Quem procura advogado em Ilhabela em geral tem um imóvel na ilha: a casa de veraneio que veio de herança, o terreno comprado por cessão de posse, a ampliação que nunca foi averbada. O escritório atua nesses casos no Fórum de Ilhabela, no Registro de Imóveis de São Sebastião, onde ficam as matrículas da ilha, e na Secretaria do Patrimônio da União, quando o terreno é de marinha.
A sede fica em São Sebastião, do outro lado do canal. O atendimento é feito com hora marcada ou por vídeo. Além de imóveis, cuidamos de inventário, contratos, divórcio com partilha de bens, condomínio e locação por temporada.
Onde cada assunto de Ilhabela é resolvido
Ilhabela tem fórum próprio, mas não tem Registro de Imóveis. Quem compra na ilha costuma procurar a matrícula num cartório local e só então descobre que ela está em São Sebastião. Esta é a divisão:
| Assunto | Onde tramita | O que saber |
|---|---|---|
| Ações cíveis e de família | Foro de Ilhabela | Ilhabela é comarca desde a Lei Complementar estadual 1.274/2015, que elevou os foros distritais do interior. |
| Matrícula, registro e certidões | Registro de Imóveis de São Sebastião | A usucapião em cartório de imóvel da ilha também é processada lá. |
| Escritura e ata notarial | Tabelião de Notas de Ilhabela | A ata notarial da usucapião é lavrada por tabelião do município do imóvel. |
| Terreno de marinha | Secretaria do Patrimônio da União (SPU) | Cadastro do imóvel, taxa de ocupação ou foro anual e laudêmio na venda. |
| Processo em que a União é parte | Vara Federal de Caraguatatuba | A 35ª Subseção Judiciária atende Ilhabela, São Sebastião, Caraguatatuba e Ubatuba. |
| Obra e uso do solo | Prefeitura de Ilhabela | Alvará, habite-se e enquadramento no Zoneamento Ecológico-Econômico do Litoral Norte. |
Usucapião em uma ilha costeira
A Constituição de 1988 incluiu as ilhas costeiras entre os bens da União, ressalvadas as áreas que já pertenciam a Estados, Municípios ou particulares (art. 20, IV, e art. 26, II). Em 2005, a Emenda Constitucional 46 retirou dessa regra as ilhas que são sede de município, como Ilhabela. Continuam com a União as áreas afetadas ao serviço público e às unidades ambientais federais, além dos terrenos de marinha, que têm regra própria (art. 20, VII).
Na prática, o que pesa é a origem do imóvel. Quando existe matrícula ou transcrição em nome de um particular, a usucapião segue o mesmo caminho de qualquer outra cidade. Quando o terreno nunca teve registro, o Tribunal de Justiça de São Paulo já entendeu que a área continuou pública depois de 1988 e só reconheceu a usucapião porque os requisitos se completaram antes de 5 de outubro daquele ano (Apelação 0000443-45.2007.8.26.0247, 7ª Câmara de Direito Privado, 2018). Por isso, num imóvel sem origem registral, a prova da posse antiga ganha muito peso: escrituras de cessão, plantas aprovadas pela Prefeitura, fotos e testemunhas.
Dentro do Parque Estadual de Ilhabela, criado em 1977, o quadro muda de novo. Parque é unidade de conservação de proteção integral, de posse e domínio públicos, e as áreas particulares incluídas nos seus limites ficam sujeitas a desapropriação (Lei 9.985/2000, art. 11). O guia de usucapião em Ilhabela detalha as três verificações que fazemos antes de qualquer pedido: limites do Parque, situação na SPU e registro em São Sebastião. As regras gerais estão na página de usucapião de imóveis.
Terreno de marinha e a SPU
Terreno de marinha é a faixa de 33 metros medida da linha da preamar média de 1831 para o lado da terra (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 2º). Numa ilha, essa faixa contorna toda a costa, e uma casa de frente para o mar, em qualquer bairro, pode ter parte do lote dentro dela.
O imóvel em terreno de marinha é cadastrado na SPU, e o ocupante paga a taxa de ocupação ou, se o terreno é aforado, o foro anual. Na venda, o vendedor recolhe o laudêmio de 5% sobre o valor atualizado do terreno, sem as benfeitorias, e o tabelião só lavra a escritura com a certidão da SPU que autoriza a transferência (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º). Quem compra sem conferir esse cadastro pode receber, junto com a casa, débitos com a União. O artigo sobre documentos para comprar imóvel usado em Ilhabela traz a lista completa.
Comprar casa ou terreno na ilha
Em Ilhabela, muitos negócios são feitos por cessão de direitos possessórios, porque o imóvel não tem matrícula. A cessão transfere a posse e pode servir de base para uma usucapião futura. A propriedade, porém, só vem com o registro. Antes de assinar, confira pelo menos:
- a certidão de matrícula ou a certidão negativa de registro do Registro de Imóveis de São Sebastião;
- o cadastro e os débitos de IPTU na Prefeitura, e se a área construída cadastrada corresponde à real;
- projeto aprovado, alvará e habite-se, inclusive processos antigos, que podem ser desarquivados na Prefeitura;
- a situação na SPU, se o terreno estiver perto da orla;
- a zona do imóvel no Zoneamento Ecológico-Econômico do Litoral Norte, que limita a parte do terreno que pode receber construção, acesso e estacionamento, de 10% a 80% da área total da propriedade, nas zonas em que o decreto fixa esse limite (Decreto estadual 62.913/2017);
- as certidões pessoais de quem vende e dos cedentes anteriores.
A certidão pode ser pedida sem sair de casa. O artigo sobre como tirar a matrícula atualizada de imóvel em Ilhabela pela internet mostra o caminho.
Casas de veraneio costumam ter caseiro. O caseiro conserva a posse em nome do dono e, enquanto durar essa relação, é detentor, sem direito à usucapião (Código Civil, art. 1.198).
Nas comunidades caiçaras, como as do Bonete e da Baía de Castelhanos, a ocupação tradicional tem proteção própria, e muitas áreas estão dentro do Parque ou no seu entorno. Comprar posse nesses lugares pede uma análise ainda mais cuidadosa.
Herança, divórcio e contratos
Muitas casas da ilha pertencem a famílias que moram na capital, no Vale do Paraíba ou no interior. Quando o dono morre, o inventário judicial corre no foro do último domicílio dele (CPC, art. 48), que nem sempre é Ilhabela. Se os herdeiros estão de acordo, o inventário pode ser feito em cartório, em qualquer tabelionato do país (Resolução CNJ 35/2007, art. 1º). Desde a Resolução CNJ 571/2024, essa via também se abre com herdeiro menor, desde que haja parecer favorável do Ministério Público e a partilha seja feita em partes ideais.
Imóvel sem matrícula também entra no inventário, como direitos possessórios, e a usucapião pode vir depois, em nome dos herdeiros. O artigo sobre inventário e regularização de herança no Litoral Norte mostra a sequência, e a página de inventário explica as duas vias.
No divórcio, na venda entre irmãos ou na locação por temporada, que a lei limita a 90 dias (Lei 8.245/1991, art. 48), o contrato precisa descrever a situação real do imóvel: com ou sem matrícula, com ou sem área de marinha. Um contrato que trata como regular um imóvel irregular costuma virar disputa mais tarde. A página de regularização de imóveis mostra o que pode ser resolvido antes.
