Qual o prazo para anular a venda de um imóvel? Os prazos de cada caso

O prazo para anular a venda de um imóvel depende do motivo. Para erro, dolo, coação, lesão, estado de perigo e fraude contra credores, o prazo é de quatro anos (art. 178 do Código Civil). Para a venda feita sem a autorização do cônjuge, é de dois anos depois do fim da sociedade conjugal (art. 1.649). Para a venda de ascendente a descendente sem o consentimento dos demais, é de dois anos contados da conclusão do ato (art. 179). Já a venda nula, como a simulada, não se convalida com o passar do tempo (art. 169).

Esses prazos são de decadência. Isso significa que, em regra, não se interrompem nem se suspendem: passado o prazo, o direito de pedir a anulação se extingue.

Quadro dos prazos

Por que o motivo define o prazo

A lei separa os defeitos que atingem só o interesse de uma das partes dos que atingem a ordem pública. Nos primeiros, como o erro e o dolo, o negócio é anulável, e a lei dá um tempo limitado para o prejudicado reagir. Nos segundos, como a simulação, o negócio é nulo e não se convalida com o tempo.

As causas de anulação estão explicadas em o que pode anular a venda de um imóvel.

O caso da venda de pai para filho

A venda de ascendente a descendente sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do vendedor é anulável (art. 496). Por muito tempo se discutiu qual era o prazo. Para vendas feitas a partir de 11 de janeiro de 2003, o STJ aplica o prazo de dois anos do art. 179 do Código Civil, contados da conclusão do ato, inclusive quando a venda passa por uma pessoa interposta. A Súmula 494 do STF, que previa vinte anos, foi editada sob o Código de 1916 e não se aplica a essas vendas. Veja pai pode vender imóvel para filho?.

A fraude à execução não tem prazo de anulação

Na fraude à execução, o credor não precisa de ação de anulação. Ele pede ao juiz da própria execução que declare a venda ineficaz perante ele (art. 792 do CPC). O imóvel pode então ser penhorado como se continuasse no patrimônio do devedor. O comprador é intimado e pode se defender por embargos de terceiro.

O comprador também pode pedir a anulação

Os prazos valem para ambos os lados. O comprador que foi enganado sobre uma característica essencial do imóvel, por exemplo, tem quatro anos para pedir a anulação por dolo. Se preferir manter o negócio, pode pedir a redução do preço ou indenização, conforme o caso.

Perguntas frequentes

O prazo começa da escritura ou do registro?

Nos casos do art. 178, II, a lei fala no dia em que se realizou o negócio. Para quem participou da venda, o prazo costuma ser contado da assinatura da escritura, pois a parte conhece o ato desde então. Para terceiros, como o credor que alega fraude, há precedentes que contam do registro, quando a venda se torna pública. O ponto pode gerar discussão e deve ser avaliado caso a caso.

Depois do prazo, não há mais nada a fazer?

O direito de anular se extingue. Podem restar outros caminhos, como uma ação de indenização contra quem agiu com dolo, sujeita ao seu próprio prazo de prescrição.

A venda nula pode ser questionada a qualquer tempo?

A nulidade não se convalida com o tempo. Mas o comprador pode, em certas situações, adquirir o imóvel por usucapião, se tiver posse com os requisitos da lei pelo prazo necessário.

Preciso de advogado para pedir a anulação?

Sim. A anulação é pedida em ação judicial, que exige representação por advogado.

Para entender o quadro completo

A prevenção começa antes da assinatura, com as conferências descritas no guia completo para comprar imóvel com segurança.

Se você desconfia de um problema numa venda recente, anote a data da escritura e procure orientação logo. Em prazos de decadência, alguns meses fazem diferença.