Quem procura advogado em Ubatuba quase sempre tem um imóvel no centro da conversa: o terreno comprado por cessão de posse no sertão, a casa de praia que ficou no nome dos avós, o lote de loteamento antigo que nunca ganhou matrícula. São esses os casos em que a Caldeira Advogados Associados trabalha: compra e venda, regularização, usucapião, inventário, contratos, condomínio, locação e família.
O escritório atende Ubatuba a partir da sede em São Sebastião, na Rua Ipiranga, 91, Centro, e por videoconferência. Não temos unidade em Ubatuba. Os processos correm no Foro de Ubatuba ou na Justiça Federal em Caraguatatuba, e os títulos vão ao Registro de Imóveis da cidade. Saber para onde o seu caso vai é o primeiro passo para entender prazo e custo.
Onde cada assunto de Ubatuba é resolvido
Um mesmo imóvel pode passar por três ou quatro órgãos diferentes até ficar em ordem. Esta é a divisão:
| Assunto | Onde tramita | O que saber |
|---|---|---|
| Ações cíveis, de família e sucessões | Varas do Foro de Ubatuba (TJSP) | Ubatuba é comarca e integra a 51ª Circunscrição Judiciária, com sede em Caraguatatuba. |
| Matrícula, registro, usucapião em cartório | Registro de Imóveis de Ubatuba | Só o registro transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245). |
| Escritura, inventário e divórcio consensuais, ata notarial | Tabelionato de notas | Inventário e divórcio podem ser feitos em qualquer tabelionato; a ata notarial da usucapião, no município do imóvel. |
| Imóvel com terreno de marinha ou área da União | 1ª Vara Federal de Caraguatatuba | A vara atende Caraguatatuba, Ilhabela, São Sebastião e Ubatuba (Provimento CJF3R 348/2012, art. 3º). |
| Execução fiscal da União | 4ª Vara Federal de São José dos Campos | Desde o Provimento CJF3R 127/2024, essas execuções saíram de Caraguatatuba. |
| Bairro ou loteamento irregular | Prefeitura de Ubatuba, pela Reurb | O Decreto municipal 7.413/2020 fixou as diretrizes da regularização com base na Lei 13.465/2017. |
Um detalhe recente: o Decreto municipal 9.006, de 10 de fevereiro de 2026, pediu aos cartórios de registro de imóveis que enviem à Prefeitura, em arquivo eletrônico, as movimentações imobiliárias do município. Na prática, compra registrada passa a cruzar com o cadastro do IPTU. Quem vende ou compra com a área construída desatualizada na Prefeitura tende a ser chamado a acertar a diferença.
Um município quase todo protegido
Em Ubatuba, a primeira pergunta sobre qualquer terreno é onde ele fica em relação às áreas protegidas. Segundo o Guia de Áreas Protegidas do Governo do Estado, o Núcleo Picinguaba do Parque Estadual da Serra do Mar abrange cerca de 80% do território municipal. Dentro de parque, a área é de posse e domínio públicos, e as propriedades particulares incluídas nos limites ficam sujeitas a desapropriação (Lei 9.985/2000, art. 11).
O Parque Estadual não é a única camada. No extremo norte, o perímetro do Parque Nacional da Serra da Bocaina chega à divisa de Picinguaba (Decreto federal 68.172/1971), e unidade federal leva o caso ao ICMBio e à Justiça Federal. A Estação Ecológica Tupinambás, criada pelo Decreto federal 94.656/1987, abrange áreas de Ubatuba e de São Sebastião. No mar, a APA Marinha do Litoral Norte cobre a costa da cidade pelo Setor Cunhambebe (Decreto estadual 53.525/2008).
Por isso, antes de comprar posse ou de pedir usucapião, o escritório sobrepõe a planta do imóvel aos limites dessas unidades e ao Zoneamento Ecológico-Econômico do Litoral Norte (Decreto estadual 62.913/2017). Um lote bem localizado na praia pode ter metade da área em zona onde quase nada se constrói. O artigo sobre usucapião em Ubatuba detalha os decretos do Parque e o que muda para quem tem posse dentro dele.
Quilombos, terra indígena e comunidades caiçaras
Ubatuba concentra territórios tradicionais em número que poucas cidades paulistas têm. Isso pesa na compra e na regularização de imóveis, e é o ponto que mais surpreende quem vem de fora.
O Quilombo da Caçandoca teve portaria de reconhecimento do Incra publicada em dezembro de 2005, e a desapropriação de parte da antiga Fazenda Maranduba foi decretada em 2006; a titulação ainda não terminou. Em setembro de 2026, a Fundação Itesp publicou o reconhecimento do Quilombo da Fazenda, cujo território fica dentro do Núcleo Picinguaba, depois de mediação no Tribunal Regional Federal da 3ª Região. A Terra Indígena Boa Vista do Sertão do Promirim, do povo Guarani Mbya, está homologada com cerca de 906 hectares.
Território quilombola ou indígena não se compra por cessão de posse, e a usucapião não alcança área pública. Quando o terreno oferecido fica no Sertão da Fazenda, no Camburi, no Sertão do Ubatumirim ou na Caçandoca, a análise começa pela situação fundiária do território, e só depois chega ao vendedor.
