Quem procura advogado em Caraguatatuba em geral tem um imóvel no meio da história: a casa comprada por cessão de posse no Massaguaçu, o terreno herdado no Porto Novo, o apartamento alugado na temporada perto do Centro. São esses os casos em que o escritório trabalha: usucapião, regularização, inventário, contratos, família e sucessões, condomínio e locação.
A Caldeira Advogados Associados atende Caraguatatuba a partir da sede em São Sebastião, na Rua Ipiranga, 91, e por videoconferência. Não temos unidade em Caraguatatuba. Os processos correm no Foro de Caraguatatuba, os pedidos de registro vão ao Registro de Imóveis da cidade, e é nesses dois lugares que o pedido é analisado.
Onde cada caso é resolvido em Caraguatatuba
Saber em que órgão o pedido vai tramitar ajuda a entender prazo e custo desde o começo. Um mesmo imóvel pode passar por mais de um deles.
| Assunto | Onde tramita | Base legal |
|---|---|---|
| Usucapião sem conflito, adjudicação compulsória, retificação de área | Registro de Imóveis de Caraguatatuba | Lei 6.015/73, arts. 213, 216-A e 216-B |
| Usucapião com conflito, inventário judicial, cobrança, despejo | Varas cíveis do Foro de Caraguatatuba (TJSP) | CPC |
| Inventário e divórcio consensuais | Tabelionato de notas, de livre escolha das partes | CPC, arts. 610, § 1º, e 733 |
| Loteamento ou bairro irregular | Secretaria Municipal de Habitação, pela Reurb | Lei municipal 2.337/2017; Lei 13.465/2017 |
| Imóvel em terreno de marinha com interesse da União | Justiça Federal em Caraguatatuba | CF, art. 109, I |
Imóveis: usucapião, regularização e Reurb
Caraguatatuba cresceu por loteamentos. Na região norte, bairros como Massaguaçu, Cocanha e Tabatinga; na região sul, Porto Novo, Morro do Algodão e Jardim Britânia. Muitos lotes foram vendidos por contrato particular ou cessão de direitos e nunca chegaram à matrícula em nome de quem mora neles. Em outros, a área medida hoje é diferente da que consta no registro.
Cada situação tem seu instrumento. Contrato quitado em que o vendedor não assina a escritura leva à adjudicação compulsória. Posse antiga sem título leva à usucapião, em cartório ou na Justiça. Diferença de medida leva à retificação de área. As páginas de usucapião e de regularização de imóveis explicam cada caminho.
Quando o problema é do bairro, a saída é a Reurb. Em Caraguatatuba, ela é regulada pela Lei municipal 2.337/2017, e o requerimento é protocolado na Secretaria Municipal de Habitação. A data de 22 de dezembro de 2016 vale para a legitimação fundiária, um dos instrumentos da Reurb (Lei 13.465/2017, art. 9º, § 2º). A Reurb trata do núcleo inteiro; quem tem um lote isolado com problema próprio costuma seguir pela usucapião ou pela adjudicação. O artigo sobre Reurb no Litoral Norte mostra as modalidades.
Dois limites aparecem com frequência na cidade. Parte do território está no Parque Estadual da Serra do Mar (Decreto estadual 10.251/1977), que é de posse e domínio públicos (Lei 9.985/2000, art. 11, § 1º). A orla tem terrenos de marinha, que pertencem à União (CF, art. 20, VII). Nas áreas que já são públicas, a usucapião não cabe, e no terreno de marinha a propriedade plena fica com a União (CF, art. 183, § 3º). Antes de comprar ou de pedir usucapião perto da serra ou da praia, a planta do imóvel deve ser cruzada com esses limites e com o Zoneamento Ecológico-Econômico do Litoral Norte (Decreto estadual 62.913/2017). Para terrenos na divisa com Ubatuba, a página de usucapião em Ubatuba traz as regras do município vizinho.
Compra, venda e contratos
No Litoral Norte, muita casa é vendida por cessão de direitos possessórios. Quem compra assim recebe a posse, e a propriedade só passa com o registro de um título na matrícula (CC, art. 1.245). Isso pesa no preço, no financiamento e na herança.
Antes de assinar, vale conferir:
- a matrícula atualizada, com ônus, penhoras e o nome de quem consta como dono;
- as certidões dos distribuidores cível, fiscal e trabalhista do vendedor;
- a situação do IPTU, porque o débito do imposto acompanha o imóvel, salvo prova de quitação no título (CTN, art. 130);
- se a construção está averbada e se o lote fica em área de parque, marinha ou zona restrita.
O contrato deve dizer quem paga o quê até a escritura e o que acontece se a documentação não sair. A página de advogado imobiliário trata da análise de compra e dos contratos.
Inventário, família e sucessões
Casa de praia herdada é um dos casos mais comuns em Caraguatatuba. Os herdeiros costumam morar na capital ou no Vale do Paraíba, e o imóvel fica anos no nome de quem morreu. Quando todos estão de acordo, o inventário pode ser feito em cartório, em qualquer tabelionato (CPC, art. 610, § 1º; Resolução CNJ 35/2007, art. 1º). Desde a Resolução CNJ 571/2024, isso vale também com herdeiro menor ou incapaz, se a partilha for em partes ideais e o Ministério Público concordar. Havendo divergência, ele corre nas varas cíveis do Foro de Caraguatatuba.
O prazo pesa no bolso. Em São Paulo, o inventário requerido depois de 60 dias da morte paga o ITCMD com multa de 10%, que sobe para 20% após 180 dias (Lei estadual 10.705/2000, art. 21, I). Se o imóvel herdado ainda não está regularizado, o inventário e a regularização podem andar juntos. A página de inventário e herança detalha as duas vias.
Atendemos também divórcio, partilha de bens, guarda e alimentos, com atenção ao destino do imóvel da família. Os casos de família e sucessões são coordenados pela Dra. Daniela Dias Caldeira.
Condomínio e locação
Em cidade de veraneio, a locação por temporada é comum. A lei a define como a contratada por até 90 dias (Lei 8.245/91, art. 48), e o locador pode receber os aluguéis de uma vez, antecipadamente (art. 49). Se o inquilino ficar mais de 30 dias além do prazo sem oposição do locador, a locação se prorroga por tempo indeterminado (art. 50), por isso a data de saída precisa ser cobrada.
Nos condomínios, o STJ admitiu que a convenção de um condomínio residencial proíba a hospedagem remunerada de curta duração oferecida por plataformas digitais (REsp 1.819.075/RS, 4ª Turma, j. 20/04/2021). Em maio de 2026, a Segunda Seção foi além: em condomínio de destinação residencial, a oferta reiterada por aplicativos depende de aprovação de dois terços dos condôminos (REsp 2.121.055). O tema foi afetado como repetitivo (Tema 1.443), com suspensão dos processos sobre a questão. Antes de anunciar o apartamento, leia a convenção. Para o condômino em atraso, a multa é limitada a 2% (CC, art. 1.336, § 1º).
Quando irmãos herdam um imóvel e não chegam a acordo, qualquer um pode pedir a extinção do condomínio (CC, art. 1.320). Se o bem não admite divisão, ele é vendido e o valor é repartido (CC, art. 1.322). O artigo sobre contrato de locação traz os cuidados na hora de alugar.
