O que é fração ideal de um imóvel? É possível reconhecer usucapião familiar nessa situação?

Fração ideal é a parte que cada coproprietário tem de um imóvel que pertence a mais de uma pessoa, expressa em porcentagem ou fração, sem corresponder a uma área demarcada no terreno.

A usucapião familiar pode alcançar a fração do ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar há pelo menos 2 anos, mas só se o imóvel inteiro tiver até 250 m² (art. 1.240-A do Código Civil). Para o STJ, não adianta limitar o pedido à parte ocupada para caber nesse limite: o imóvel é analisado como um todo.

O que é fração ideal de um imóvel?

Para entender o que é fração ideal de um imóvel, imagine que uma mesma propriedade pertence a duas ou mais pessoas. Como em um edifício por exemplo, onde existe diversas salas comerciais ou apartamentos.

Nessa situação, cada proprietário possui uma parte proporcional do imóvel, chamada de fração ideal. Ou seja, ele tem direito sobre um percentual da propriedade como um todo, e não necessariamente sobre uma área física específica.

Para ficar mais claro, vamos pensar em um edifício com várias salas comerciais, você compra uma para montar o seu escritório. Então, você passa a ser proprietário somente daquele espaço e não do imóvel por completo.

Esse modelo é bastante comum em condomínios, imóveis herdados por vários herdeiros e propriedades adquiridas em conjunto. Desse modo, essa divisão influencia diretamente na administração, venda, regularização e até em determinadas ações judiciais.

O que é uma escritura por fração ideal?

A escritura por fração ideal é o documento que formaliza a aquisição dessa participação no imóvel.

Em vez de identificar um lote ou uma parte determinada da propriedade, a escritura registra apenas o percentual pertencente a cada coproprietário.

Por exemplo, uma pessoa pode possuir 50% da fração ideal de um imóvel, enquanto outra possui os 50% restantes.

Mesmo assim, isso não significa automaticamente que cada uma seja proprietária de uma área física delimitada.

Como se calcula a fração ideal de um imóvel?

O cálculo segue a norma técnica da ABNT NBR 12.721 por meio da fórmula:

• Fração Ideal = (Área Total do Terreno × Área da Unidade) ÷ Soma das Áreas Construídas de Todas as Unidades.

Mas, vale ressaltar que depende da forma como a propriedade foi dividida. Em condomínios, por exemplo, normalmente a fração ideal leva em consideração critérios previstos na convenção condominial ou no memorial de incorporação.

Já em imóveis pertencentes a vários proprietários, a divisão costuma ocorrer conforme o percentual adquirido ou recebido por cada pessoa.

Essa participação pode ser igual entre todos os coproprietários ou variar conforme a negociação realizada.

Por isso, antes de qualquer compra ou regularização, é importante verificar qual é exatamente a fração ideal registrada na matrícula do imóvel. Agora que você já entendeu o que é fração ideal de um imóvel e como é calculado, fica a pergunta principal, como você pode reconhecer a usucapião familiar nessa situação?

É possível reconhecer usucapião familiar nessa situação?

Depende, o simples fato de um imóvel possuir fração ideal não impede, por si só, a análise da situação jurídica. No entanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que não é possível reconhecer usucapião familiar apenas sobre uma fração de um imóvel quando a área total ultrapassa o limite de 250 m² previsto no art. 1.240-A do Código Civil.

Ou seja, não basta limitar o pedido à parte ocupada pelo interessado para tentar atender ao requisito legal. O imóvel é analisado como um todo.

Por esse motivo, quem possui apenas uma fração ideal deve realizar uma análise jurídica antes de ingressar com qualquer pedido. Dependendo da situação, pode existir outro procedimento de regularização mais adequado do que a usucapião familiar.

É possível vender fração ideal de imóvel?

Sim, a fração ideal pode ser negociada, desde que sejam observadas as regras previstas na legislação e as características específicas da propriedade.

No entanto, vender apenas uma fração ideal costuma ser mais complexo do que vender um imóvel totalmente individualizado.

Isso acontece porque o comprador passará a dividir a propriedade com os demais coproprietários, situação que exige cuidados adicionais durante a negociação.

Além disso, dependendo do caso, podem existir direitos de preferência dos demais proprietários previstos na legislação.

Como regularizar uma fração ideal?

A forma de regularização depende da situação jurídica do imóvel. Em alguns casos, basta atualizar registros e formalizar a documentação existente.

Mas, em outras situações, pode ser necessário realizar inventário, promover divisão amigável entre coproprietários, desmembramento, extinção do condomínio ou até analisar a possibilidade de usucapião, quando os requisitos legais estiverem presentes.

Cada imóvel possui uma história diferente. Por isso, antes de iniciar qualquer procedimento, é importante verificar:

• A matrícula está atualizada?
• Existe escritura registrada?
• Todos os coproprietários concordam com a regularização?
• Há apenas contrato particular?
• O imóvel foi herdado?

Responder essas perguntas ajuda a identificar o caminho mais adequado para regularizar a propriedade.

A Caldeira Advogados pode analisar a documentação do seu imóvel, esclarecer se existe possibilidade de usucapião familiar ou outro procedimento de regularização e orientar você em todas as etapas do processo.

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