Locação por temporada: prazo de 90 dias, pagamento antecipado e o que diz a Lei do Inquilinato

A locação por temporada é o aluguel de um imóvel para residência temporária do inquilino, por no máximo 90 dias, mobiliado ou não, e permite que o proprietário receba todo o aluguel de uma vez, antes da entrada. As regras estão nos arts. 48 a 50 da Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato.

O ponto que mais gera problema vem depois do fim do prazo. Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias sem que o proprietário se oponha, a locação passa a valer por prazo indeterminado, e a retomada fica bem mais difícil.

Imagine o Paulo, um caso hipotético. Ele tem uma casa mobiliada em Caraguatatuba e alugou para um casal de São Paulo por 60 dias, de dezembro a fevereiro, enquanto o apartamento do casal passava por reforma. Recebeu os dois meses adiantados e uma caução. A obra atrasou, o contrato venceu, e o casal pediu para ficar “mais umas semanas”. Paulo não respondeu. Quarenta dias depois, ainda não sabe se pode exigir a saída, nem como.

O que a lei considera locação por temporada?

O art. 48 da Lei do Inquilinato define a locação para temporada pela finalidade e pelo prazo. A finalidade é a residência temporária do locatário: lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel dele e outras situações que, por natureza, duram um tempo determinado. O prazo não pode passar de 90 dias.

A lista de finalidades é exemplificativa. Um professor contratado para um curso de dois meses, uma família que acompanha o tratamento de um parente em outra cidade e o casal do Paulo, que espera a reforma terminar, estão todos dentro da ideia da lei. Convém que o contrato diga qual é o motivo, porque é ele que justifica o regime especial.

Quando o imóvel é alugado mobiliado, o contrato precisa trazer a descrição dos móveis e utensílios e o estado em que se encontram (art. 48, parágrafo único). A lista serve de referência na devolução: sem ela, discutir uma televisão quebrada ou um jogo de panelas que sumiu vira palavra contra palavra.

E se o contrato tiver mais de 90 dias?

O contrato que fixa prazo superior a 90 dias sai da definição do art. 48. O nome “temporada” no título não muda isso. Na prática, ele tende a ser tratado como locação residencial comum, com todas as restrições que ela traz para o proprietário, inclusive a proibição de cobrar aluguel adiantado. Aditivos sucessivos que estendem a mesma locação muito além dos 90 dias levam ao mesmo risco.

O proprietário pode cobrar tudo adiantado?

Pode. É a principal diferença prática em relação ao aluguel comum. O art. 49 permite ao locador receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e os encargos, como condomínio, IPTU e contas de consumo, se o contrato os incluir.

Na locação residencial comum, a regra é a oposta. O art. 20 proíbe exigir o aluguel antecipado, com duas exceções: a temporada e a locação sem nenhuma garantia, em que o locador pode cobrar o aluguel até o sexto dia útil do mês que vai vencer (art. 42). Fora dessas hipóteses, cobrar antecipadamente é contravenção penal (art. 43, III).

Também pode pedir garantia?

Sim. O mesmo art. 49 autoriza o locador a exigir, além do pagamento antecipado, qualquer das garantias do art. 37: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Como o aluguel já está pago, essa garantia cobre as demais obrigações do contrato, como danos ao imóvel ou aos móveis, contas deixadas em aberto e eventual multa.

Duas regras gerais continuam valendo. O contrato só pode ter uma modalidade de garantia, sob pena de nulidade (art. 37, parágrafo único). E a caução em dinheiro não pode passar do equivalente a três meses de aluguel (art. 38, § 2º). Os detalhes sobre depósito e devolução da caução estão no texto sobre caução no aluguel.

Temporada ou locação residencial comum: o que muda?

As regras gerais sobre forma, cláusulas e encargos de qualquer aluguel estão no texto sobre contrato de locação de imóveis.

O que acontece quando o prazo termina e o inquilino não sai?

Aqui está o risco do Paulo. O art. 50 diz que, terminado o prazo, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação se presume prorrogada por tempo indeterminado. Com isso, o proprietário perde o direito de exigir o aluguel adiantado.

