O escritório tem sede em São Sebastião, na Rua Ipiranga, 91, no Centro, e é daqui que acompanhamos os processos do Fórum de São Sebastião e os pedidos no Registro de Imóveis da cidade. A maior parte do trabalho envolve imóveis: usucapião, regularização, compra e venda e inventário com casa ou terreno no município. Também cuidamos de contratos, divórcio com partilha de bens, condomínio e locação.
Se você mora na costa sul, em Maresias, Boiçucanga, Juquehy ou Barra do Una, o atendimento pode ser feito por vídeo do começo ao fim, sem precisar ir ao Centro. Na sede, o atendimento presencial é feito com hora marcada.
Fórum e cartórios de São Sebastião
São Sebastião é sede de comarca. O Fórum fica na Rua Emídio Orselli, 333, no Varadouro, e reúne a 1ª e a 2ª Varas Cíveis, que também julgam os casos de família e sucessões, a Vara Criminal, o Juizado Especial Cível e Criminal e o Setor de Execuções Fiscais. O Juizado Especial Cível recebe causas de até 40 salários mínimos (Lei 9.099/1995, art. 3º). Ilhabela é comarca própria, com duas varas, mas o Registro de Imóveis de São Sebastião guarda também as matrículas da ilha.
| Assunto | Onde tramita | O que saber |
|---|---|---|
| Ações cíveis, de família e sucessões | 1ª e 2ª Varas Cíveis do Foro de São Sebastião | Usucapião, posse, inventário, divórcio, cobrança e despejo. |
| Causas de menor valor | Juizado Especial Cível | Até 40 salários mínimos. Acima de 20, a assistência de advogado é obrigatória (Lei 9.099/1995, art. 9º). |
| Matrícula, registro e usucapião em cartório | Registro de Imóveis de São Sebastião | Atende os imóveis de São Sebastião e de Ilhabela. |
| Escritura, inventário em cartório e ata notarial | Tabelionatos de notas do município | A ata notarial da usucapião é lavrada por tabelião do município do imóvel (Provimento CNJ 149/2023). |
| Terreno de marinha | Secretaria do Patrimônio da União (SPU) | Quando a União é parte no processo, a causa vai para a Vara Federal de Caraguatatuba. |
| Relações de trabalho | Vara do Trabalho de São Sebastião | Ligada ao Tribunal Regional do Trabalho da 15ª Região. |
| Execução fiscal da União | 4ª Vara Federal de São José dos Campos | Desde o Provimento CJF3R 127/2024, essas execuções saíram de Caraguatatuba. |
Costa sul: Maresias, Boiçucanga, Juquehy e Barra do Una
Boa parte da costa sul se formou a partir de loteamentos antigos e de posses em áreas de sertão, como o Sertão do Camburi. Os problemas que mais chegam ao escritório são estes:
- lote com área diferente da matrícula, que pede retificação ou, se a área a mais foi ocupada sem título, usucapião;
- casa construída sem projeto aprovado, que precisa de habite-se e averbação na matrícula;
- posse sem matrícula, muitas vezes originada de uma área rural antiga dividida de maneira informal;
- terreno de frente para o mar com parte na faixa de marinha, cadastrada na SPU;
- condomínio de casas que nunca foi instituído no Registro de Imóveis.
Cada lote está ainda em uma zona do Zoneamento Ecológico-Econômico do Litoral Norte, que limita a parte do terreno que pode receber construção, acesso e estacionamento: até 10% da área total da propriedade na zona mais restritiva (Z1T) e até 80% na Z5TOD; na Z5T, a zona urbanizada, o decreto não fixa esse percentual e valem as regras municipais (Decreto estadual 62.913/2017). Essa conta muda o valor de um terreno e deve ser feita antes da compra. Os artigos sobre imóvel em loteamento antigo no Litoral Norte e sobre regularização de imóveis rurais em São Sebastião tratam desses casos.
