Advogado de usucapião no ABC Paulista

Quem tem a posse de um imóvel no ABC há anos, como dono, pode pedir a usucapião de duas formas: no Registro de Imóveis da cidade, sem processo judicial, quando ninguém se opõe, ou por ação na comarca onde o imóvel fica. Nos dois caminhos o advogado é obrigatório, e, se o pedido for deferido, a matrícula passa para o seu nome.

Prazos e requisitos são os do Código Civil, iguais em todo o país, e estão resumidos na página sobre usucapião de imóveis. O que muda no ABC é o endereço do pedido e o que pesa sobre o terreno. Cinco das sete cidades têm território, no todo ou em parte, na área de proteção da represa Billings, e a região tem muitos núcleos de loteamento irregular em regularização.

Comarcas e cartórios de cada cidade

A ação de usucapião é proposta no foro onde o imóvel está (CPC, art. 47). O pedido em cartório vai ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel (Lei 6.015/73, art. 216-A). No ABC, a correspondência é esta:

Nas cidades com mais de um ofício, a divisão é feita por região. Antes de qualquer pedido, a certidão de buscas pelo endereço, ou pelo nome de quem consta como dono, mostra em qual deles está a matrícula. Em imóvel muito antigo, o registro anterior pode estar em outro cartório, criado antes do atual, e é esse registro que indica quem deve ser notificado.

Em núcleos próximos da divisa entre municípios, a planta precisa mostrar com precisão de que lado da linha está cada lote. É isso que define a comarca e o cartório do pedido.

Área de mananciais da Billings

A Lei estadual 13.579/2009 criou a Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais da Billings. Ela alcança, no todo ou em parte, Santo André, São Bernardo do Campo, Diadema, Ribeirão Pires e Rio Grande da Serra, além da capital. São Caetano e Mauá ficam fora. Ribeirão Pires tem ainda um trecho na área das cabeceiras do Alto Tietê, regida pela Lei estadual 15.913/2015.

Para quem pretende usucapir nessa região, a lei da Billings traz três pontos de atenção:

• o território é dividido em subáreas, cada uma com regras próprias de lote e de ocupação (art. 21);
• ocupações implantadas até 2006 são tratadas como preexistentes, e os assentamentos habitacionais de interesse social nessa condição podem entrar em programas de regularização (arts. 4º, XIV, e 77);
• em parte das subáreas, a regularização admite lote mínimo de 125 m² (art. 75).

A usucapião reconhece a propriedade e deixa as restrições ambientais como estão. Quem recebe a matrícula continua sujeito às regras da subárea, e uma ampliação futura depende de licença. Por isso, fotos antigas, contas de luz e recibos que mostram a casa construída antes de 2006 ajudam duas vezes: provam a posse e situam a ocupação perante a lei de mananciais.

Lote menor do que o mínimo da prefeitura não impede a usucapião. O STF decidiu assim para a usucapião especial urbana (RE 422.349, 2015), e o STJ fixou a mesma tese para a extraordinária (Tema 985). Onde há córrego ou margem de represa, o levantamento topográfico precisa marcar a faixa de preservação permanente, que pesa na análise do juiz e do registrador.

Para quem tem imóvel em São Bernardo, o guia de usucapião em São Bernardo do Campo trata dos bairros, dos tabelionatos e dos programas municipais da cidade.

Loteamentos irregulares, Reurb e usucapião

Nos últimos anos, o programa estadual Cidade Legal e as prefeituras da região entregaram milhares de títulos em núcleos regularizados, mas a regularização coletiva avança bairro por bairro, no ritmo da prefeitura. A Reurb trata o núcleo inteiro e depende do Município (Lei 13.465/2017). A usucapião é individual e segue o ritmo do seu pedido. Se o seu bairro já tem Reurb em andamento, convém perguntar à prefeitura em que fase está antes de começar outro procedimento. Se não há previsão, a usucapião do lote é possível mesmo com o loteamento irregular. Os artigos sobre regularização fundiária e sobre lote em loteamento clandestino explicam a diferença.

Imóvel público não pode ser usucapido (CF, art. 183, § 3º). No ABC, o exemplo mais conhecido é a parte baixa da Vila de Paranapiacaba, comprada pela Prefeitura de Santo André em 2002: os imóveis que pertencem ao Município não passam a quem mora neles pelo decurso do tempo. O artigo sobre os imóveis que não podem ser usucapidos traz outras situações.

Cartório ou Justiça

O cartório costuma ser o caminho mais rápido quando o dono registrado, os vizinhos e os entes públicos não se opõem. O pedido reúne ata notarial lavrada por tabelião do município do imóvel, planta e memorial com ART ou RRT, certidões dos distribuidores da comarca e as provas da posse. O oficial notifica o dono e os confrontantes que não assinaram a planta, dá ciência à União, ao Estado e ao Município e publica edital. Se houver impugnação sem acordo, o caso segue para a Justiça (Lei 6.015/73, art. 216-A, § 10).

A ação judicial é o caminho direto quando já existe conflito, quando o dono ou os herdeiros não podem ser localizados com segurança ou quando falta documento essencial para o cartório. O artigo sobre os requisitos da usucapião extrajudicial ajuda a comparar as duas vias.

Documentos para começar

Não é preciso ter tudo para a primeira conversa. Com o que você já tem, dá para indicar o caminho e o que falta produzir:

• certidão da matrícula ou certidão de buscas do Registro de Imóveis da cidade;
• carnê do IPTU ou certidão de dados cadastrais da prefeitura;
• contrato de compra, cessão de direitos ou recibos, mesmo antigos e sem firma reconhecida;
• contas de água e luz, fotos e notas de obra, de preferência com data;
• nome e endereço dos vizinhos que conhecem a sua posse.

A lista completa, separada por via, está no artigo sobre documentos para usucapião.