Escritura e registro: qual a diferença e por que só a escritura não basta

A escritura e o registro são etapas diferentes da compra de um imóvel. A escritura pública é o documento lavrado no tabelionato de notas que formaliza o negócio entre comprador e vendedor. O registro é o ato feito no Registro de Imóveis, na matrícula, que efetivamente transfere a propriedade. O Código Civil é claro: entre vivos, a propriedade de imóvel só se transfere com o registro do título, e enquanto ele não é feito, o vendedor continua sendo considerado dono (art. 1.245).

Muita gente sai do tabelionato com a escritura assinada, guarda o documento numa pasta e só descobre anos depois que o imóvel continua no nome do vendedor. É um dos problemas mais comuns e mais fáceis de evitar na regularização de imóveis.

A escritura: onde o negócio é formalizado

A escritura pública é feita por um tabelião de notas, escolhido livremente pelas partes. Nela, o tabelião confere a identidade de comprador e vendedor, verifica documentos e certidões, faz constar o preço e a forma de pagamento e confere o ITBI, quando o município exige o pagamento antes da escritura.

Para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória (art. 108 do Código Civil). Há exceções previstas em lei, como os contratos de financiamento bancário com alienação fiduciária, que têm força de escritura pública.

O registro: onde a propriedade muda de dono

Depois de assinada, a escritura precisa ser levada ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. O oficial examina o título, verifica se ele está de acordo com a matrícula e com a lei e, se estiver tudo certo, registra a transmissão. Só então o comprador passa a ser o proprietário.

Se houver alguma falha, o oficial emite uma nota de exigências, que precisa ser cumprida para que o registro seja feito.

Os riscos de não registrar

• Penhora por dívidas do vendedor. Para o Registro, o imóvel ainda é dele, e credores podem pedir a penhora.
• Venda para outra pessoa. Se o vendedor vender de novo e o segundo comprador registrar primeiro, em regra fica com o imóvel.
• Morte do vendedor. O imóvel pode acabar arrolado no inventário dele.
• Escritura antiga com problemas. Quanto mais tempo passa, maior a chance de surgirem exigências, como documentos vencidos ou mudanças na matrícula.
• Impossibilidade de vender ou financiar. O comprador seguinte vai exigir o imóvel registrado no nome de quem vende.

Como registrar

1. Leve a escritura ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
2. Apresente o comprovante de pagamento do ITBI, se ele não estiver na escritura.
3. Pague os emolumentos do registro, conforme a tabela do estado.
4. Aguarde a análise. O oficial tem 10 dias úteis para registrar ou emitir nota de exigências, ou 5 dias numa compra e venda simples (art. 188 da Lei de Registros Públicos). As exigências devem ser cumpridas enquanto vale a prenotação, para não perder a prioridade (art. 205).
5. Retire a certidão atualizada da matrícula, já com o seu nome.

Detalhamos os prazos em qual é o prazo para registrar escritura de compra e venda e o caso de quem já quer revender em tenho escritura, mas não registrei: posso vender?.

Perguntas frequentes

Escritura é a mesma coisa que matrícula?

Não. A escritura é o contrato feito no tabelionato. A matrícula é a ficha do imóvel no Registro de Imóveis, onde a escritura é registrada.

Quem tem só a escritura é dono do imóvel?

Não. Até o registro, a lei continua a considerar o vendedor como dono (art. 1.245, § 1º, do Código Civil). O comprador pode exigir o registro e defender a posse, mas ainda não é proprietário.

Existe prazo para registrar a escritura?

A lei não fixa um prazo máximo para levar a escritura a registro, mas cada dia sem registro mantém os riscos. O município pode ter regras próprias sobre o pagamento do ITBI.

A escritura pode ser feita em qualquer cartório?

Sim, na escritura assinada presencialmente: a escolha do tabelião é livre (art. 8º da Lei 8.935/1994). Na escritura por videoconferência, a escolha se limita ao tabelião do município do imóvel ou do domicílio do comprador. O registro, porém, é sempre feito no Registro de Imóveis responsável pela área onde fica o imóvel.

Contrato particular vale como escritura?

Para transferir imóvel acima de 30 salários mínimos, não, salvo exceções da lei, como o financiamento imobiliário bancário. Mas o compromisso de compra e venda por contrato particular é válido, pode ser registrado e dá direito de exigir a escritura.

Para entender o quadro completo

A escritura não registrada é a primeira situação tratada no guia completo de regularização de imóveis, que também explica o que fazer quando há apenas contrato particular.

Se você tem uma escritura guardada, pegue a certidão da matrícula e procure o seu nome nela. Se ele não aparecer, o próximo passo é o Registro de Imóveis.