Cuidados ao comprar terreno em loteamento: contrato, parcelas, atraso das obras e desistência

O primeiro cuidado ao comprar terreno em loteamento é confirmar que o loteamento está registrado no Registro de Imóveis, porque sem registro a venda é proibida e o lote pode nunca chegar à sua matrícula (art. 37 da Lei 6.766/1979). Depois, vale ler o contrato com atenção às parcelas e aos juros, às restrições do que se pode construir, ao prazo de entrega das obras e às regras de desistência, e verificar se há taxa de associação de moradores. A lei dá ao comprador de lote proteções próprias: notificação com 30 dias para pagar antes de qualquer rescisão por atraso, possibilidade de suspender os pagamentos se o loteamento estiver irregular e limites para o que o loteador pode reter em caso de desistência.

Quem compra um lote quase sempre tem um plano, seja a casa da família, seja um investimento para revender. A placa de vendas não diz se o lote existe juridicamente nem se ele comporta a construção que você imagina, e é isso que vale conferir antes de assinar.

1. Confirme o registro e a localização

Peça a certidão da matrícula com o registro do loteamento e confira se o lote consta da planta registrada, com as mesmas medidas e a mesma numeração. Visite o local com a planta em mãos. Os documentos que devem ser pedidos estão em documentos que um loteamento à venda precisa ter.

2. Leia as restrições urbanísticas

Loteamentos costumam ter restrições contratuais e urbanísticas: área mínima construída, recuos, número de pavimentos, proibição de comércio, de desmembramento ou de muros altos. Elas constam do registro e obrigam todos os compradores. Se você pretende construir algo específico, confira antes se é permitido.

3. Entenda o contrato

O compromisso de compra e venda de lote deve trazer, entre outros itens, o preço, a forma de pagamento, a taxa de juros, os índices de correção, o prazo final das obras e as restrições do loteamento (arts. 26 e 26-A). Pontos que merecem atenção:

• Juros e correção. O índice de correção e a taxa de juros devem estar claros, assim como a forma de cálculo das parcelas.
• Cláusula de desistência. Desde a Lei 13.786/2018, o contrato deve começar por um quadro-resumo que destaque as penalidades e os prazos de devolução em caso de desfazimento e informe o direito de arrependimento do art. 49 do CDC nas vendas feitas em estande ou fora da sede do loteador (art. 26-A, V e VII).
• Registro do compromisso. O compromisso registrado protege o comprador contra dívidas do loteador e contra a venda do mesmo lote a outra pessoa.

4. Taxa da associação de moradores

Em loteamentos com portaria ou controle de acesso, é comum existir uma associação que cobra taxa de manutenção. O STF definiu que a cobrança de quem não é associado só é válida a partir da Lei 13.465/2017, ou de lei municipal anterior que trate do tema, em loteamentos de acesso controlado, e apenas para o titular que aderiu ao ato constitutivo ou para o novo comprador, se esse ato estiver registrado na matrícula (Tema 492). Antes de comprar, pergunte o valor e verifique o que consta do registro.

5. IPTU e despesas

Pergunte desde quando o lote paga IPTU e se há débitos. Em regra, os tributos do imóvel acompanham o lote, e o contrato deve dizer a partir de quando ficam a cargo do comprador.

Seus direitos durante o contrato

Atraso nas parcelas. O contrato só pode ser desfeito por atraso depois que o comprador é notificado e tem 30 dias para pagar (art. 32).

Loteamento irregular ou obras atrasadas. Se o loteamento não está registrado ou regularmente executado, o comprador pode suspender o pagamento das parcelas restantes, notificar o loteador para suprir a falha e depositá-las no Registro de Imóveis (art. 38).

Desistência. Se o comprador desistir ou o contrato for desfeito por culpa dele, o loteador deve devolver os valores pagos, com correção, podendo descontar os itens previstos no art. 32-A, como a fruição do imóvel desde a entrega da posse, até 0,75% do valor atualizado do contrato por mês, e a cláusula penal com as despesas administrativas, inclusive o sinal, limitada a 10% do valor atualizado do contrato. A devolução pode ser feita em até 12 parcelas mensais, que começam até 180 dias depois do prazo previsto para concluir as obras, se ainda estiverem em andamento, ou até 12 meses depois da rescisão, se já estiverem concluídas (art. 32-A, § 1º). Essas regras não se aplicam à venda com alienação fiduciária (art. 32-A, § 3º).

Escritura. Quitado o preço, o compromisso acompanhado da prova de quitação vale como título para registrar o lote em nome do comprador, sem necessidade de nova escritura (art. 26, § 6º). Se faltar algum requisito ou o loteador criar obstáculo, cabe a adjudicação compulsória, judicial ou extrajudicial no Registro de Imóveis (art. 25 da Lei 6.766/1979 e art. 216-B da Lei 6.015/1973). Veja o que é adjudicação compulsória.

Perguntas frequentes

Posso construir antes de quitar o lote?

Depende do contrato e da prefeitura, que costuma exigir prova de propriedade ou de compromisso para emitir o alvará de construção. Construir em lote ainda não quitado aumenta o prejuízo se o contrato for desfeito.

O loteador pode cobrar juros sobre as parcelas?

Pode, desde que estejam previstos no contrato de forma clara, com a taxa e a forma de cálculo.

Comprei de um particular, não do loteador. Muda alguma coisa?

O comprador recebe os direitos de quem vendeu. É preciso conferir se o vendedor quitou o lote ou se ainda há parcelas, formalizar a cessão por escrito e comunicá-la ao loteador ou registrá-la. A cessão não depende da anuência do loteador, mas só produz efeitos perante ele depois dessa comunicação ou do registro (art. 31, § 1º).

Lote em loteamento rural é seguro?

Para fins de moradia urbana, o loteamento precisa estar em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica definida em lei municipal (art. 3º). “Chácaras de recreio” em zona rural, abaixo da fração mínima, costumam ser irregulares.

Para entender o quadro completo

As regras do loteamento estão no guia completo sobre loteamento, e os cuidados de qualquer compra de imóvel no guia para comprar imóvel com segurança.

Antes de assinar, peça para ver o regulamento do loteamento e a última ata da associação. É ali que aparecem as regras de convivência e os valores que você vai pagar todo mês.