A ideia de que um imóvel pode ser usucapido representa, para muitas pessoas, a chance de transformar anos de cuidado, moradia e esforço em segurança jurídica. Quem ocupa um imóvel por muito tempo cria laços, investe dinheiro, constrói histórias e passa a enxergar aquele espaço como seu.
Isso alimenta a esperança de regularizar o que sempre foi vivido como propriedade. No entanto, nem toda história termina assim. Em muitos casos, a lei impede a regularização do imóvel por meio da usucapião, independentemente do tempo de posse. Mas quando isso acontece?
Quem pode requerer a usucapião?
Pode requerer a usucapião quem exerce posse mansa, pacífica e contínua, com intenção de dono, pelo prazo exigido em lei. Além disso, vale ressaltar que não é necessário ter escritura ou contrato formal.
O que importa é a realidade da posse. Porém, mesmo quando a pessoa preenche esses requisitos, o imóvel ainda pode não ser usucapido.
É aqui que muitos se confundem: acreditam que o tempo resolve tudo, quando, na prática, a natureza do imóvel pode impedir completamente a usucapião.
O que pode impedir a usucapião?
Diversos fatores podem impedir que um imóvel seja usucapido. A oposição do verdadeiro proprietário, interrupções na posse ou ações judiciais anteriores são alguns exemplos.
A lei impede a regularização de determinados imóveis por meio da usucapião.
Desse modo, identificar esses impedimentos antes de iniciar o processo é essencial para não desperdiçar tempo e recursos. Mas, quais imóveis não podem?
4 tipos de imóveis que não podem ser usucapido
Nem todo imóvel pode ser usucapido, e essa informação muda completamente a estratégia de quem busca regularização. Por isso, antes de entrar com qualquer pedido, é fundamental entender se o imóvel se enquadra em uma dessas categorias.
Imóveis públicos
Imóveis pertencentes à União, Estado ou ao Municípios não podem ser usucapido. Ou seja, praças, áreas institucionais, terrenos públicos e bens de uso comum estão fora do alcance da usucapião, mesmo que alguém os ocupe por décadas sem oposição.
Terrenos de marinha e áreas da União
Terrenos localizados em áreas de marinha ou pertencentes à União também se encaixa nessa lista. Mesmo quando aparentam abandono ou uso exclusivo por particulares, a lei impede a aquisição por usucapião nesses casos.
Imóveis destinados a uso público
Áreas destinadas a escolas, postos de saúde, vias públicas ou equipamentos urbanos também entram nessa lista, ainda que não estejam sendo utilizadas. A destinação pública impede a regularização pela posse prolongada.
Imóveis com posse violenta ou clandestina
Quando a ocupação ocorre por invasão recente, violência ou clandestinidade, o imóvel não pode ser usucapido. Ou seja, a lei protege apenas a posse exercida de forma pacífica, contínua e sem oposição relevante.
Ainda, existem alguns casos em que esse tipo de regularização não pode ser feita, confira.
Casos em que a usucapião não pode ser aplicada
Além dos tipos de imóveis que não podem ser usucapido, existem situações específicas que inviabilizam a usucapião.
Posse baseada em mera permissão, como comodato ou favor verbal, não gera direito à usucapião. Além disso, entra nessa lista o imóvel que tem reconhecimento formal da propriedade de outra pessoa ou interrupções frequentes na posse.
Nesses casos, insistir na usucapião apenas prolonga a insegurança e aumenta os custos.
Vale insistir ou mudar o caminho?
Muitas pessoas insistem em tentar usucapir um imóvel que nunca poderá ser regularizado dessa forma. O resultado costuma ser frustração, processos longos e prejuízos financeiros.
Às vezes, o caminho correto não é a usucapião, mas outra estratégia jurídica mais adequada. Sendo assim, reconhecer isso a tempo é o que separa quem protege o patrimônio de quem perde anos tentando a solução errada.
E se você estiver tentando usucapir um imóvel que a lei nunca vai permitir?
O medo de descobrir tarde demais que seu imóvel não pode ser usucapido é mais comum do que parece. A boa notícia é que isso pode ser evitado com análise jurídica especializada desde o início.
A Caldeira Advocacia atua em Direito Imobiliário e avalia cada caso com profundidade. Além disso, verifica se o imóvel pode ou não ser regularizado por meio da usucapião e, por fim, indica o melhor caminho para garantir a regularização com segurança jurídica.
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