Como regularizar um terreno que não tem escritura

Para regularizar um terreno sem escritura, o primeiro passo é descobrir a situação dele no Registro de Imóveis. Se o terreno tem matrícula em nome de quem vendeu e você tem contrato quitado, o caminho é a escritura ou a adjudicação compulsória. Se a matrícula está em nome de alguém com quem você não tem contrato, ou se não há documento algum, o caminho costuma ser a usucapião. Se o problema é do loteamento inteiro, a solução tende a ser a regularização fundiária (Reurb).

“Terreno sem escritura” é uma expressão que reúne casos muito diferentes. Há quem tenha um contrato de gaveta, quem tenha só um recibo, quem tenha comprado de alguém que também não tinha papel e quem tenha um lote num loteamento que nunca foi registrado. Cada um pede uma solução própria, e confundir um com outro costuma custar tempo e dinheiro.

Passo 1: descobrir a situação registral

Peça ao Registro de Imóveis da circunscrição a certidão do imóvel. Se você não sabe o número da matrícula, o cartório pode fazer uma busca pelo endereço, pelo nome do antigo dono ou pela localização. O resultado vai mostrar uma destas situações:

1. Matrícula em nome de quem vendeu para você.
2. Matrícula em nome de outra pessoa, com quem você não tem contrato, como um antigo loteador ou um proprietário que você nunca conheceu.
3. Transcrição antiga, anterior ao sistema de matrículas de 1976, que pode descrever uma área maior da qual o seu terreno faz parte.
4. Nenhum registro encontrado. Isso, sozinho, não torna a área pública, mas exige investigar a origem dela.

Vale também consultar a prefeitura: o cadastro do IPTU mostra se o lote existe no mapa da cidade e em nome de quem está lançado.

Passo 2: escolher o caminho

Se você tem contrato com o dono da matrícula

Peça a escritura definitiva. Se o vendedor se recusar, tiver sumido ou morrido, a solução é a adjudicação compulsória, que hoje pode ser feita em cartório. O passo a passo está em como regularizar um imóvel com contrato de compra e venda.

Se a matrícula está em nome de outra pessoa

Quando não existe uma cadeia de contratos até o dono registral, o contrato não leva à escritura. Se você ocupa o terreno como dono há tempo suficiente, a solução costuma ser a usucapião, em cartório ou na Justiça. Os prazos vão de 5 a 15 anos para terrenos, conforme a modalidade. Veja o guia completo de usucapião.

Se o terreno faz parte de uma área maior

Muitos lotes antigos estão dentro de uma transcrição ou matrícula que descreve uma gleba inteira, sem individualizar os lotes. Nesse caso, a usucapião do lote específico, com planta e memorial próprios, costuma ser o caminho, e ela abre uma matrícula nova só para o seu terreno.

Se o loteamento é irregular

Quando o problema atinge o loteamento todo, como em loteamentos clandestinos ou nunca registrados, a solução individual pode ser cara e lenta. A regularização fundiária urbana, prevista na Lei 13.465/2017, permite regularizar o núcleo inteiro, com matrículas para cada lote. Veja o que é regularização fundiária.

Se a área é pública

Terrenos públicos não podem ser usucapidos (Constituição, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único). A regularização, quando possível, depende do poder público, por exemplo pela Reurb ou por instrumentos próprios como a concessão de uso. Terrenos de marinha são da União, e a regularização passa pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), por inscrição de ocupação ou aforamento. Quando já há aforamento, é possível usucapir o domínio útil.

Passo 3: reunir as provas

Qualquer que seja o caminho, estes documentos costumam ser úteis:

• contrato, recibos e comprovantes de pagamento;
• carnês de IPTU, de preferência de muitos anos;
• contas de água e luz, se houver ligação no terreno;
• fotos antigas, notas de material, comprovantes de limpeza e de construção de muro ou cerca;
• nome e contato de vizinhos que conhecem a história do terreno.

Um exemplo

Pense na Márcia, um caso hipotético. Em 2008 ela comprou um terreno de um senhor que dizia ter comprado do loteador. Ele morreu, e ela nunca viu o contrato dele. A matrícula mostra o loteador, uma empresa que já não existe. A Márcia cercou o terreno, paga o IPTU e construiu uma casa onde mora desde 2010.

Sem a cadeia de contratos, a adjudicação não é viável. Com mais de 15 anos de moradia e posse como dona, a usucapião extraordinária é o caminho natural, e a especial urbana também pode servir, se o terreno tiver até 250 m² e ela não tiver outro imóvel.

Perguntas frequentes

Terreno sem escritura pode ser vendido?

Pode ser objeto de cessão de direitos, por contrato particular, mas o comprador recebe o mesmo problema. Não é possível vender com escritura nem financiar enquanto o terreno não estiver registrado em nome de quem vende.

Pagar IPTU dá direito ao terreno?

Não. O IPTU ajuda a provar a posse, mas não transfere a propriedade.

Quanto custa regularizar um terreno sem escritura?

Depende do caminho. A escritura e a adjudicação envolvem ITBI e emolumentos. A usucapião dispensa o ITBI, mas exige planta, memorial e, conforme a via, ata notarial ou processo judicial. Explicamos quanto custa uma usucapião.

Posso construir em terreno sem escritura?

Na prática, muitas pessoas constroem, mas a prefeitura costuma exigir prova de propriedade ou de posse para aprovar a obra, e a construção só poderá ser averbada depois que o terreno estiver regularizado.

Para entender o quadro completo

O terreno sem escritura é uma das situações tratadas no guia completo de regularização de imóveis, que mostra também como averbar a construção e corrigir a área.

A certidão do Registro de Imóveis é o documento que mais esclarece nesses casos. Com ela em mãos, a situação do seu terreno se encaixa em um dos cenários acima.