Aluguel e reforma tributária: quem vai pagar IBS e CBS a partir de 2027

Quem paga IBS e CBS sobre o aluguel, em regra, é o locador que se enquadra como contribuinte, e não o inquilino. A reforma tributária sobre o aluguel começa a valer na prática em 2027, com a CBS, e atinge a pessoa física que, no ano anterior, receber mais de R$ 240 mil de aluguéis e tiver mais de três imóveis locados, ou que superar esse limite em 20% já no próprio ano. Quem fica abaixo disso, em regra, não recolhe os novos tributos.

Veja um caso hipotético. A dona Marta, moradora de uma cidade do litoral, herdou quatro apartamentos do marido e aluga todos por R$ 5.000 por mês cada um. Soma R$ 240 mil por ano, tem quatro imóveis e quer saber se o aluguel dela vai ficar mais caro, se o inquilino vai pagar a diferença e se vale a pena colocar os imóveis numa holding. A resposta depende de dois números e de uma data.

Como a reforma tributária alcança o aluguel?

A Emenda Constitucional 132/2023 criou o IBS (estadual e municipal) e a CBS (federal), que substituem ICMS, ISS, PIS e Cofins. A Lei Complementar 214/2025 regulamenta os dois e trata dos imóveis nos arts. 251 e seguintes. Pela primeira vez, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis entram de forma expressa no campo de incidência.

O imposto incide sobre a operação de locação, e o contribuinte é quem recebe o aluguel. O inquilino não é o devedor. Mas o custo pode chegar até ele pelo preço, como acontece com qualquer tributo embutido no valor cobrado. O contrato de locação é o lugar para tratar de reajuste e de repasse de tributos.

Quando a pessoa física é contribuinte?

A pessoa física só vira contribuinte da locação quando passa nos dois critérios do art. 251: no ano-calendário anterior, receita acima de R$ 240.000 e mais de três imóveis locados. Os dois valem ao mesmo tempo. O valor de R$ 240.000 é corrigido mensalmente pelo IPCA (art. 251, § 5º), e por isso o limite real em 2027 será maior que o valor nominal citado aqui.

Há uma regra para o ano em curso. Se a receita ultrapassar o limite em mais de 20% (ou seja, passar de R$ 288.000), a pessoa física passa a ser tratada como contribuinte já naquele ano (art. 251, § 2º, II). O § 2º, II só fala do valor da receita e não repete o requisito de mais de três imóveis. Há leituras diferentes sobre o ponto, e o regulamento só define o que são “imóveis distintos” (§ 6º). Quem recebe acima desse valor deve tratar a situação com cautela, mesmo com poucos imóveis.

No exemplo, a dona Marta tem quatro imóveis e recebe exatamente R$ 240 mil. O limite é “acima de” R$ 240 mil, corrigido pelo IPCA, então pelo critério do ano anterior ela fica de fora em 2027 se a receita de 2026 não passar do limite atualizado. Se a receita de 2027 passar do limite com o acréscimo de 20%, a dúvida do § 2º, II volta a valer. A pessoa jurídica que aluga imóvel próprio, como uma holding patrimonial, em regra entra no regime regular, sem esses limites.

Quanto se paga sobre o aluguel?

A alíquota padrão ainda não está definida. A da CBS deve ser fixada por resolução do Senado até 15/12/2026, e a do IBS vem depois. Os números que circulam, como 27,91%, são estimativas, e não alíquotas oficiais. O que a LC 214/2025 fixa é o desconto: a locação tem redução de 70% das alíquotas (art. 261, parágrafo único; o caput, com 50%, vale para outras operações), de modo que o contribuinte paga 30% da alíquota padrão.

Para imóvel residencial há ainda o redutor social do art. 260: R$ 600 por imóvel, por mês, abatidos da base de cálculo, limitados ao valor da própria base e corrigidos pelo IPCA. A LC 227/2026 incluiu a expressão “por mês” no texto. Não é isenção para aluguéis de até R$ 600. É um abatimento sobre a base. Na locação comercial não há esse redutor. Tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel, como o IPTU, e as despesas de condomínio não entram na base (art. 255, § 2º).

Um cálculo ilustrativo, com alíquota hipotética de 25%, só para mostrar a mecânica: aluguel residencial de R$ 5.000, base de R$ 4.400 depois do redutor, vezes 25%, vezes 30%. Dá R$ 330 por mês. Com a alíquota que o Senado definir, o número muda. Não use esse exemplo para planejar nada.

Qual é o calendário?

• 2026: ano de teste, sem cobrança definitiva. CBS a 0,9% e IBS a 0,1%, compensáveis com PIS e Cofins, e quem cumpre as obrigações acessórias pode ser dispensado do recolhimento.
• 2027 e 2028: a CBS passa a ser cobrada, PIS e Cofins são extintos e o IBS tem alíquota de 0,1% (0,05% estadual e 0,05% municipal).
• 2029 a 2032: o IBS sobe aos poucos e ICMS e ISS caem na mesma proporção.
• 2033: modelo completo.

