Escritura de imóvel online: como fazer pela internet, o que precisa e quanto custa

Dá para fazer a escritura de imóvel online, sem ir ao cartório, pela plataforma e-Notariado. O ato é feito por videoconferência gravada com o tabelião, e as partes assinam com um certificado digital notarizado, emitido de graça pelos cartórios de notas (arts. 286 e 292 do Provimento CNJ 149/2023). A escritura online tem o mesmo valor da escritura feita no balcão.

O que muda é a forma de assinar. As regras da compra continuam as mesmas: certidões, ITBI, escritura e, depois, o registro na matrícula, que é o que transfere a propriedade.

Imagine a Patrícia, um caso hipotético. Ela mora em São Paulo e comprou um apartamento em Caraguatatuba de um casal que hoje vive em Portugal. Na primeira conversa, todos imaginaram a cena de sempre: uma tarde inteira no cartório, com vendedores, compradora e corretor sentados à mesma mesa. Ninguém precisou viajar. A escritura foi assinada numa videoconferência de vinte minutos, cada um de onde estava.

Como funciona a escritura online

A escritura eletrônica segue o mesmo caminho da presencial até a hora da assinatura:

1. Escolher o tabelionato competente. A regra está mais abaixo.
2. Enviar os documentos. Documentos pessoais, certidões do imóvel e dos vendedores e a guia do ITBI vão por e-mail ou pela plataforma do cartório.
3. Conferir a minuta. O cartório prepara o texto da escritura, e as partes revisam antes da assinatura.
4. Emitir o certificado digital notarizado. Quem ainda não tem pede o certificado num cartório de notas credenciado ao e-Notariado. A emissão é gratuita (art. 292, § 4º, do Provimento CNJ 149/2023).
5. Participar da videoconferência. O tabelião identifica cada parte, confirma a vontade de assinar e lê os pontos principais da escritura. A sessão é gravada.
6. Assinar pelo aplicativo. Cada parte assina com o certificado digital no celular, e o tabelião assina com o certificado dele.

A gravação deve conter, no mínimo, a identificação, a capacidade e a livre vontade das partes, o consentimento com a escritura, o objeto, o preço, a data e a hora e a indicação do livro, da página e do tabelionato (art. 286, parágrafo único, do Provimento CNJ 149/2023).

Qual cartório pode fazer a escritura online

O ponto que mais confunde é a escolha do cartório. Na escritura online, o tabelião competente é o do lugar onde fica o imóvel ou o do domicílio do comprador (art. 302 do Provimento CNJ 149/2023). O domicílio do vendedor não entra na conta.

Quando o imóvel e o domicílio do comprador ficam no mesmo estado, o comprador pode escolher qualquer cartório de notas daquele estado (art. 302, § 2º). Não é possível escolher um cartório de outro estado sem ligação com o imóvel ou com o comprador.

No caso da Patrícia, o imóvel fica em Caraguatatuba e ela mora em São Paulo. Como as duas cidades estão no mesmo estado, ela pode usar qualquer tabelionato paulista.

O que precisa ter em mãos

Além do certificado digital, os documentos são os mesmos da escritura presencial:

• documentos pessoais e comprovante de estado civil de compradores e vendedores;
• matrícula atualizada do imóvel e certidão de ônus reais;
• certidões dos vendedores, conforme orientação do cartório e do advogado;
• comprovante do pagamento do ITBI ou a guia emitida pela prefeitura;
• dados do pagamento do preço.

O artigo sobre documentos para compra e venda de imóvel traz a lista completa.

Quanto custa a escritura online

Em São Paulo, os emolumentos da escritura seguem a tabela estadual (Lei 11.331/2002), calculada pelo valor do imóvel. A tabela não tem item próprio para a videoconferência. A eletrônica entra na mesma tabela da escritura feita no balcão.

Ao valor da escritura somam-se o ITBI, cobrado pela prefeitura da cidade do imóvel, e os emolumentos do registro. O artigo sobre o ITBI explica o cálculo.

Depois da escritura: o registro

A escritura assinada ainda não transfere o imóvel. O comprador só se torna dono com o registro na matrícula, no Registro de Imóveis da cidade do imóvel (art. 1.245 do Código Civil).

A escritura eletrônica pode ser enviada ao Registro de Imóveis pela internet, pelo Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp). O cartório tem até 10 dias para registrar ou emitir nota devolutiva. Se não houver exigência e os emolumentos estiverem pagos, o prazo cai para 5 dias nos documentos eletrônicos enviados pelo Serp e nas escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais (art. 188, caput e § 1º, I e II, da Lei 6.015/1973).

Os artigos sobre a diferença entre escritura e registro e sobre o título prenotado mostram o que acontece nessa etapa.

Partes em cidades diferentes ou no exterior

A escritura online resolve bem o caso de compradores e vendedores em cidades diferentes. Cada um entra na videoconferência de onde estiver, e o cartório segue a regra de competência do art. 302.

Também existe o ato híbrido: uma parte assina no balcão do cartório e a outra a distância (art. 313 do Provimento CNJ 149/2023). A regra de competência do art. 302 vale também nesse caso, como reafirmou a Corregedoria Nacional de Justiça em julho de 2026.

Para quem mora no exterior, a norma não traz regra específica, e os cartórios variam na forma de identificar a parte. Vale consultar o tabelionato antes de marcar a assinatura.

Outros atos que podem ser feitos online

O e-Notariado não serve só para compra e venda. Pela mesma plataforma é possível fazer, entre outros atos:

• escritura de doação;
• inventário e partilha em cartório;
• divórcio consensual;
• procuração pública;
• ata notarial, inclusive a da usucapião extrajudicial, que precisa ser lavrada por tabelião do município do imóvel (art. 402 do Provimento CNJ 149/2023).

Assessoria na escritura e no registro

A Caldeira Advogados Associados acompanha escrituras presenciais e eletrônicas e o registro dos imóveis no Litoral Norte e no Estado de São Paulo. A página de regularização de imóveis descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• O que é escritura pública
• Qual é o prazo para registrar a escritura
• Como comprar imóvel com segurança
• Regularização de imóveis: guia completo

Perguntas frequentes

A escritura online tem o mesmo valor da presencial?

Tem. O ato notarial eletrônico tem a mesma validade da escritura assinada no cartório e vale perante os Registros de Imóveis, os bancos e os demais órgãos (art. 312 do Provimento CNJ 149/2023).

Posso fazer a escritura online em qualquer cartório do Brasil?

Não. O cartório tem de ser o da cidade do imóvel ou o do domicílio do comprador. Se o imóvel e o comprador estão no mesmo estado, vale qualquer cartório de notas desse estado (art. 302 do Provimento CNJ 149/2023).

O certificado digital notarizado é pago?

Não. O certificado do e-Notariado é emitido gratuitamente pelos cartórios de notas credenciados (art. 292, § 4º, do Provimento CNJ 149/2023).

A escritura online fica mais barata?

Não há desconto por ser eletrônica. Em São Paulo, os emolumentos seguem a tabela estadual, calculada pelo valor do imóvel, e não há item próprio para a videoconferência.

Depois da escritura online, preciso ir ao Registro de Imóveis?

Não precisa ir pessoalmente. A escritura eletrônica pode ser enviada ao Registro de Imóveis pela internet, mas o registro continua obrigatório para o comprador se tornar dono.