Tenho escritura, mas não registrei: posso vender o imóvel?

Pode, mas o caminho mais seguro é registrar a sua escritura antes, ou no mesmo momento em que registrar a venda ao novo comprador. Sem o registro, a propriedade ainda não passou para você, e o antigo dono continua a ser havido como proprietário (art. 1.245, § 1º, do Código Civil). Por isso, o oficial não registra uma venda feita por quem não aparece na matrícula como dono. É o chamado princípio da continuidade: cada transmissão precisa partir de quem está registrado (arts. 195 e 237 da Lei 6.015/1973).

A situação é mais comum do que parece. Alguém compra um terreno, assina a escritura, paga o ITBI e deixa para registrar depois. Anos mais tarde, aparece um interessado na compra, e o vendedor descobre que o imóvel ainda está no nome do antigo dono.

Caminho 1: registrar a sua escritura e depois vender

É o caminho recomendado. Você leva a sua escritura ao Registro de Imóveis, o imóvel passa para o seu nome, e então a venda ao novo comprador é feita normalmente, por nova escritura e novo registro.

Se a escritura é antiga, vale tirar antes uma certidão atualizada da matrícula para ver se algo mudou desde a assinatura: uma penhora contra o antigo dono, uma venda do mesmo imóvel a outra pessoa, uma alteração na descrição. Veja qual o prazo para registrar a escritura.

Caminho 2: fazer a nova escritura e registrar as duas em sequência

Também é possível lavrar a escritura de venda ao novo comprador antes de registrar a sua. Nesse caso, as duas escrituras são apresentadas juntas ao Registro de Imóveis, que registra primeiro a sua compra e, em seguida, a venda ao novo comprador.

Funciona bem quando a sua escritura não tem pendências. Se o oficial fizer alguma exigência na primeira, a segunda fica parada até que ela seja resolvida, o que pode atrasar a vida do comprador e gerar discussão sobre o pagamento.

E a cessão de direitos?

A cessão de direitos é o instrumento de quem tem compromisso de compra e venda. Quem já tem escritura definitiva transmite o imóvel por nova escritura de venda: a cessão de uma escritura definitiva não está entre os títulos registráveis (art. 167, I, da Lei 6.015/1973), e o Registro costuma recusá-la ou exigir a escritura de venda. Se o seu título for um compromisso, e não uma escritura definitiva, a cessão é viável, com ITBI conforme a lei do município. Em regra, os caminhos 1 e 2 são mais simples.

Os impostos

Cada transmissão tem o seu ITBI. Se você já pagou o imposto da sua compra, ele não precisa ser pago de novo para registrar a sua escritura, salvo exigência específica do município. A venda ao novo comprador gera outro ITBI, a cargo dele em regra.

Na venda, você também precisa avaliar o imposto de renda sobre o ganho de capital, calculado pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição declarado.

Os riscos para o novo comprador

Quem compra de alguém que ainda não registrou a própria escritura assume riscos que não existiriam numa venda comum:

• dívidas do antigo dono podem ter gerado penhoras sobre o imóvel;
• o antigo dono pode ter vendido o mesmo imóvel a outra pessoa;
• a sua escritura pode ter um problema que impeça o registro.

Por isso, o comprador costuma exigir que o vendedor registre a escritura dele antes de qualquer pagamento relevante, ou que parte do preço fique retida até os dois registros serem concluídos.

Perguntas frequentes

Posso vender por contrato particular até registrar a minha escritura?

Pode assinar um compromisso de compra e venda, com o prazo para a escritura definitiva. O compromisso não transfere a propriedade, e o comprador continua exposto às pendências até os registros.

O antigo dono precisa participar?

Em regra, não. A sua escritura já contém a vontade dele. A participação só é necessária se o oficial fizer uma exigência que dependa do antigo dono, como uma retificação.

E se o antigo dono já morreu?

A sua escritura continua válida e pode ser registrada. Em alguns casos, o Registro pode pedir documentos do espólio ou dos herdeiros para resolver uma exigência.

E se a minha escritura se perdeu?

Peça uma certidão da escritura no tabelionato onde ela foi lavrada. A certidão tem o mesmo valor do original para o registro.

Para entender o quadro completo

A diferença entre escritura e registro está em qual a diferença entre escritura e registro, e o caminho completo da compra, no guia para comprar imóvel com segurança.

Se você está nessa situação e ainda não tem comprador, o melhor momento para registrar é agora. Um imóvel registrado em seu nome costuma vender mais rápido, e o comprador não tem por que pedir desconto pela pendência.