Como regularizar um imóvel já construído: habite-se, averbação e obra sem alvará

Para regularizar um imóvel já construído, é preciso fazer com que a construção apareça em três lugares: na prefeitura, com a aprovação da obra e o habite-se; na Receita Federal, com a regularização das contribuições previdenciárias da obra, quando devidas; e na matrícula, com a averbação da construção no Registro de Imóveis (art. 167, II, 4, da Lei de Registros Públicos). Quando a obra foi feita sem alvará, o primeiro passo é regularizá-la na prefeitura, conforme as regras do município.

É uma situação muito comum. A família compra o terreno, constrói aos poucos, amplia quando os filhos crescem, e ninguém se lembra da papelada. Anos depois, na hora de vender, financiar ou fazer o inventário, descobre-se que a matrícula mostra só um terreno vazio, ou uma casa bem menor do que a que existe.

Por que a construção precisa estar na matrícula

A matrícula é o retrato oficial do imóvel. Se a construção não está averbada, para o Registro de Imóveis ela não existe. Isso traz consequências práticas:

• bancos, em regra, não financiam imóveis com construção não averbada;
• o comprador paga menos, porque assume o risco e o custo da regularização;
• no inventário, a diferença entre a matrícula e a realidade gera exigências e atrasos;
• a prefeitura pode multar ou, em casos graves, exigir adequações ou a demolição de partes da obra.

Passo 1: a prefeitura

Cada município tem suas próprias regras de construção, definidas no código de obras e na lei de uso e ocupação do solo. Em geral, o caminho é este:

1. Levantamento da construção por arquiteto ou engenheiro, que desenha a planta do que existe.
2. Pedido de regularização ou de aprovação da obra na prefeitura, com a planta e os documentos do imóvel.
3. Análise da prefeitura, que verifica se a construção respeita recuos, taxa de ocupação, gabarito e outras regras.
4. Emissão do habite-se ou da certidão de conclusão da obra, quando a construção é aceita.

Se a obra não atende às regras, a prefeitura pode exigir adequações. Muitos municípios aprovam, de tempos em tempos, leis de regularização de edificações, que permitem legalizar construções irregulares mediante pagamento de taxas ou contrapartidas. Vale consultar se há uma em vigor na sua cidade. Detalhamos o habite-se em como tirar habite-se de imóvel já construído.

Passo 2: a Receita Federal

A obra de construção civil gera, em regra, contribuição previdenciária sobre a mão de obra, de responsabilidade do dono da obra (art. 30, VI, da Lei 8.212/1991). A regularização é feita no sistema da Receita Federal, com a matrícula da obra no Cadastro Nacional de Obras (CNO) e a apuração do valor devido, que leva em conta a área, o tipo da construção e a mão de obra utilizada.

A casa própria unifamiliar de tipo econômico, construída sem mão de obra assalariada, não gera essa contribuição (art. 30, VIII, da Lei 8.212/1991). O CNJ entende que o Registro de Imóveis não pode mais exigir a certidão da Receita para averbar a construção, e vários estados, entre eles São Paulo, deixaram de exigi-la. A contribuição, quando devida, continua podendo ser cobrada pela Receita.

Passo 3: o Registro de Imóveis

Com o habite-se em mãos, e a regularização da obra quando exigida no seu estado, o proprietário pede ao Registro de Imóveis a averbação da construção. A matrícula passa a mostrar a área construída, e o imóvel fica em ordem para venda, financiamento e inventário.

Se o terreno ainda não está no seu nome, essa etapa precisa esperar. Enquanto o terreno estiver em nome de outra pessoa, a construção averbada passa a constar como parte do imóvel dela. Por isso, quem tem só contrato ou posse costuma regularizar primeiro o terreno, pela escritura, pela adjudicação ou pela usucapião, e depois a construção. Na usucapião, aliás, a construção já pode entrar na descrição do imóvel.

E o IPTU?

A prefeitura lança o IPTU sobre a área construída que tem cadastrada. Quando a construção é regularizada, o cadastro é atualizado e o imposto costuma aumentar. Em alguns municípios, a regularização também gera cobrança de diferenças de anos anteriores, em regra limitadas aos últimos cinco anos (art. 173 do Código Tributário Nacional). Vale considerar esse custo no planejamento.

Casos especiais

• Apartamentos e casas em condomínio. Ampliações em unidades de condomínio dependem também da convenção e, muitas vezes, da aprovação dos demais condôminos, além da prefeitura.
• Construção em área de preservação. A regularização pode ser limitada ou exigir licenças ambientais.
• Imóvel rural. Construções em área rural seguem regras próprias, e muitas prefeituras não emitem habite-se fora da área urbana, o que leva o Registro a aceitar outros documentos, conforme as normas do estado.

Perguntas frequentes

Dá para vender uma casa que não está averbada?

Dá, mas o comprador recebe um imóvel que, no papel, é só terreno. Isso costuma reduzir o preço e impede o financiamento bancário.

Preciso de engenheiro ou arquiteto?

Sim. A planta da construção existente e a responsabilidade técnica pelo levantamento precisam ser assinadas por profissional habilitado.

A prefeitura pode mandar demolir?

Em casos de construção em área proibida ou que desrespeite regras graves de segurança ou urbanísticas, pode. Na maior parte dos casos, a regularização é possível com adequações ou pelo pagamento de taxas previstas na lei municipal.

O habite-se é obrigatório para averbar?

Em regra, sim. É o documento da prefeitura que atesta que a construção está concluída e aprovada. A lei dispensa o habite-se para casa térrea unifamiliar concluída há mais de 5 anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda (art. 247-A da Lei de Registros Públicos) e, na Reurb de interesse social, para as edificações do núcleo regularizado.

Quanto tempo leva?

Depende da prefeitura. A análise da obra é, em geral, a etapa mais demorada. A averbação no Registro de Imóveis costuma ser rápida quando os documentos estão completos.

Para entender o quadro completo

A averbação da construção é uma das etapas tratadas no guia completo de regularização de imóveis, que também explica como colocar o terreno no seu nome e corrigir a área.

Antes de procurar a prefeitura, vale olhar a matrícula e o carnê do IPTU lado a lado. A diferença entre a área construída que aparece em cada um mostra o tamanho do trabalho.