Regularização fundiária (Reurb): o que é, como funciona e quem pode pedir

Regularização fundiária urbana, a Reurb, é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que permite incorporar à cidade formal os núcleos urbanos informais: bairros, loteamentos e condomínios que surgiram sem aprovação ou sem registro. Ela está prevista na Lei 13.465/2017, é conduzida pelo município e termina com a Certidão de Regularização Fundiária, que é registrada e permite que cada morador receba o título do seu lote.

Pense num bairro inteiro que cresceu ao longo de trinta anos num terreno que o dono original dividiu e vendeu por contratos simples. As casas têm luz, água e endereço, as crianças vão à escola do bairro, mas nenhum lote tem matrícula própria. Resolver isso imóvel por imóvel, com usucapiões individuais, seria lento e caro. A Reurb foi pensada para resolver o conjunto de uma vez.

O que é um núcleo urbano informal

A lei define núcleo urbano como o assentamento com uso e características urbanas, ainda que situado em área rural. Ele é informal quando foi implantado de forma clandestina, irregular ou sem titulação dos ocupantes (art. 11 da Lei 13.465/2017). Quando é de difícil reversão, considerados o tempo de ocupação, o tipo das construções, as vias abertas, os equipamentos públicos e outras circunstâncias avaliadas pelo município, a lei o chama de núcleo urbano informal consolidado.

As duas modalidades

• Reurb de interesse social (Reurb-S): para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados pelo município. Nessa modalidade, os atos de registro listados na lei são isentos de custas e emolumentos, como o registro da CRF com a abertura das matrículas, o da legitimação fundiária e a primeira averbação de casa de até 70 m² (art. 13, § 1º).
• Reurb de interesse específico (Reurb-E): para os demais núcleos. Os custos da regularização e das obras de infraestrutura, quando necessárias, ficam em regra a cargo dos beneficiários ou de quem promove a Reurb.

O município decide qual modalidade se aplica, com base na lei e na realidade do núcleo (arts. 13 e 30, I).

Quem pode pedir

A lei dá legitimidade a muitos atores (art. 14):

• União, estados, Distrito Federal e municípios;
• os próprios moradores, individualmente ou reunidos em cooperativas habitacionais, associações de moradores ou outras entidades civis voltadas à regularização;
• proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores e incorporadores;
• a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
• o Ministério Público.

Na prática, muitas Reurbs começam com uma associação de moradores ou com o próprio loteador que quer resolver um loteamento antigo. O pedido do loteador que causou a irregularidade não o livra da responsabilidade administrativa, civil ou criminal (art. 14, § 3º).

As etapas

O procedimento segue, em linhas gerais, estes passos (art. 28):

1. Requerimento ao município por um dos legitimados.
2. Processamento, com a notificação dos titulares da área, dos responsáveis pelo loteamento e dos confrontantes, que têm 30 dias para impugnar.
3. Projeto de regularização fundiária, com levantamento topográfico, cadastro dos ocupantes, estudos urbanísticos e ambientais e, quando necessário, previsão de obras de infraestrutura.
4. Saneamento de eventuais impugnações, com possibilidade de mediação.
5. Decisão do município, que aprova o projeto e identifica os ocupantes.
6. Expedição da Certidão de Regularização Fundiária (CRF).
7. Registro da CRF no Registro de Imóveis, que abre as matrículas dos lotes e registra os títulos dos ocupantes.

Os principais instrumentos

• Legitimação fundiária (art. 23): forma originária de aquisição da propriedade, concedida pelo poder público a quem ocupa unidade em núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016. Na Reurb-S, o beneficiário não pode ser concessionário, foreiro ou proprietário exclusivo de outro imóvel urbano ou rural, nem ter recebido antes legitimação de posse ou fundiária de imóvel urbano com a mesma finalidade (art. 23, § 1º). Esse instrumento está em julgamento no STF (ADI 5.771 e outras), com votos pela inconstitucionalidade, e vale acompanhar o desfecho.
• Legitimação de posse (arts. 25 e 26): título que reconhece a posse do ocupante em área particular. Cinco anos depois do registro, vira propriedade automaticamente se atendidas as condições da usucapião especial urbana (art. 183 da Constituição). Nos demais casos, a conversão é pedida no próprio Registro de Imóveis, cumpridos os requisitos da usucapião. Não vale para área pública.
• Demarcação urbanística (art. 19): procedimento do poder público que identifica os imóveis atingidos pelo núcleo e averba nas matrículas a viabilidade da regularização. É facultativo: a Reurb pode seguir sem ele.
• Outros instrumentos previstos na lei e no Estatuto da Cidade, como a usucapião, a desapropriação e a concessão de direito real de uso.

Reurb e meio ambiente

A Reurb é possível em áreas de preservação permanente e em áreas de risco, mas com condições. Em APP, unidade de conservação de uso sustentável ou área de mananciais, segue também os arts. 64 e 65 do Código Florestal e depende de estudo que demonstre a melhoria ambiental (art. 11, § 2º). Em área de risco, as medidas indicadas nos estudos precisam ser implantadas antes da aprovação. Se o risco não puder ser eliminado, na Reurb-S o município realoca os moradores (art. 39).

Reurb ou usucapião individual?

A usucapião resolve o caso de um imóvel. A Reurb resolve o núcleo inteiro e, em regra, envolve infraestrutura, aprovação urbanística e abertura de matrículas para todos. Quando o problema é de um único lote num bairro já regular, a usucapião costuma ser mais direta. Quando o loteamento inteiro é irregular, a Reurb tende a ser a solução mais eficiente. Veja o guia completo de usucapião.

Perguntas frequentes

Quem paga a Reurb?

Na Reurb-S, os principais atos de registro são gratuitos e boa parte dos custos é do poder público. Na Reurb-E, os custos ficam, em regra, com os beneficiários ou com quem promove a regularização.

Quanto tempo leva uma Reurb?

Depende da complexidade do núcleo e da estrutura do município. Projetos com muitos lotes, impugnações ou questões ambientais costumam levar anos.

Posso pedir Reurb só para a minha casa?

A Reurb trata do núcleo em que a casa está. Um morador pode tomar a iniciativa, mas o procedimento abrange o conjunto, ainda que feito por etapas.

Imóvel em área pública pode ser regularizado pela Reurb?

Pode, conforme o caso. Ao contrário da usucapião, a Reurb admite a regularização de núcleos em áreas públicas, por instrumentos como a legitimação fundiária ou a concessão de direito real de uso.

O que acontece com quem tem contrato de compra do lote?

O cadastro dos ocupantes, feito no projeto, considera os contratos e a posse de cada um. O título é expedido em nome do ocupante identificado.

Para entender o quadro completo

A Reurb é um dos instrumentos tratados no guia completo de regularização de imóveis, ao lado da usucapião, da adjudicação compulsória e da retificação de área.

Se o seu bairro inteiro está na mesma situação, o primeiro passo costuma ser conversar com os vizinhos e com a associação de moradores. Um pedido coletivo bem organizado tem muito mais força junto ao município.