A consequência maior está no parágrafo único do mesmo artigo. Depois da prorrogação, o locador só pode pôr fim ao contrato depois de 30 meses contados do início da locação, ou nas hipóteses do art. 47. Uma temporada de 60 dias pode virar, assim, uma locação que o dono, fora das hipóteses do art. 47, não consegue encerrar por mais de dois anos.

Quais são as hipóteses do art. 47?

São as situações em que a lei permite a retomada da locação residencial de prazo inferior a 30 meses:

1. Acordo entre as partes, infração contratual, falta de pagamento ou necessidade de reparos urgentes exigidos pelo poder público (art. 9º).
2. Extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel estava ligada ao emprego.
3. Uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou moradia de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio.
4. Demolição e edificação licenciada, ou obras aprovadas que aumentem a área construída em pelo menos 20%.
5. Locação que já dura mais de cinco anos sem interrupção.

Para o uso próprio e para a obra, o retomante precisa provar que é proprietário, ou promissário comprador com contrato irrevogável, imissão na posse e título registrado na matrícula (art. 47, § 2º). Se o inquilino não sair voluntariamente, a retomada depende de ação de despejo, que é o caminho previsto pelo art. 5º da lei para o locador reaver o imóvel.

Como evitar a prorrogação?

A lei fala em oposição do locador, e a forma mais segura de demonstrá-la é por escrito. Uma notificação enviada antes do vencimento, ou logo depois dele, deixa registrado que o proprietário não aceita a permanência. Mensagens que pedem a saída com data certa também ajudam como prova, mas a notificação formal evita dúvida. O texto sobre a carta para o inquilino desocupar o imóvel mostra o que ela deve conter.

Se o inquilino não sai mesmo com a notificação, o prazo de 30 dias continua importante, agora por outro motivo.

Despejo com liminar na locação por temporada

O art. 59, § 1º, III, permite ao juiz determinar a desocupação em 15 dias, sem ouvir antes o inquilino, quando a ação de despejo se funda no fim do prazo da locação para temporada e é proposta em até 30 dias depois do vencimento do contrato. Para obter a liminar, o locador presta caução no valor de três meses de aluguel.

Passados os 30 dias sem ação e sem oposição, a liminar deixa de caber, porque a locação já se converteu em prazo indeterminado. O proprietário fica sujeito às regras do art. 50, parágrafo único, e a discussão passa a seguir o rito comum do despejo.

No caso do Paulo, o silêncio pesou. Ele não se opôs, não notificou e já passaram 40 dias do vencimento. A tendência é que a locação seja considerada prorrogada por prazo indeterminado. Paulo ainda pode negociar a saída. Um acordo de desocupação assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses para a entrega das chaves, também autoriza liminar se for descumprido (art. 59, § 1º, I). Sem acordo, a retomada vai depender de uma das hipóteses do art. 47 ou do decurso de 30 meses desde o início da locação. Paulo também perde o direito de exigir aluguel adiantado e passa a receber mês a mês.

Locação por temporada ou hospedagem?

A diferença importa porque muda a lei aplicável. A Lei 11.771/2008, a Lei Geral do Turismo, define os meios de hospedagem no art. 23: estabelecimentos que prestam serviço de alojamento temporário em unidades de uso exclusivo do hóspede, junto com outros serviços necessários aos usuários, mediante contrato e cobrança de diária. Os prestadores de serviços turísticos estão obrigados ao cadastro no Ministério do Turismo (art. 22), e a Lei do Inquilinato exclui do seu alcance os apart-hotéis, hotéis-residência e equiparados que prestam serviços regulares aos usuários (art. 1º, parágrafo único, “a”, 4).

Na locação por temporada, o proprietário entrega o imóvel e o inquilino passa a morar nele por um período, cuidando da própria rotina. Quando entram serviços como limpeza diária, troca de roupa de cama, café da manhã e recepção, e o preço é calculado por diária, a relação se aproxima da hospedagem.

