Danos causados por chuva em imóvel alugado: quem é responsável pelo prejuízo?

Em regra, os danos causados pela chuva em imóvel alugado são de responsabilidade do proprietário quando decorrem de defeito da construção ou da falta de manutenção da estrutura, como telhado, calhas, impermeabilização e fachada. A Lei do Inquilinato obriga o locador a entregar o imóvel em condições de uso e a responder pelos vícios anteriores à locação (art. 22, I e IV, da Lei 8.245/1991). O inquilino responde pelos danos que causou por mau uso ou falta de cuidado, como deixar janelas abertas durante a tempestade ou entupir o ralo com sujeira. Em prédios, a infiltração que vem de área comum costuma ser responsabilidade do condomínio. E a chuva realmente extraordinária, que nenhuma manutenção evitaria, pode afastar a responsabilidade de todos.

A chuva forte mostra o que o tempo seco escondia, como a mancha no teto ou o rodapé estufado. Na conversa entre proprietário e inquilino, a primeira pergunta costuma ser “quem paga?”, e a resposta depende da origem do problema.

Quando a responsabilidade é do proprietário

• Vícios estruturais e de construção. Telhado mal feito, impermeabilização vencida, trincas na fachada, calhas subdimensionadas.
• Problemas anteriores à locação. Infiltrações que já existiam quando o imóvel foi entregue, mesmo que só tenham aparecido na primeira chuva forte (art. 22, IV).
• Reparos necessários que ele não fez. Se o inquilino avisou do problema e o proprietário não providenciou o conserto, os danos que se agravaram depois recaem sobre ele.

Nesses casos, o proprietário deve fazer os reparos e pode responder pelos prejuízos aos bens do inquilino, como móveis e eletrodomésticos danificados, se ficar provado que o dano decorreu do vício do imóvel.

Quando a responsabilidade é do inquilino

• Mau uso. Janelas e portas deixadas abertas, ralos e calhas de uso exclusivo sem limpeza, objetos que entupiram o escoamento.
• Falta de aviso. O inquilino deve comunicar logo ao proprietário os danos e defeitos cujo conserto caiba ao proprietário (art. 23, IV). Se esconde o problema e ele se agrava, pode responder pela parte que cresceu.
• Pequenos reparos. A manutenção ordinária e os danos causados por ele, por seus familiares ou visitantes ficam a cargo do inquilino (art. 23, III e V).

E o condomínio?

Se a infiltração vem do telhado do prédio, da fachada, de uma prumada ou de outra área comum, a responsabilidade pelos reparos é do condomínio. O proprietário da unidade é quem tem relação com o condomínio e deve cobrar a solução. Se o vazamento vem do apartamento de cima, o responsável é o dono daquela unidade.

Chuva extraordinária

Quando a chuva é excepcional, como num temporal histórico ou numa enchente que atinge a região inteira, pode-se falar em caso fortuito ou força maior (art. 393 do Código Civil). Se o imóvel estava em bom estado e o dano não poderia ser evitado, nem o proprietário nem o inquilino respondem pelo prejuízo do outro. Cada um arca com o seu, salvo se houver seguro. Se o imóvel ficar danificado sem culpa do inquilino, ele pode pedir redução proporcional do aluguel ou encerrar o contrato, se o imóvel deixar de servir ao uso (art. 567 do Código Civil).

O seguro residencial do inquilino e o seguro contra incêndio do imóvel, que muitos contratos exigem, podem ou não cobrir danos por água e alagamento. Vale ler a apólice antes da próxima temporada de chuvas.

O que fazer quando o problema aparece

1. Documente tudo: fotos e vídeos com data, do dano e da origem aparente.
2. Avise o proprietário por escrito, por mensagem ou e-mail, descrevendo o problema.
3. Evite que o dano aumente: afaste móveis, proteja eletrônicos, use baldes ou lonas provisórias.
4. Peça orçamento ou laudo quando a causa não for evidente. Um técnico pode indicar se o problema é estrutural ou de uso.
5. Combine por escrito quem fará o reparo, o prazo e se haverá abatimento no aluguel.

Quando o proprietário faz um reparo urgente, o inquilino é obrigado a permitir a obra. Se ela durar mais de dez dias, ele tem direito a abatimento do aluguel proporcional aos dias que passarem desse limite, e, se durar mais de 30, pode encerrar o contrato (art. 26). Se o proprietário não faz o reparo depois de avisado e o problema impede o uso, cabe a rescisão por culpa dele, sem multa.

Perguntas frequentes

O inquilino pode fazer o conserto e descontar do aluguel?

Só com autorização do proprietário ou em caso de reparo urgente e necessário, com prova da urgência e dos gastos. A lei manda indenizar as benfeitorias necessárias mesmo sem autorização, mas muitos contratos trazem cláusula de renúncia, que é válida (art. 35 e Súmula 335 do STJ). Descontar por conta própria pode ser tratado como atraso no aluguel, então o caminho mais seguro é combinar por escrito antes.

O proprietário precisa indenizar os móveis estragados?

Se o dano decorreu de defeito do imóvel que ele conhecia ou deveria conhecer, ou de reparo que deixou de fazer, sim. Se a causa foi força maior ou mau uso, não.

A vistoria de entrada ajuda nesses casos?

Muito. Ela mostra se a mancha ou a infiltração já existia quando o inquilino recebeu o imóvel.

Posso sair do imóvel sem pagar multa por causa da infiltração?

Se a infiltração for grave, impedir o uso normal e o proprietário não resolver depois de avisado, é possível pedir a rescisão por culpa do locador, sem multa.

Quem paga o conserto do telhado no imóvel alugado?

Em regra, o proprietário. Telhado, calhas, impermeabilização e estrutura fazem parte da manutenção que permite usar o imóvel, e o locador responde por ela (art. 22, I e IV, da Lei 8.245/1991, e art. 566, I, do Código Civil). O inquilino só paga se o dano foi causado por ele ou por quem mora com ele (art. 23, V).

Para entender o quadro completo

As obrigações de cada parte estão no guia completo do contrato de locação.

Antes da estação das chuvas, vale uma vistoria rápida no telhado, nas calhas e nos ralos. É o tipo de manutenção que custa pouco e evita a discussão mais cara do ano.