Carta para o inquilino desocupar o imóvel: o que precisa ter e como enviar

A carta para o inquilino desocupar o imóvel, chamada de notificação ou denúncia, precisa identificar as partes e o imóvel, indicar o fundamento legal da retomada, conceder o prazo que a lei exige e ser entregue de forma que se possa provar o recebimento. Os prazos mais comuns são de 30 dias, para a retomada sem motivo de contrato por prazo indeterminado (arts. 46, § 2º, e 57 da Lei 8.245/1991), e de 90 dias, quando o imóvel foi vendido e o comprador não quer manter a locação (art. 8º). Se o inquilino não sair no prazo, o caminho é a ação de despejo. Na locação comercial, uma notificação bem feita é o que permite pedir a desocupação liminar.

Um erro na notificação pode custar meses. Basta um prazo menor que o legal ou a falta de prova da entrega para o juiz considerar que o inquilino nunca foi notificado.

Quando a notificação é necessária

• Contrato residencial de 30 meses ou mais que virou prazo indeterminado. O proprietário pode pedir o imóvel sem justificar, com 30 dias para a desocupação (art. 46, § 2º).
• Contrato residencial com prazo inferior a 30 meses, ou verbal. A retomada só é possível nas hipóteses do art. 47, como uso próprio ou depois de cinco anos de locação. A lei não exige notificação prévia nesses casos, mas, se ela for enviada, deve indicar o motivo.
• Locação comercial por prazo indeterminado. Basta a notificação com 30 dias de prazo (art. 57).
• Venda do imóvel. Se o contrato não tiver cláusula de vigência averbada na matrícula, o comprador pode notificar o inquilino com 90 dias para desocupar, desde que o faça em até 90 dias do registro da compra (art. 8º).

No contrato por prazo determinado que ainda está em curso, não há notificação de retomada. O proprietário precisa esperar o fim do prazo, salvo infração, falta de pagamento ou venda do imóvel sem cláusula de vigência averbada.

O que a carta precisa ter

1. Identificação do proprietário e do inquilino, com nome completo e CPF.
2. Endereço completo do imóvel e dados do contrato, se houver.
3. Fundamento da retomada, com o artigo da lei, por exemplo denúncia vazia do art. 46, § 2º, ou uso próprio do art. 47, III.
4. Prazo para desocupação, contado do recebimento, e a data-limite.
5. Pedido de entrega das chaves e indicação de onde e como entregá-las.
6. Lembrete sobre a vistoria de saída e a quitação de contas e encargos.
7. Data e assinatura do proprietário ou do procurador.

Como enviar com segurança

A notificação precisa chegar ao inquilino, e o proprietário precisa conseguir provar isso. As formas mais usadas são:

• Cartório de Títulos e Documentos, que entrega a notificação e certifica o recebimento ou a recusa.
• Carta com aviso de recebimento dos Correios, com cópia do conteúdo guardada.
• Notificação judicial, menos comum, mas possível.
• Meios eletrônicos, como e-mail ou aplicativo de mensagens, aceitos por parte da jurisprudência quando há prova inequívoca de que o inquilino recebeu e leu, sobretudo se o contrato prevê esse canal. Como o tema ainda gera discussão, na denúncia vazia prefira o cartório ou o AR.

Se o inquilino não sair

Vencido o prazo, o proprietário pode ajuizar a ação de despejo. Na locação comercial, a lei permite pedir liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução de três aluguéis, se a ação for proposta em até 30 dias do fim do contrato ou do cumprimento da notificação (art. 59, § 1º, VIII). Na denúncia vazia residencial, essa liminar não existe. O despejo vem com a sentença, e uma desocupação antecipada depende de pedido de tutela de urgência, que o juiz analisa caso a caso.

Enquanto o inquilino continua no imóvel, o aluguel segue devido.

Erros que mais comprometem a notificação

• Dar prazo menor que o legal.
• Notificar a retomada de contrato que ainda está dentro do prazo.
• Usar a denúncia vazia em contrato residencial de menos de 30 meses, quando a lei exige motivo.
• Não guardar prova do recebimento.
• Notificar só um dos inquilinos quando o contrato tem mais de um.

Perguntas frequentes

Posso trocar a fechadura ou cortar a luz para o inquilino sair?

Não. Isso é exercício arbitrário das próprias razões, crime previsto no art. 345 do Código Penal, e pode gerar indenização ao inquilino. A retomada só pode ser feita pela via legal.

O prazo de 30 dias conta da data da carta ou do recebimento?

Do recebimento pelo inquilino. Por isso a prova da entrega é tão importante.

Preciso notificar o fiador?

A lei não exige a notificação do fiador para a retomada, mas é prudente informá-lo, sobretudo se houver débitos. No contrato por prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar da fiança notificando o proprietário, mas continua responsável por 120 dias depois da notificação. Nesse período, o proprietário pode exigir nova garantia (art. 40, X e parágrafo único).

A notificação pode ser feita por advogado?

Pode, desde que ele tenha procuração do proprietário com poderes para isso.

Para entender o quadro completo

As regras de prazo e retomada estão no guia completo do contrato de locação.

Antes de redigir a carta, confira duas coisas no contrato: a data de início e o prazo original. São elas que dizem se a retomada pode ser sem motivo e qual prazo de desocupação vale para o seu caso.