Loteamento: guia completo sobre aprovação, registro, tipos e direitos de quem compra

Loteamento é a divisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação ou de logradouros públicos, ou com prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (art. 2º, § 1º, da Lei 6.766/1979). Para existir legalmente, o loteamento precisa ter o projeto aprovado pela prefeitura e ser registrado no Registro de Imóveis. Só depois do registro o loteador pode vender os lotes. Sem esses passos, o loteamento é irregular ou clandestino, e quem compra corre o risco de ter um lote que não pode ser escriturado nem registrado.

No litoral, no interior e nas periferias das grandes cidades, loteamentos são uma das formas mais comuns de acesso à terra. Também estão entre os negócios imobiliários que mais geram problemas, porque o comprador costuma ver a rua aberta e o preço antes de ver o registro.

Loteamento, desmembramento e condomínio de lotes

A escolha da modalidade muda as regras de aprovação, de responsabilidade pelas áreas comuns e de cobrança de despesas. O desmembramento está explicado em como fazer um desmembramento legalizado.

Requisitos urbanísticos

A Lei 6.766/1979 fixa padrões mínimos, que a lei municipal pode tornar mais rigorosos (art. 4º):

• lotes com área mínima de 125 m² e frente mínima de 5 metros, salvo em urbanização específica ou conjuntos habitacionais de interesse social;
• áreas destinadas a sistema de circulação, equipamentos urbanos e comunitários e espaços livres de uso público, proporcionais à densidade prevista;
• faixa não edificável de 15 metros de cada lado ao longo das rodovias, que a lei municipal pode reduzir até 5 metros, e das ferrovias; nas margens de cursos d’água em área urbana consolidada, a largura da faixa é definida pela lei municipal, observado o Código Florestal (art. 4º, III, III-A e III-B);
• vias articuladas com as vias existentes e harmonizadas com a topografia.

A infraestrutura básica inclui escoamento de águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água, energia elétrica e vias de circulação (art. 2º, § 5º).

Da aprovação ao registro

1. Diretrizes da prefeitura para o uso do solo, o traçado e as áreas públicas (arts. 6º e 7º).
2. Projeto e licenciamento ambiental, quando exigido.
3. Aprovação do projeto pela prefeitura, com cronograma das obras de infraestrutura e garantia de sua execução (arts. 9º e 12).
4. Registro no Registro de Imóveis em até 180 dias da aprovação, sob pena de caducidade (art. 18), com a documentação exigida em lei, inclusive certidões do loteador e o modelo de contrato que será usado nas vendas.
5. Execução das obras dentro do cronograma.

O passo a passo do lado de quem empreende está em como fazer um loteamento regularizado.

Loteamento irregular e loteamento clandestino

• Irregular: foi aprovado, mas não registrado, ou foi registrado e não executado conforme o projeto.
• Clandestino: não tem sequer aprovação da prefeitura.

Vender lotes de loteamento não registrado é proibido (art. 37), e dar início a loteamento sem autorização ou em desacordo com a lei é crime (art. 50). Quem já comprou nessa situação tem direitos: pode suspender o pagamento das parcelas restantes, notificar o loteador para corrigir a falha e passar a depositá-las no Registro de Imóveis (art. 38). A saída para muitos desses loteamentos é a regularização fundiária. Veja o que é Reurb.

Direitos de quem compra um lote

• Contrato com o conteúdo mínimo do art. 26, como preço, forma de pagamento, juros e restrições urbanísticas, aberto por quadro-resumo com índice de correção, consequências do desfazimento e prazo final das obras (art. 26-A, incluído pela Lei 13.786/2018).
• Irretratabilidade dos compromissos de compra e venda, que dão direito à adjudicação compulsória e, se registrados, conferem direito real oponível a terceiros (art. 25). Quitado o preço, o compromisso acompanhado da prova de quitação serve de título para registrar o lote em nome do comprador (art. 26, § 6º).
• Notificação prévia, com 30 dias para pagar, antes da resolução do contrato por atraso (art. 32).
• Regras próprias para o desfazimento do contrato, com limites de retenção pelo loteador (art. 32-A, incluído pela Lei 13.786/2018).

Os cuidados práticos estão em cuidados ao comprar terreno em loteamento e os documentos em documentos que um loteamento à venda precisa ter.

Perguntas frequentes

Loteamento fechado é legal?

O loteamento de acesso controlado é admitido pela lei, desde que o controle de acesso seja regulamentado por ato do município e não impeça a entrada de pedestres ou condutores não residentes, identificados ou cadastrados (art. 2º, § 8º). As vias continuam públicas.

Associação de moradores pode cobrar taxa de quem não é associado?

O STF decidiu que a cobrança de quem não se associou só é possível a partir da Lei 13.465/2017, ou de lei municipal anterior que discipline o tema, em loteamentos de acesso controlado, e apenas de quem já era titular de lote e aderiu ao ato constitutivo ou de quem comprou o lote depois de registrado esse ato no Registro de Imóveis (Tema 492). A análise depende da data da compra e do que consta na matrícula.

Posso dividir meu terreno em lotes por conta própria?

Não sem aprovação da prefeitura e registro. A divisão informal, com venda de “partes” por contrato, cria lotes que não podem ser registrados e pode configurar loteamento irregular.

Loteamento em área rural é permitido?

Para fins urbanos, só em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica definida em lei municipal (art. 3º). Na zona rural, a divisão segue a fração mínima de parcelamento do Incra. Veja regularização de imóvel rural.

Por onde começar

Antes de comprar um lote, peça o número do registro do loteamento e a certidão da matrícula da gleba ou do lote. Se o vendedor não souber informar, essa já é a resposta mais importante da negociação.