanino, um prédio inteiro num terreno vazio. Juridicamente, construção nova costuma ser chamada de acessão, e não de benfeitoria. O Código Civil garante a quem edifica de boa-fé em terreno alheio o direito a indenização (art. 1.255).

A dúvida é se a cláusula de renúncia às benfeitorias alcança também as acessões. O STJ tem decisões nos dois sentidos:

• A Terceira Turma entendeu que a renúncia às benfeitorias não se estende às acessões, porque renúncia se interpreta de forma restrita (art. 114 do Código Civil). O inquilino tinha construído uma academia com autorização da locadora, e o STJ restabeleceu a sentença que lhe reconheceu o direito à indenização (REsp 1.931.087, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, noticiado pelo STJ em 2024).
• A Quarta Turma, em agosto de 2026, entendeu que a Lei do Inquilinato usa “benfeitorias” em sentido amplo e, com apoio também na Súmula 335 e no art. 113 do Código Civil, concluiu que, naquele contrato, a renúncia alcançava também as construções. No caso, o inquilino tinha alugado um terreno vazio sabendo que precisaria construir (REsp 1.899.963/SP, 4ª Turma, j. 4/8/2026, Informativo 898).

Enquanto a divergência não for resolvida, a solução mais segura é escrever no contrato, com todas as letras, o que acontece com as construções ao fim da locação: se serão indenizadas, por qual valor, se serão abatidas do aluguel ou se ficam para o proprietário sem pagamento. As cláusulas típicas desse tipo de contrato aparecem no post sobre contrato de locação comercial.

Tabela por tipo de benfeitoria

Como provar o que foi gasto

Quem pretende cobrar precisa demonstrar a obra, a necessidade ou a autorização, e o valor. Ajuda muito guardar:

1. Fotos do problema antes do conserto, com data, e fotos da obra pronta.
2. A comunicação ao locador sobre o defeito e a resposta dele, ou a falta de resposta.
3. A autorização escrita para as benfeitorias úteis.
4. Orçamentos, de preferência mais de um, feitos antes da obra.
5. Notas fiscais de material e de mão de obra, recibos e comprovantes de pagamento identificados.
6. Laudo de engenheiro ou arquiteto, quando a necessidade da obra puder ser discutida.

A vistoria de entrada também conta. Se o laudo inicial registra o telhado em bom estado e, dois anos depois, ele precisa ser trocado inteiro, a discussão sobre a causa vai exigir mais prova do que se o laudo já apontava o desgaste.

Qual é o prazo para cobrar?

O STJ julgou um caso em que a ex-locatária pediu o ressarcimento de benfeitorias e aplicou o prazo de três anos, contado do trânsito em julgado da ação que declarou rescindido o contrato de locação, e não da data em que o dinheiro foi gasto (REsp 1.791.837/DF, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, noticiado pelo STJ em 2021). Para a Turma, a pretensão só nasceu com a rescisão, momento da efetiva lesão (art. 189 do Código Civil). Como o caso envolvia rescisão declarada em juízo, o marco inicial pode ser discutido quando a locação termina sem processo.

O caminho prudente é não esperar. Quanto mais tempo passa, mais difícil fica reunir as notas e encontrar o profissional que fez a obra.

E se o imóvel for vendido?

O comprador não responde pelas benfeitorias feitas pelo inquilino, salvo estipulação contratual averbada no registro imobiliário (Súmula 158 do STF). A cobrança, nesse caso, se volta contra quem era o locador quando a obra foi feita. O inquilino tem ainda o direito de ser avisado da venda, tema do post sobre direito de preferência do inquilino.

E a Carla?

Se o contrato dela não tem cláusula de renúncia, a troca do telhado é benfeitoria necessária e deve ser indenizada, ainda que o proprietário não tenha autorizado. A posição dela melhora se tiver avisado o defeito antes. O portão e as grades são úteis e foram autorizados por e-mail, o que também dá direito à indenização. Enquanto não for indenizada, ela pode exercer a retenção, e, se houver ação de despejo, o pedido deve ir na contestação. O pergolado com jardim é voluptuário: não será pago, mas ela pode desmontá-lo e levar, desde que não danifique o imóvel.

Se o contrato tiver renúncia, a situação muda: a Súmula 335 a torna válida, e a Carla só receberá pelo que o proprietário tiver se comprometido a pagar por escrito.

Atuação do escritório em locação

A Caldeira Advogados Associados atua em contratos de locação residencial e comercial, em acordos de desocupação e em ações de despejo e de indenização por benfeitorias no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Multa por rescisão do contrato de aluguel
• Sou inquilino há 20 anos: posso pedir usucapião?
• Aluguel de imóvel sem contrato

Perguntas frequentes

O proprietário pode se recusar a pagar uma reforma que eu fiz?

Pode, se a obra era útil e não foi autorizada, se era voluptuária ou se o contrato tem cláusula de renúncia (Súmula 335 do STJ). As benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, salvo se o contrato as excluir expressamente.

A autorização do locador precisa ser por escrito?

A Lei do Inquilinato exige consentimento prévio e por escrito para modificar a forma do imóvel (art. 23, VI). Para as benfeitorias úteis, a autorização é condição da indenização, e a forma escrita é a que permite prová-la.

Posso descontar a reforma do aluguel?

Só se houver acordo com o locador. Deixar de pagar por conta própria expõe o inquilino à ação de despejo por falta de pagamento. O caminho é negociar o abatimento por escrito ou cobrar a indenização ao fim da locação.

Posso ficar no imóvel até ser indenizado?

Sim, pelas benfeitorias necessárias e pelas úteis autorizadas, se o contrato não tiver renúncia ao direito de retenção (art. 35 da Lei 8.245/1991). Numa ação de despejo, o pedido de retenção deve ser feito na contestação.

O Código de Defesa do Consumidor me protege nessa situação?

Em regra, não. O STJ entende que o CDC não se aplica à locação de imóvel urbano regida pela Lei 8.245/1991. Valem a Lei do Inquilinato, o Código Civil e o que estiver escrito no contrato.