O STJ tratou dessa distinção no REsp 1.819.075/RS (4ª Turma, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, j. 20/4/2021). No caso, os proprietários ofereciam quartos de uma mesma unidade a pessoas diferentes, sem vínculo entre si, por curtos períodos e por meio de plataforma digital. A maioria da Turma enquadrou a relação como contrato atípico de hospedagem e afastou a locação para temporada. O que pesou foi o modo como o imóvel era explorado. Quando o imóvel fica em condomínio residencial, entra também a questão do que a convenção permite, assunto que tem regras próprias e foi afetado pela Segunda Seção do STJ ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443).

Contrato escrito e vistoria: o que não pode faltar

A Lei do Inquilinato não traz exigência expressa de forma escrita para a locação por temporada, embora, no imóvel mobiliado, a descrição obrigatória dos móveis no contrato pressuponha um documento. Na prática, sem contrato escrito fica difícil provar que a locação era mesmo de temporada, qual era o prazo e o que estava no imóvel, e é justamente essa prova que sustenta o pedido de liminar. O texto sobre aluguel de imóvel sem contrato trata desse problema.

Um bom contrato de temporada costuma prever:

• a finalidade da locação (lazer, curso, tratamento de saúde, obra);
• as datas de entrada e de saída, dentro do limite de 90 dias;
• o valor total, a forma de pagamento e quais encargos estão incluídos;
• a garantia escolhida, em uma única modalidade;
• o número máximo de ocupantes e as regras do condomínio, se houver;
• a lista dos móveis e utensílios, com o estado de cada um;
• a multa por atraso na devolução das chaves.

A vistoria completa o contrato. O art. 22, V, obriga o locador a fornecer, quando o inquilino pede, a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência aos defeitos existentes. O art. 23, III, obriga o inquilino a devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste do uso normal. Fotos com data, assinadas ou enviadas por mensagem às duas partes na entrada e na saída, evitam a maior parte das discussões sobre a caução.

Assessoria em locação de imóveis

A Caldeira Advogados Associados atua na redação e na revisão de contratos de locação, em notificações e em ações de despejo no Estado de São Paulo, inclusive em imóveis de veraneio do Litoral Norte. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Aluguel por temporada pode prejudicar a posse para usucapião?
• Denúncia vazia: quando o proprietário pode pedir o imóvel sem justificar
• Multa por rescisão do aluguel

Perguntas frequentes

Qual é o prazo máximo da locação por temporada?

Noventa dias, pelo art. 48 da Lei 8.245/1991. O contrato pode ter prazo menor, como um fim de semana ou um mês. Acima de 90 dias, ele deixa de se enquadrar como temporada e tende a seguir as regras da locação residencial comum.

Posso cobrar todo o aluguel antes de o inquilino entrar?

Sim. Na temporada, o art. 49 permite receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e os encargos. Esse direito acaba se a locação for prorrogada por prazo indeterminado, porque o inquilino ficou mais de 30 dias após o fim do prazo sem oposição (art. 50).

Além do pagamento antecipado, posso exigir caução ou fiador?

Pode exigir uma das garantias do art. 37, como caução, fiança ou seguro-fiança, para cobrir danos e outras obrigações do contrato. Não se admite mais de uma modalidade no mesmo contrato, e a caução em dinheiro fica limitada a três meses de aluguel.

O inquilino não saiu no fim do contrato. O que devo fazer?

Manifeste a oposição por escrito o quanto antes e, se ele não sair, proponha a ação de despejo em até 30 dias do vencimento. Nesse prazo, a lei admite liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel (art. 59, § 1º, III).

Alugar por plataforma digital é sempre locação por temporada?

Não necessariamente. Se o imóvel inteiro é entregue ao inquilino por um período, sem serviços de hotelaria, a relação se aproxima da temporada. Se há serviços, cobrança por diária ou oferta de quartos a pessoas diferentes ao mesmo tempo, pode ser enquadrada como hospedagem. No REsp 1.819.075/RS, o STJ tratou a oferta de cômodos a pessoas diferentes, por curtos períodos, como contrato atípico de hospedagem.

Foto de capa: Jared Schwitzke no Unsplash.