A receita de aluguel de 2026 conta para saber se a pessoa física é contribuinte em 2027. Quem quer saber a situação em 2027 precisa olhar os recibos e contratos deste ano.

Contratos antigos têm regra própria?

Têm. O art. 487 da LC 214/2025 permite ao contribuinte com contrato de prazo determinado firmado até 16/01/2025 (data da publicação da lei) optar por 3,65% sobre a receita bruta recebida. Nos contratos residenciais, a opção vale pelo prazo original ou até 31/12/2028, o que vier primeiro. Nos não residenciais, vale pelo prazo original, desde que o contrato tenha sido registrado ou disponibilizado ao Fisco até 31/12/2025. Quem opta abre mão de créditos e do redutor de R$ 600, e a escolha exige escrituração separada. A comparação entre as duas formas de tributação depende da conta do caso concreto.

O que muda para o inquilino?

Para o inquilino pessoa física, nada diretamente: ele não recolhe IBS nem CBS e também não tem crédito. A diferença aparece, se aparecer, no valor do aluguel que o proprietário contribuinte decidir cobrar.

O inquilino pessoa jurídica no regime regular pode aproveitar crédito do imposto cobrado na locação, se usar o imóvel na atividade e o locador for contribuinte regular. O optante do Simples Nacional, em regra, não apropria esse crédito, salvo se optar pelo regime regular do IBS e da CBS, e o tributo vira custo. Isso pesa na negociação de contratos comerciais, e a cláusula de reajuste e de repasse de tributos merece atenção na renovação.

Mudança de tributo não é motivo, por si só, para revisão do aluguel durante o contrato. O art. 19 da Lei 8.245/1991 permite a ação revisional de aluguel depois de três anos de vigência do contrato, e o valor é ajustado ao de mercado. Nos contratos de locação por temporada, o repasse costuma entrar direto no preço da diária.

Vale colocar o imóvel em holding?

Depende do volume. A pessoa jurídica que aluga imóvel próprio, em regra, é contribuinte, mas apura crédito do que paga na atividade. A pessoa física que fica abaixo dos limites não paga IBS e CBS, e o imposto de renda sobre o aluguel segue as regras atuais. Quem está perto do limite deve fazer a conta da carga total antes de qualquer reorganização, porque a transferência de imóveis para a pessoa jurídica traz ITBI, custos de cartório e efeitos sucessórios. O STF julga o Tema 1.348 (imunidade do ITBI na integralização de capital em empresas imobiliárias). Em 02/10/2026 havia maioria favorável aos contribuintes, mas sem tese final publicada. Confira o resultado antes de decidir.

Para aprofundar

• Contrato de locação de imóveis
• Direito de preferência do inquilino
• Ação revisional de aluguel
• Locação por temporada
• Caução no aluguel

Perguntas frequentes

O inquilino vai pagar IBS e CBS sobre o aluguel?

Não como contribuinte. O tributo incide sobre a operação e quem o recolhe é o locador enquadrado como contribuinte. O inquilino só sente o efeito se o proprietário repassar o custo no preço.

Quem tem um imóvel alugado paga IBS e CBS?

Quem não cumpre os dois requisitos do art. 251 da LC 214/2025 (receita acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis, no ano anterior) não é contribuinte por esse critério. Se a receita superar o limite em 20% no próprio ano, o § 2º, II não repete expressamente o número de imóveis, e o ponto é controverso.

O redutor de R$ 600 isenta aluguéis de até R$ 600?

Não. O art. 260 permite abater R$ 600 por mês, por imóvel residencial, da base de cálculo do contribuinte. Sobre o que sobra ainda incide a alíquota reduzida.

Quando a cobrança começa?

A CBS passa a ser cobrada em 2027, com IBS de 0,1% em 2027 e 2028. A partir de 2029 o IBS sobe aos poucos, e o modelo completo vale em 2033. A receita de 2026 já conta para definir quem é contribuinte em 2027.

A reforma tributária muda o imposto de renda sobre o aluguel?

Não. A reforma trata de tributos sobre o consumo (IBS e CBS). O imposto de renda do locador pessoa física segue as regras atuais.

Posso rever meu contrato de aluguel por causa da reforma?

Depende do contrato. A revisão de valor pelo juiz tem prazo e requisitos próprios na Lei do Inquilinato (art. 19 da Lei 8.245/1991). Um contrato antigo pode ter cláusula sobre repasse de tributos, e a leitura dela vale antes de qualquer negociação.

Este texto é informativo e não substitui a análise do caso concreto. A Caldeira Advogados Associados atua em direito imobiliário e em contratos de locação. Veja a página do advogado imobiliário.