Serra do Mar, Mata Atlântica e áreas de risco
Uma parte grande do território de São Sebastião está no Parque Estadual da Serra do Mar, criado em 1977 (Decreto estadual 10.251/1977). Dentro do Parque, as áreas públicas não podem ser usucapidas, e as particulares ficam sujeitas às restrições da unidade e a desapropriação (Lei 9.985/2000, art. 11). Fora dele, a vegetação de Mata Atlântica tem proteção própria (Lei 11.428/2006), e o corte para construir depende de autorização do órgão ambiental.
As chuvas de fevereiro de 2023, com os deslizamentos na Vila Sahy, mostraram o peso das áreas de risco na costa sul. Em núcleos assim, a regularização fundiária só avança com estudos técnicos sobre o risco e, quando ele não pode ser corrigido, com a realocação dos moradores (Lei 13.465/2017, art. 39). O artigo sobre Reurb no Litoral Norte explica o procedimento.
Usucapião e regularização no município
A usucapião pode ser pedida no Registro de Imóveis de São Sebastião, quando ninguém se opõe, ou em ação numa das varas cíveis. No cartório, o pedido reúne ata notarial lavrada por tabelião do município, planta e memorial assinados por engenheiro ou arquiteto e as certidões dos distribuidores da comarca (Lei 6.015/1973, art. 216-A; Provimento CNJ 149/2023). Na Justiça, o dono que consta na matrícula e os vizinhos são citados, e a posse é provada com documentos, testemunhas e, se o juiz determinar, perícia.
A propriedade da faixa de marinha é da União e não pode ser usucapida (CF, arts. 20, VII, e 183, § 3º). Nela, o que se regulariza é a ocupação perante a SPU ou, se o terreno já for aforado a particular, o domínio útil. Um caso da Justiça Federal mostra como isso aparece na prática: numa usucapião de imóvel na Avenida Dr. Francisco Loup, em Maresias, a planta separou 582,93 m² de área particular e 166,88 m² de marinha (processo 5000298-33.2025.4.03.6135, 1ª Vara Federal de Caraguatatuba). Os artigos sobre usucapião em São Sebastião e sobre usucapião urbana de imóvel irregular na cidade trazem exemplos locais. Para escritura parada, contrato de gaveta ou obra sem averbação, a página de regularização de imóveis mostra o instrumento de cada caso.
O Plano Diretor em vigor é a Lei Complementar municipal 263/2021, e a Reurb no município segue a Lei municipal 2.512/2017. Na compra, o ITBI é de 3%, como mostra o artigo sobre ITBI em São Sebastião.
Herança, família, condomínio e locação
Quando os herdeiros concordam, o inventário de um imóvel em São Sebastião pode ser feito em qualquer tabelionato (Resolução CNJ 35/2007, art. 1º). Se houver disputa, o processo judicial corre no foro do último domicílio de quem faleceu (CPC, art. 48). Para quem morava aqui, isso significa o Fórum de São Sebastião. A página de inventário explica as duas vias.
No divórcio, a casa de praia comprada durante o casamento entra na partilha conforme o regime de bens, mesmo que esteja em nome de um só dos dois ou que exista apenas como posse. Nesse último caso, o que se partilha são os direitos possessórios.
A locação por temporada, comum na costa sul, é a de até 90 dias (Lei 8.245/1991, art. 48). Nos condomínios, o uso de plataformas de curta temporada está em discussão no Superior Tribunal de Justiça. Em maio de 2026, a Segunda Seção entendeu que, quando a convenção fixa destinação residencial, a oferta reiterada por aplicativos depende de aprovação de dois terços dos condôminos (REsp 2.121.055). Em seguida, o tribunal afetou o tema ao rito dos repetitivos (Tema 1.443) e suspendeu os processos sobre a mesma questão em todo o país. Antes de comprar para alugar, leia a convenção.