Terreno de marinha e a Justiça Federal
A orla de Ubatuba tem terrenos de marinha: a faixa de 33 metros medida a partir da linha do preamar médio de 1831 (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 2º). Eles pertencem à União. Em 2015, o Ministério Público Federal, o Ministério Público estadual, a União e as quatro prefeituras do Litoral Norte assinaram um termo de ajustamento de conduta para homologar essa linha na região.
Quando a União diz que o imóvel tem marinha, o processo muda de endereço. Numa usucapião de cerca de 13.400 m² entre as praias do Poruba e da Justa, a Justiça Estadual declinou da competência depois da manifestação da União, e a ação seguiu na 1ª Vara Federal de Caraguatatuba (processo 0005118-15.2007.4.03.6103). O Superior Tribunal de Justiça já havia firmado a competência federal num caso de Ubatuba em que o imóvel margeava marinha (Conflito de Competência 689-SP, Segunda Seção, j. 13/12/1989).
Na marinha, a propriedade plena fica com a União (Constituição, art. 183, § 3º). O que se regulariza é a ocupação na Secretaria do Patrimônio da União, com taxa anual e laudêmio de 5% na venda (Decreto-Lei 2.398/1987, arts. 1º e 3º). O artigo sobre terreno de marinha no Litoral Norte explica cada cobrança.
Comprar casa ou terreno em Ubatuba
Boa parte dos negócios na cidade é feita por cessão de direitos possessórios. A cessão transfere a posse, que tem valor e pode levar à usucapião. A propriedade, porém, só vem com um título registrado na matrícula. Antes de assinar, confira pelo menos:
- a certidão de matrícula atualizada ou, se o imóvel não tiver matrícula, a certidão negativa do Registro de Imóveis de Ubatuba;
- se o terreno está dentro do Parque, de território quilombola ou indígena, ou na faixa de marinha;
- a zona do Zoneamento Ecológico-Econômico, que limita a área que pode receber construção;
- o cadastro do IPTU e se a área construída lançada corresponde à real;
- as certidões pessoais de quem vende e, numa cadeia de cessões, de quem vendeu antes dele.
Comprar de quem não é o titular registrado não impede o negócio, mas muda o preço. O comprador precisa saber, antes de pagar, qual caminho levará o imóvel ao nome dele: escritura, adjudicação compulsória, usucapião ou Reurb. O artigo sobre como comprar terreno em Ubatuba com segurança traz o passo a passo, e a página de advogado imobiliário mostra como fazemos a análise de compra.
Loteamentos antigos e Reurb
Muitos bairros de Ubatuba nasceram de loteamentos aprovados há décadas, ou de divisões informais de áreas maiores. Quando o problema é do bairro inteiro, a saída costuma ser a Reurb. A Prefeitura declarou de interesse social a regularização do Bairro Marafunda (Decreto 7.493/2020) e, em 2025, delimitou Zona Especial de Interesse Social para o Loteamento Sertão do Ubatumirim I (Decreto 8.918/2025).
Quem tem um lote isolado, com problema próprio, em geral segue por outro instrumento. Contrato quitado sem escritura leva à adjudicação compulsória; posse longa sem título leva à usucapião; medida diferente da matrícula leva à retificação de área. O artigo sobre Reurb no Litoral Norte mostra as modalidades, e a página de usucapião em Ubatuba descreve como conduzimos esse tipo de pedido na cidade.
O Plano Diretor em vigor é a Lei municipal 2.892/2006. A revisão está em curso, e o Ministério Público Federal recomendou, em 2022, que ela só avance com consulta prévia às comunidades tradicionais. Quem compra pensando em construir deve conferir as regras de uso do solo na data do projeto, e não na data da compra.
Herança, família, condomínio e locação
Muitas casas de Ubatuba pertencem a famílias que moram em São José dos Campos, Taubaté ou na capital. Quando o dono morre, o inventário judicial corre no foro do último domicílio dele (CPC, art. 48), que nem sempre é Ubatuba. Se os herdeiros concordam, o inventário pode ser feito em qualquer tabelionato do país (Resolução CNJ 35/2007, art. 1º), inclusive com herdeiro menor, desde a Resolução CNJ 571/2024, se o Ministério Público concordar e a partilha for feita em partes ideais.
Imóvel sem matrícula também entra no inventário, como direitos possessórios. A usucapião pode vir depois, já em nome dos herdeiros. O artigo sobre inventário e regularização de herança no Litoral Norte mostra a ordem dos passos, e a página de inventário compara as duas vias. Os casos de família e sucessões são coordenados pela Dra. Daniela Dias Caldeira.
Na temporada, a locação de até 90 dias segue regra própria (Lei 8.245/1991, art. 48), e o aluguel pode ser cobrado de uma vez, antecipadamente (art. 49). Em condomínio, a hospedagem por aplicativo depende da convenção: em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ entendeu que, em condomínio de destinação residencial, a oferta reiterada por plataformas exige aprovação de dois terços dos condôminos (REsp 2.121.055). Depois disso, o tribunal afetou o tema como repetitivo (Tema 1.443) e suspendeu os processos sobre a questão. Leia a convenção antes de anunciar.
